供需均衡视角下的武汉市普通商品住宅价格形成机制研究

王静+徐子玄

摘 要：普通商品住宅价格的形成离不开住宅的自身价格，也离不开住宅市场的供给与需求两方面的促进。在民生领域，普通商品住宅价格也是武汉市民关注的焦点，本文着重介绍了普通商品住宅的概念特征，演绎了住房均衡理论概念，整理了有关商品住宅价格形成的影响因素，最后对商品住宅市场中的不合理现象提出了优化意见，对于武汉市普通商品住宅建设发展具有指导意义。

关键词：普通商品住宅；价格形成机制；供需均衡理论

湖北省教育厅人文社会科学研究项目《供需均衡视角下的武汉市商品住宅价格形成机制研究》研究成果 （项目编号：14c456）

1 普通商品住宅市场的概念和特征

1.1 商品住宅市场

从经济学的角度来分析，商品市场有宏观和微观两种定义角度。宏观上，市场指的是各种商品之间进行交易的行为总和；微观上，市场则指的是具体的商品交易场所，如传统市场、商品住宅市场、电子商务、外汇市场等等。商品住宅市场是指房地产商开发投资建设的住宅市场，其中又分为适合中等收入居民消费的普通商品住宅市场、和适合高等收入居民消费的高档公寓与各类型别墅市场。

回顾历史，我国在渐进式的发展中形成和完善了商品住宅市场。1949年后的几十年岁月中，公共房和单位房屋分配制度是我国主要的住房制度。1980年4月2日，改革开放总设计师邓小平同志提出了住房商品化道路的建议，促进了住房制度革新；同年6月《全国基本建设工作会汇报提纲》的批转，宣告了住宅商品化政策的迎风起航。1998年7月住房制度深化改革，确定商品住宅业成为经济发展的新方向。2017年的十九大上，解决低收入家庭、困难家庭住房难题和幸福感的提升被高度重视，住房制度重点放在了扩建经济适用房和提供低廉租金户型上。

1.2 武汉市普通商品住宅市场的特征

2015年7月27日武汉市下发通知，通知中明确标明了武汉市全市各行政区普通商品住宅市场划分标准，普通商品住宅小区的容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平米（含）以下，实际交易价格低于同级别土地住房价格1.44倍以下。普通商品住宅市场划分标准的确立对于武汉市中低等级收入居民的住房消费具有重要意义。

（1）地域差异性。地域价格的差异性大是武汉市普通商品住宅市场中最显著的特征，不同区位的房产价格差异较大。以2017年武汉市房产价格为例，武昌区普通住宅平均价格2.3万元/平方米，而江夏区普通住宅平均价格在1.2万元/平方米；同一区位的不同地段也不例外的表现出了较大差异，黄埔惠济平均价格在3.5万元/平方米，而同在江岸区的后湖地段平均价格在1.8万元/平方米。

（2）价格变动性。武汉市普通商品住宅市场的价格具有变动性，首先，受到武汉市城市建设利好因素、政策性因素的影响，商品住宅内生价值会得到改变，其次，楼市热点辐射与溢出效益，中国文化传统“买涨不买跌”购房思维、购房群羊效应等，也都会促使供求关系不断变化，引导房产价格不断调整。从近几年发展上讲，武汉普通商品住宅的价格呈现的是一种曲折增长，渐趋稳定的态势。

政府调控性。2016年10月，大规模的楼市限购政策在全国21个城市同步调展开，在武汉市拥有两套住房以上的非本市户籍居民被限制住房购买；2017年上半年武汉市房地产领域供给侧改革如弹在膛，一方面控制去年的限购政策不断紧缩，另一方面发挥多样的控制手段，减少房产市场的不健康行为，“高质量、稳重进”成为房产经济新动态。

2 武汉普通商品住宅市场的供需均衡理论

商品住宅本身的价值以及附加值是其市场价格的基础，而住宅的价格，则是价值的货币表现形式，这是从马克思的价格理论出发对商品住宅价格形成的解释推导。本节研究商品住宅市场立足于住宅自身价值，以基准价格（地产承租、设计开发、建造成本、各类税费）为研究的核心要素。

2.1 商品住宅短期供需均衡論

在武汉普通商品住宅的短期市场中，投放市场的新建房产数量较少，供需差异是导致价格变动的主要因素。房产供给不变，投资或居民自用住宅购买量增加，则需求曲线向右移动，如图2-1中的D1曲线向右平移至D2曲线的位置，供不应求，房价上涨。反之，需求下降，房价下跌，如图2-2所示。

2.2 商品住宅长期供需均衡论

随着武汉市经济的不断发展的，城市人口集聚效应也表现的越来越明显，周边及他省份的外来人口不断涌入，武汉市内普通商品住宅的需求量增加，刺激了房地产的建设开发。而在房产建设的一个较长的时期内，商品住宅供不应求，引起了商品住宅市场均衡价格和均衡数量向右的同方向变动，如图2-2-1所示；建房周期结束后，住房消费需求得到满足，需求趋向饱和，房产价格逐渐稳定，理想状态下，商品住宅达到供需平衡。

