物业纠纷司法审查及矛盾化解的调查研究

2018-02-07江苏省无锡市中级人民法院课题组

中国应用法学 2018年1期

江苏省无锡市中级人民法院课题组

物业纠纷虽然法律关系单一、争议标的不大，但纠纷类型和争议内容多样，这主要因为各方主体在认识与理念、服务与需求、审判与综治等方面还存在着一定的差异。本文结合W市法院近年来物业纠纷案件的审理情况，尝试为审判机制的运行、裁判规则的确立、社会矛盾的化解提供一些思路和建议。

一、物业纠纷涉诉的基本情况——以W市法院为例

（一）案件受理数量持续增长

从W市法院物业纠纷一审案件受理情况来看，2014年受理1559件；2015年受理2911件，同比增长86.72%；2016年受理3275件，同比增长12.5%；2017年上半年受理1848件，同比增长2.95%。而且，随着部分小区前期物业合同到期、住宅设施维修问题逐渐显现，物业纠纷数量还有继续增长的趋势。

（二）物业纠纷类型多样化

物业公司、业主、业委会是物业纠纷中最主要的诉讼主体，围绕着交纳物业费、分配物业盈余、排除妨害、赔偿损失、交付资料、公示财务等问题会产生多种纠纷。诉至法院的主要有以下几种类型：物业公司要求业主支付物业费、拆除私自搭建设施，或要求原物业公司交接相关资料；业主要求物业公司赔偿损失、召开业主大会或履行其他义务；业委会要求物业公司返还费用、交付资料或要求业主支付物业费。

（三）纠纷主要因拒交物业费而生

收缴物业费是物业公司的“软肋”，物业公司要求业主支付物业费是最主要的纠纷类型，占案件数量70%以上。从业主拒交物业费的事由来看，主要包括：与物业公司不存在物业服务关系；对前期物业合同的效力有异议；对物业收费标准及依据有异议。

二、物业纠纷的成因分析

（一）物业公司管理滞后，而业主需求不断提升

部分物业公司将物业服务转包给个人经营，缺乏有效的人事、财务管理，难以保证物业服务质量。而业主的需求层次在不断提升，希望能获得与收费相对等的服务，否则会拒交物业费。而物业公司物业费收取不足，则会降低物业服务标准来维持经营，进而导致恶性循环。

（二）物业服务如何履行存在认识差异，服务是否到位有分歧

物业服务收费标准大多是以物业公司履行行为的次数来区分不同的等级，但双方对按约履行物业服务的评判标准存在分歧，物业公司认为其只要按约履行了相关行为即可，业主更倾向于从服务履行效果来评判。

（三）物业经营成本增加，但收费标准难以调整

随着经济发展和物价上涨，物业公司的经营成本也在不断增加，原有的收费标准难以支撑其正常经营。但物业公司提高收费标准的难度很大，往往会以降低服务质量、减少经营成本来维持经营，这又导致物业服务质量得不到保证。

（四）社区居委会管理功能弱化，协调作用未能有效发挥

社区居委会对其辖区内的居民具有管理、教育、服务的功能，但鉴于商品房小区的人口流动性以及城镇行政管理的扁平化，社区居委会的管理功能在弱化，难以对辖区内业主按期交纳物业费、物业公司按约提供服务进行督促管理。

（五）行政主管部门的监管机制缺失，预防处置作用有待强化

物业服务收费标准是由当地物价部门和物业管理行政部门根据开发商前期的申报进行核定，至于物业公司后续履行的管理服务是否达到该收费标准，行政主管部门不再作审核考评，故难以对物业公司形成有效的监督管理。

三、确立裁判标准保障规则运行

（一）推行案件繁简分流，将物业纠纷纳入速裁程序

当前，为推动法院司法改革，优化司法资源配置，W市法院正在全力推行案件繁简分流机制和民商事案件速裁工作。物业纠纷特别是物业费缴纳纠纷，标的小、数量多，法律关系清晰、所涉问题相似。法院将此类案件分流至速裁程序，纳入“快立”、“快审”、“快结”、“快移”的快速通道进行处理，一方面及时为当事人定纷止争，另一方面也为同类纠纷的化解节约了成本。

