浅析中小型房地产项目建设管理中存在的问题及应对策略

2018-02-10赵永高海南第七建设工程有限公司海南海口570000

中国房地产业 2018年14期

文/赵永高海南第七建设工程有限公司海南海口 570000

1、中小型房地产项目的建设现状

近年来，房地产业获得井喷式的发展，不仅解决了人们住房难的问题，更重要的是改善了人们住房质量和居住条件，满足了不同层次的人们对居住提出的不同需求。但是，在取得这一成就的同时，一些中小型房地产项目建设管理过程中存在的一些问题也不断暴露出来，诸如项目设计的深度不准问题；监理的专业性作用没有发挥出来的问题；施工项目的全过程质量管理、控制没有得到有效和全面的执行；政府监督处置的力度不很给力等，从而给房屋的使用功能和耐久性留下严重隐患，房屋质量得不到法律、法规规定的基本保证的现象频发，因此，有必要积极予以面对和解决之。

2、项目建设中存在的问题

2.1 设计深度不足，设计质量体系不完善

由于中小型房地产项目的投资人多数为社会资本，组建房地产公司的目的就是为了赚钱，他们在选者设计人时多数都把价格压得很低，基本上是看谁的价格低选谁，而不是看谁的设计方案好选谁；而设计人为了能够保本经营很难组织大量的技术团队去对方案进行论证和分析，导致初步设计基本不做，套用或参考同类基础、户型等的图纸直接进行施工图设计。因此，设计的深度、严谨及设计质量无法得到基本保证。

2.2 监理的作用得不到发挥

监理人的定位一直是尴尬的问题，他接受业主委托依法监理房屋项目，但是其行使职权又受到业主多方限制；他的收费又被业主压得很低，却又要求派出合规的管理人员；还要承担巨大的监理责任。因此，实际上监理成了橡皮图章，监理工作很难依法开展、监理形同虚设，依靠监理进行工程监理，工程质量根本无法得到保证。

2.3 施工质量控制受到严重挑战

中小型房地产项目的建造模式多为融投资商、开发商、承包商及物业运营商四位一体的经营模式。承包商施工项目的管理人员基本为临时雇佣的社会人员，而这些人对施工项目所要具备的管理能力、专业素养、技术能力、职业操守等几乎无从谈起，一切行为都是围着老板转。为了省投资和费用这些房地产项目的高管们采取的措施是：对设计图纸随意取舍，如地下室底板下该做两道防水的，却以项目地势高没有地下水为幌子不让做；废弃专家编制的砼大体积专项浇筑方案，在夏季气温高达35度以上、浇筑2米厚、3000多方的筏板基础时，就做点保湿就施工了；施工工艺无理改变，如上万平方米的地下室的基础开挖后不去施工却跑去建主楼，使得地下室的地基暴晒、雨水侵蚀数月，基坑土层受到扰动、承载力下降；楼板砼浇筑后不到10小时，施工班组却在板面上大量堆放钢筋、模板和钢管架等材料，使得楼板的施工荷载过大楼板产生微裂缝等；施工班组工资久拖不结，班组人员不敢对老板公开讨要却对技术人员的质量要求等正常管理活动进行敷衍、抗拒、甚至辱骂等，质量整改要求难以落实等，施工质量根本无法得到保证，隐患无穷。

2.4 外部监控力度较弱

现行建筑法规明确建筑工程质量监督的重点是监督项目开工、重要的分部、竣工等程序性、合法性的监督，对施工项目的全过程监督没有要求，实际上政府也做不到全过程监督，这就给利益关联方留下了留下投机的空挡。

3、需要采取的应对策略

（1）务必从源头抓起，严把设计质量关。设计单位对项目的设计方案、初步设计和施工图设计要严格按照《住宅设计规范》GB50096-2011的程序和深度进行设计和审定，既要保证结构、建筑、节能等强条、强规的实施，也要保证房屋功能和耐久性的统一；在满足安全和抗震等要求的前提下，优化墙、柱、桩等的截面和用钢量，做到绿色设计；杜绝和减少方案抄袭和设计雷同，使每一个项目都有设计特色和个性，设计出精品和佳作；通过行业协会和政府的引导等系列措施，统一收费标准和限制优惠幅度等。

（2）坚持严格监理，依法收费。尽管国家从法规层面对工程项目的监理活动、监理范围、监理人的权利和义务进行了规定。但是，由于市场扭曲，监理人从投资人或开发商处承揽监理任务、获取监理报酬的行为始终处于被动状态。而为满足一个监理项目所派出的执业资格人员的智力管理活动付出的成本都难以收回，在这种竞争机制下，只能派出低水平的监理人员或兼职人员来。甚至一个10多万平米的房地产项目只派一个监理员来应付检查和资料的盖章、收发等工作，完全把监理的责任、义务等全部让渡给了开发商或承包商，监理人沦落成为一个橡皮图章。因此，培育和组建有实力和信义的项目管理公司参与到项目的建设中来，使之成为即使投资者、也是项目管理承担责任的主体，确保专业人干专业事，压实责任到每一个开发商等关联人员的头上。

（3）施工过程的所有参建人员必须遵规守法。法律的生命力在于执行。建设工程领域颁布和实施了包括《建筑法》、《安全生产法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑工程施工质量验收规范》等100多个法规和办法等，这些法规涵盖了建设项目的各个阶段和施工过程的各个工序的检查和验收的内容、要求及各方的责任，所有参与建设的人员都必须无条件的遵循，不得也不允许选着性守法、搞变通守法及违法违规的行为发生。打击和严惩承包商没有资质而在市场上寻求资质挂靠、临时聘用无执业资质和职业资格的从业人员负责施工管理并导致质量祸患、劳务班组不按图施工、肆意取舍设计内容偷工减料、私自更改设计要求和标准、改变工艺流程和施工工艺、不做隐蔽验收等违法违规行为。因此，为了保证房屋这个人们最大的生活必需品的质量安全，有必要延长房屋质量保修的期限，如将卫生间、厨房等涉水部位的保修期延长到15年以上；电气安装、设备及装修、保温节能等的保修期在现有保修期限的基础上延长到10年以上；从而使房屋等的功能和耐久性得到基本保证。

（4）进一步加大政府的监控和处罚力度

对从事房地产的所有关联人员和单位，一旦发现和查实违法违规的质量行为，严惩不贷；现有法律和规章的处罚力度是近二十年前制定的，处罚额度已经远远不能和经济发展水平相适应，理应提高，使违法违规的利益关联方（含从业人员）付出的成本和风险远大于收益和机率，直至破产、追刑。