武汉市国土资源和规划局在2014年发布了土地级别与基准地价标准，1～5级住宅用地容积率为2.5，片区地价和级别地价如表2-2所示。

级别地价 5733元/㎡ 4730元/㎡ 3801元/㎡ 3009元/㎡ 2342元/㎡

在武汉房地产开发的成本核算中，土地、土建和设备的费用大致占到了总成本的80%，

地价构成了影响成品住宅价格的核心因素，而城市的土地资源总量是有限的，意味着武汉市房产市场未来的发展中，固定区域城建土地存量越来越少，房产建设审批资格会越来越难获得，房价的整体价格还是会呈现缓慢上升的势态。

3 普通商品住宅价格形成的其他影响因素

3.1 政治因素

政治因素对商品住宅的影响分为两种，一种是宏观政治的影响，国际关系如中印对峙、中美关系、台湾问题；国内关系如民族动乱、政府机构变动等，这些敏感问题会引起国内民生和经济的稳定状况，会影响人们购房行为；另一种是微观政策的影响，如武汉市2017年上半年的住房限购政策，通过提升首付比例和限贷的方法来抑制房产价格，而在10月份又出台了大学生购房优惠政策，建立长江青年城，让大学生能够用低于市场20%的价格购买和租赁到房产，会极大地影响人们的租赁和购房行为，对房产市场价格体系的格局变动也产生了较大影响。endprint

3.2 经济因素

（1）经济水平：国家整体的经济水平和经济状况会影响到经济发展战略，社会需求总量的增加也会激发供给侧投资和改革热情，促进产业发展，刺激房产价格提升；（2）物价水平：物价水平变动会影响房地产相关产业链价格水平的变动，进而增加或降低商品住宅的成本。（3）居民可支配收入：居民可支配收入水平也会对房价产生影响，据资料统计，武汉市全部居民2015年的人均可支配收额为32578元，同去年相比，增长率达到9.62%，保持着较为稳定的增长速度，也一定程度的促进着商品住宅价格的上升。

3.3 社会因素

（1）人文环境：住房消费者在考虑购买普通商品住宅时，住宅小区人文邻里环境也会被纳入重要的考虑因素中去，如物业管理的服务质量和态度、社区居委会的规模及办事能力、小区居民素养、社区文化氛围等等。

（2）地理位置：普通商品住宅的地理位置也极大影响着住房价格，如住宅小区周边是否有优质院校、基础的交通设施是否完善和便捷、周边的采购市场是否距离较近而且产品丰富等等。

4 优化普通商品住宅价格形成机制的建议

4.1 提高普通商品住宅的供给

据数据统计，武汉平均房价和武汉人均可支配月收入之间的比值为3.5，房价上涨的幅度和人均月收入上涨的幅度之间的差距也十分大，优化普通商品住宅的价格，需要扩大普通商品住宅的供给量，供给量的扩大来来自于两方面，一方面是武汉建设规划中要促进住宅新建，提高土地审批率，鼓励投资商投资建造、另一方面则是优化房地产再交易市场。

4.2 整治房产交易市场乱象

随着武汉经济发展速度不断加快，楼市交易热情高涨，但是在交易过程中显露出了种种市场乱象，极大影响到了楼市的健康发展，整治市场乱象成为当务之急。武汉购房实行认筹摇号制度，就有房产公司蓄意扣押认购金获取利息，还有开发商延期交房交款导致房主赔违约金等恶意现象出现；房地产商鉴于近两年武汉房产好卖，捂盘囤货、边涨边卖投机销售等等，从房产的时间差价中获得利润，引起房产价格的上涨，扰乱普通商品住宅交易市场的秩序，也导致了房产经济的不稳定和恶性发展。房地产业的相关职能部门应加大整治力度，着力违规处罚，促进房产稳定发展。

4.3 调整普通商品住宅供给结构

参照普通商品住宅价格，武汉市人均可支配收入还是停留在相对较低的水准，中国传统的思维中，购房近乎是武汉城鎮居民的刚性需求，而普通商品住宅市场上的房产大多为中大户型，整体价格较贵，可以适当增加小户型住宅，满足低收入消费群体的需求。

参考文献

[1]戴云飞.合肥市人口因素对普通商品住宅价格影响的研究.安徽大学.硕士学位论文.2017

[2]崔丽霞.中国城市商品住宅价格形成机制研究.天津财经大学.硕士学位论文.2015

[3]董化伟.普通商品住宅价格形成机制研究.西北农林科技大学.硕士学位论文.2008

[4]杨玲玲.商品住宅价格形成机制研究.天津师范大学.硕士学位论文.2012endprint