不动产登记错误如何赔偿的问题思考

文/黄春莉 北海地产交易中心 广西北海 536000

不动产登记是生活中常见的法律行为，在我国《物权法》中可以找到专门的章节对不动产的登记问题做出细化规定，同时立法者也从法律层面规定了当出现不动产登记错误的时候如何赔偿相对人遭受的损失。由于立法规定的原则化，这项法律规定在实践中还有许多欠缺之处，在实务中需要做出细化讨论。

1、赔偿责任方式分析

在实践中由于不动产登记错误，可能会给权利人造成一定的损失，因此从本质上说登记错误的行为也可以认定为侵权行为。根据法律的规定，侵权的方式多种多样。但在不动产领域中，不动产权属发生了变化必须要经过登记才可生效，因而如果发生了登记错误，则造成该不动产真正权利人利益遭遇损失，针对这样的侵权问题，实务中采用的是恢复原状或者支付赔偿金的两种责任承担方式。如果登记机构可以帮助权利人恢复原状，则由受害人向登记机构提出更正登记，登记机构在接到申请之日起在规定期限内办理好更正登记。如果该房屋或者权利已经无法恢复原状，比如房屋已被他人变卖或者拆除，此时登记机构应承担赔偿金责任。

2、赔偿责任的范围分析

根据损失的方式、时间不同，可以将损失分为直接和间接两种。直接损失指的是该登记行为直接对权利人的人身或者财产权益造成了侵害，并且这种侵害可以通过金钱评估。在实践中司法工作者关注较多的主要是抵押贷款中，因为登记错误造成的损失，是否属于直接损失？根据法律和实践经验来看应当属于。比如山东省中国银行的成武支行向当地中院曾提出过上诉，认为银行在向申请人张某发放贷款的时候是基于对房管局登记行为的信任而房贷，最终导致贷款无法收回，中院认定这40万元贷款属于银行的直接损失。

与直接损失相比，间接损失并不是登记行为错误时给权利人造成的损失，而是在该行为之后权利人陆续遭受的损失。比如该房屋原本属于王某所有，王某一直对外出租该房屋并获取租金。由于登记机构的错误登记行为造成房屋被划归到张某名下，王某因此丧失了获得租金的权利，这便属于后续损失，可以将其归类到间接损失之中。

司法界对于赔偿范围的具体认定始终存在着争议，而根据现有实践情况来看，更多的司法工作者偏向于将赔偿范围认定为权利人的直接损失。比如在南阳市中院审理的一起房屋登记错误引发纠纷的案件中，法院最终判决登记机构对两位权利人直接经济损失200万元承担赔偿责任，而之间约定的利息并不属于赔偿范围之内。

理论界不同学者对赔偿范围的看法也不同。人们基于不动产登记行为都有较高的期待，而如果不将间接利益也纳入到错误登记的赔偿范围之中，则可能与当事人的预期利益存在较大不差，不利于督促当事人办理登记。也有的学者提出可以只赔偿直接损失，原因在于不动产不同于动产，其往往具有很高的利益，如果将间接损失也纳入到赔偿范围之中，很可能登记机构无法承担高昂的登记费用。比如在北京市，一套房屋的登记收费为550元，但是因错误登记的行为，登记机构很可能承担上百万的赔偿，这与现实不相符。

综合不同学者的观点，以及结合不动产登记的法律性质，笔者认为应给予全部赔偿。之所以很多学者认为应将赔偿范围定位成直接损失，其实是将登记错误导致的赔偿划归在国家赔偿范围之内，这种情况下法院通常采用的是限制赔偿。而在立法中，不动产登记错误导致的赔偿问题是通过《物权法》来规定，双方履行的司法程序也多是民事诉讼，在民事侵权中的赔偿几乎都是全部赔偿。具体来说，当发生的错误登记而给权利人造成侵害的时候，需要承担以下三项赔偿：主权利遭受的侵害；经济损失引发的利息；维护权利时候的必要支出。由于不动产通常具有较高的价值，同时为了避免当事人恶意诉讼的行为，需要对赔偿金额设定一个最高限。在该限度范围内的合法利益诉求，应得到法律的支持。

3、赔偿的具体数额

在讨论赔偿数额之前，首先要讨论数额的计算起点。在市场经济迅速发展的时代中，不动产的价值每天都发生变动，应该何时确定赔偿数额成为了一个难题。如果以登记当天的时间为起算点，那么在登记时到发生赔偿之日期限内不动产的价值可能会发生很大的变化，这有失公平性。而如果以权利受到侵害当天计算赔偿，这样比较能保障权利人的利益，同时也不会过分扩大加害方需要承担的赔偿范围。

其次就赔偿数额的认定，双方可以通过协商的方式确定。如果协商不成，受害方向法院提出了诉讼，此时法院应当根据当事人双方所提供的证据材料，结合有权机构对该不动产价值出具的评估报告来综合衡量应赔偿的数额。

最后在确定赔偿数额的时候可以适当考虑是否具有减轻的情节。如果受害人对于登记机构的错误登记行为也有过错的，此时可以适当减轻登记机构所承担的赔偿责任。再比如遭遇了不可抗力，此时可以适当减轻登记机构所承担的责任等等。

结语：

不动产登记主要靠人工办理，这也无法避免在操作中可能出现登记错误的情况。为了督促机构工作者认真履行自己职务，同时弥补受害人的合法权益，在我国的法律中就登记错误问题提出了赔偿责任的概念。在确定具体责任的时候，需要综合考量责任承担的范围、是否存在减轻情节、采用何种赔偿方式等等，以最大程度地实现法律的公平正义。