房地产项目工程管理与开发经营研究

文/秦翀 郑州中铝建设开发有限公司 河南郑州 450000

1、导言

当前的市场经济体制，已经发展为全球化的市场经济，任何企业面临的竞争压力都是来自于世界的。房地产企业想要长久发展，必须要不断地提高企业自身的核心竞争力，因此必须要加强房地产企业对项目的管理力度，优化工程项目的管理方式，实现对工程项目的管理控制，保障企业的健康有序发展。

2、房地产开发管理的价值

房地产企业的相关管理人员在实施项目开发的过程中，要制定合理的管理目标，使人为因素对工程质量的影响降到最低，房地产企业在市场中的竞争力才能有一定程度的提升。但在整个市场经济的社会背景环境下，房地产行业开始表现出激烈角逐的形态。这种情形下相比较其他行业而言，最重要的是进展有作用的项目管理工作。要保证有关管理工作的质量基础，才会促进企业能成功展开各种项目工程，让企业展现出一种稳定发展的形态。在房地产企业开发管理的角度来讲，开发管理工作不但与建筑工程施工的成本、施工进度、施工质量有关联，还与房地产企业的自身发展情况有直接的影响。使用科学合理的方法进行房地产的开发和管理工作，能够保证建筑工程施工的工作可以有秩序的完成，从而增加房地产企业在市场上的竞争力度。

3、房地产工程项目管理中的问题

3.1 市场考察不充分

房地产项目管理应该从项目设计阶段开始进行，从工程项目的确定、招标工作的进行，就应该开始着手市场考察工作。对市场情况的分析要保证准确性，很多项目报告都有延迟情况的出现，对市场分析的评判标准也不够统一规范。大多房地产企业的市场考察都以“市场波动大”为借口，都无法做到项目的定位。市场的确存在一定的变化，但是不能因为市场变化而忽视对市场的考察。

3.2 施工管理有缺陷

施工管理中存在的缺陷会对后续项目的建设造成不利的影响，在竣工后的交付期间会出现很多衔接环节上错误。在房地产项目开发时，施工单位只会注重工程进度，对工程的相关项目不够重视，房地产工程项目的最终目的是销售，施工单位的追求是尽快竣工，二者没有相同的目标，必然会产生意识分歧。房地产项目管理中要注意加强对项目相关环节的检查。房地产工程中一直有个通病就是对成本投资的核算，很多房地产企业面对利益冲昏了头脑，盲目投资，直到最后全面核算阶段，才发现投资超标，成本过高，这都是因为施工管理项目中，存在对经济投资控制的漏洞产生的。

3.3 项目管理不完善

对房地产项目进行管理时，要根据实际情况进行分析，人力资源的使用要科学合理，使施工人员在工程中能够提高工作效率。很多工程进行，为了降低施工成本，将整个工程肢解为多个小工程，让小单位和个人进行承包。这就造成了施工水平参差不齐，质量也难以统一。施工单位过多，为整体的管理增加了不少的困难，很多项目的成本不但没有下降，反而因为内耗而提升。

4、房地产项目工程管理与开发经营

4.1 房地产开发建议书管理的重点

在开发管理阶段中建议书的主要作用是希望能够对房地产建设项目有效的评价，它的目的在于检查与房地产开发和我国长远规划要求有没有相符合，还要集中考量房地产项目对人力、财力、物力等方面上的需要，与此同时，与项目有关的管理人员也要对房地产建设规模、建筑方案、建筑周期和建设资源等有关问题进行探讨，要对房地产开发项目实行认真仔细的考察，才能帮助房地产项目开发工作顺利实行。

4.2 完善现有制度

房地产企业在发展过程中已形成了较完善的规章制度，进行粗放化管理的方法可以在原有基础上进行微调，通常情况下，房地产行业的周期时间长，工程量大，诸多不稳定因素会影响到项目进度甚至验收质量，企业应制定灵活可调节的规范管理制度，从项目规划到承包地皮，包括工程造价管理、招投标管理、建筑工程设计、施工管理、项目峻收及市场销售等流程应设置全面完整的规章制度，明确各项目工作内容及绩效。在单一项目投入建设的两年内，市场的变化会为企业带来机遇和挑战，精细化管理对项目预算和规划内容加以调节，有助于企业设定中长期目标，结合企业发展情况进行深度优化。

4.3 领导责任制度

项目的顺利开展，不能缺少经验丰富的项目经理。加强房地产工程项目管理需要各个职位的管理者对项目进行管理。在管理岗的设置和人员编制上，要做到弹性化，能够根据不同工程需要进行针对性不同的工程管理。实行项目管理职业化，必须要提高管理人员的专业素质，提高思想政治水平，对工程管理认真负责，项目经理作为项目管理的核心，要发挥领导带头作用，将项目团队紧紧围绕在自身周围，对项目中出现的问题身先士卒，带头表率。

4.4 房地产开发设计阶段的管理

房地产开发设计阶段的实质是对经济层面和技术层面的管理。进行房地产开发管理的过程中需要对项目工作实行非常精密和周到的计划，将有关的决策性内容实现合理的解决，这也是施工工程能成功完成的重要原因。在管理当中要将企业能力和房地产项目完整开发的情况实现有机的结合，可以从一定的程度上防范因为设计的失误而造成施工成本增大的情况。

4.5 坚持以人为本管理方针，建设企业文化

房地产企业的人员流动性较强，中间的人事变动将对项目进展造成一定的负面影响，精细化管理的表层是对项目制度和操作的规范，但科学化管理的深层目的是提升对人员的高效利用，因此，企业精细化管理从根本上要发挥人员的主观能动性，坚持以人为本的管理方针，实现企业工作人员的合理调动，企业应长期组织精细化操作与制度的教育宣传，适当开展经营实践与组织性活动，提升人员向心力，规范企业文化；同时开展柔性管理，由于市政规划和市场环境的变动，诸多不稳定因素或多或少的会影响到企业的项目进展，开展建筑工程项目管理，精细化的规章制度尽管从全局角度观察是利于提升建设效率的，但在特殊条件下应具体问题具体分析，做好工作人员的安排与管理，发挥员工自我约束性，做到刚柔并济，以情感化人，调动员工潜力，引导企业绩效制度向人性化发展。

结语：

综上所述，房地产工程项目管理工作始终处于一个动态变化的过程中，涉及到的单位多，受到影响的因素比较杂，实现科学有效的管理比较有难度。目前，在房地产工程项目管理实施过程中，存在着难以实现生产规范化，流程冗杂，管理效率低下等问题，应积极推动项目精细化管理落实工作，在项目策划、合同管理、工程设计等层面实现精细化改革，促进项目管理流程标准化、正规化。