（二）加强公开审判力度，发挥示范性判决作用

物业纠纷还具有涉民生、涉群体的特点，法院以公开审判的方式，到所在小区召开听证会、开展巡回审判，或者邀请街道、社区工作人员、相关业主到法院旁听。典型案件判决后，通过在小区内张贴文书或以社交媒体发布文书等形式公示，充分发挥示范性判决的社会风向标作用。一方面便于案件查明事实、厘清关系，另一方面也可以通过个案判决促类案调解。

（三）延伸法院司法功能，发挥隐性司法作用

法院还应注重延伸司法功能，发挥隐性司法的作用。对物业纠纷中的有关违法违规行为，应及时向相关单位发出司法建议，指出问题所在、提出整改意见；对有指导意义的典型案例，应适时召开新闻发布会，公示裁判规则、树立正确导向；对拒不履行生效裁判的人员和单位，列入被执行人黑名单，公布信息于众、限制相关行为。

（四）确立司法审查的若干判断标准

1.以物业服务等级确定相应的收费标准

不同等级的收费标准均有对应的服务内容，物业公司按照等级标准履行了服务义务，则可收取相对应的物业费。如果没有达到，则应审查符合哪个级别以确定费用标准，而非简单的酌定打折。较为合理的做法是，由行政主管部门、物业协会或委托专业的中介机构对物业服务等级进行评估，以此确定合理的收费标准。

2.从整体角度评判物业服务是否达标

物业服务具有主观感受性，对物业服务是否认可也因人而异，因此评判物业服务应当考量大多数业主的评价，而非某个业主的个人感受，避免用个人感受代替整体评价。同时，物业服务涵盖清洁管理、安全防范、设施设备维护、园林绿化养护等方面，因此还应从以上几个方面整体考量评价，不能因某一方面不到位就认定整体质量不达标。

3.区分不同的权利性质确定业主的救济途径

物业公司依法应当向业主公示费用分摊及收益分配的情况，撤场时移交物业用房及相关资料，向业主履行相应的安全保障义务，业主对此享有知情权、返还请求权和损害赔偿请求权。鉴于这些权利超出了物业合同范围，业主应当另行向物业公司主张，而不宜直接作为拒交物业费的理由。

4.区分不同的法律关系认定物业公司的责任

与业主居住相关的法律关系包括：与开发商的房屋买卖合同关系，与物业公司的物业服务合同关系，与小区其他业主的相邻关系。只有在物业服务合同履行中产生的问题，业主才能向物业公司主张。如果是因其他法律关系产生的争议（如墙体开裂等房屋质量问题、其他业主违章搭建影响通风采光等），则与物业公司无关，也不能作为拒交物业费的理由。

四、构建多元化解机制，创建文明法治社区

文明法治社区的创建既有赖于物业公司的有效服务、依法管理和业主的自我约束、相互配合，也有赖于物业协会、街道社区、行政主管部门、司法综治部门等共同构建的多元化解机制。

（一）物业协会应发挥行业自律功能，完善物业服务的评价机制

物业协会作为行业自治组织，需加大对物业管理活动的法规宣传、人才培训和专业指导，发挥行业监管的自律功能。完善对物业公司管理服务的评价机制，建立行业诚信管理体系平台，采取适当的奖惩激励措施，提升物业服务行业的整体水平。

（二）街道社区要指导和协调业委会开展工作，积极参与纠纷调处

当地街道办、社区居委会要协助辖区内的小区成立业主大会和业主委员会，指导和协调业委会开展工作，预防物业纠纷的发生。设立物业纠纷人民调解委员会，妥善处理物业纠纷，积极参与诉调对接工作。

（三）行政主管部门应落实行政监管职责，加强行政调解和管理创新

行政主管部门应加大对物业领域的监管力度，对普遍存在的服务不到位等问题及时监督检查、督促整改，引导物业公司规范管理，从源头上预防和减少纠纷。妥善处理好物业领域的投诉，加强物业纠纷行政调解工作，指导重大疑难物业纠纷的调处。进一步细化物业服务合同示范文本，建立物业收费标准浮动机制，引入第三方机构对物业服务质量与分级收费标准进行评估。