专业化租赁助建“租购并举”新格局

■ 谢海生

大力培育管理型专业化租赁机构；推动中介服务的专业化、规范化；完善政府服务体系建设，探索长效机制，方能构建“租购并举”新格局。

自2016年中央经济工作会议定位“房子是用来住的，不是用来炒的”以来，发展住房租赁不仅有利于还原住房的居住属性，稳定房地产市场，还是实现以人为核心的新型城镇化与“两个一百年”奋斗目标的客观要求。当前，“租购并举”已成为住房市场新的发展方向；同时，也是落实党的十九大报告“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居要求”的重要举措。关于住房市场，党的十九大报告将“租”列于“购”之前，两者次序的转变充分体现了发展住房租赁市场的紧迫性和重要性。但是，“如何发展住房租赁？又有何思路和建议？”这是我们当前要面对的首要问题。

一、应当优先培育专业化租赁机构

以租赁方式解决住房问题，客观上降低了城镇化的门槛，适应了外来务工及新就业青年群体的阶段性住房需求，有力地推动了我国城镇化进程的快速推进。我国住房租赁市场规模庞大，并且发展还很不成熟，有较大的发展潜力。具体可以从三个维度来看：一是有多少人在租房子？根据第六次人口普查数据等推算，2015年中国约有1.6亿人在城镇租房，占城镇常住人口的21%。二是有多少房子在出租？据链家研究院分析，城镇房屋租赁占比约为18%。三是租赁市场规模有多大？据链家研究院推算，从租赁市场发育程度来看，中国年租金规模仅为1万亿元，远低于美国3万亿元的规模，发展还很不成熟。

一般而言，社会组织、机构、个人出租是国外市场租赁体系的主要组成部分，不同国家因国情和发展阶段差异，供给结构存在很大差异。目前，我国住房租赁市场主要以个人出租为主，专业化的住房租赁机构虽已经开始出现，但提供的租赁住房占比很小，供给相对不足，服务质量有待提高。而从发达国家的发展经验来看，专业化租赁机构是住房租赁市场的重要经营主体，租赁机构提供的租赁住房占比达到一定比例是市场发展成熟的重要标志。美国、日本机构租赁比例分别达到30%、80%。因此，我国未来应当优先培育专业化租赁机构。

二、培育专业化租赁机构的思路

目前，我国专业化租赁机构正处于起步阶段，对于下一步如何发展专业化住房租赁机构，需要厘清思路，关键是对于发展模式、主体和区域几个重点问题的把握。

（一）模式：探索机构建设型、鼓励机构管理型租赁模式

今后，培育发展专业化租赁机构有两种模式。

一是鼓励机构建设、持有、运营，笔者称之为建设型租赁机构。经过调研和测算，通过招拍挂形式出让土地、新建住房，并由开发企业持有并出租运营，这种模式在目前地价房价高企、租售比关系极度扭曲的情况下，企业很难经营。如果政府给予补贴使企业实现合理赢利，那实际就变成公共租赁住房；如果政府不给补贴，最终只会导致开发企业采取各种方式变相出售套现，反而破坏了现有的市场规则，逃避了政府监管（如限购）。此外，在集体建设用地上建设的租赁住房，因为降低了土地成本，使得大规模发展租赁住房成为可能。如北京市进一步明确：集体经济组织可以利用集体土地入股，与合作企业共享产权，相关合作企业建设持有租赁房源正成为一种新的住房租赁产品供应形式。但也要注意，新建的租赁住房不应过于偏远，若交通成本完全抵消了低租金优势，市场需求不大，反而容易造成资源浪费和错配。

二是机构利用社会存量住房资源，通过包租、托管等方式进行专业化运营，笔者称之为管理型租赁机构。管理型机构目前已有一定的发展基础，有链家自如、我爱我家等的分散式管理，魔方公寓、青客公寓等的集中式管理。管理型租赁可以既实现专业化运作和规范化管理，又能盘活存量住房资源，还可满足市场的多样性需求，在目前住房套数与家庭户数之比已开始大于1的情况下尤为必要。特别是，如果管理型机构发展起来，将改变目前散租的格局，变政府对众多个人的管理为对少数机构的管理，大大提高管理效率。

因此，当前应继续探索机构建设模式，使之更加符合市场需求和经济规律，鼓励发展机构管理模式。

（二）主体：主要依靠市场力量发展管理型租赁机构

培育管理型专业化租赁机构也有两种路径：一种是政府主导，成立和发展政府背景或国有背景的专业化租赁机构；另一种是市场导向，支持社会资本参与，支持既有的、已经具备一定基础的专业化租赁机构做大做强。

住房租赁涉及大量个性化、非标准化的看房、签约服务，机构租赁一般还涉及装修、管家、维护等大量的日常服务；租赁市场也是个充分竞争的市场，目前房源和客户竞争非常激烈。在这种竞争性和服务性领域，通常市场化企业更有优势。

而在社会资本主导模式中，如链家自如、魔方公寓、青客公寓等，利用其运营效率和管理优势迅速占领了部分市场，已奠定了较好发展基础，但规模有待进一步扩大。如果有政府的政策支持，今后也会产生新的市场化租赁企业。

因此，笔者建议未来应主要依靠市场力量发展管理型专业化租赁机构，政府应将工作重点放在完善租赁市场规则、加强监督和提供服务上。

（三）区域：重点发展一线城市和人口净流入特征明显的二线城市

住房租赁市场主要满足以下几类需求：一是过渡性需求，满足“先租后买”人群的前期租赁需求。二是阶段性租赁需求，满足因工作调动、短期工作或学习等人群的临时性租赁需求。三是长期性租赁需求，满足购房支付能力不足人群的住房需求。四是“双租型”需求，满足为了就业、就学等便利而出租自有住房、承租他人住房的需求。综合来看，以上租赁需求大多集中在规模较大的城市；中小城市即使有相应的租赁需求，分散的私人出租完全可以满足。

因此，未来并不是所有城市都适合发展专业化、规模化租赁机构；对于大量中小城市，住房自有率高、市场规模小、供需矛盾不突出，并不适宜发展机构化租赁；对于人口净流入大、流动人口多的城市，以超大城市、特大城市为代表，未来有发展专业化、规模化租赁机构的需求和基础。具体来看，这些城市包括以北京、上海、深圳、广州为代表的一线城市和部分人口净流入特征明显的二线城市。

综上所述，在目前阶段，应当继续探索建设型专业化租赁机构、优先培育管理型专业化租赁机构，运用市场化手段，充分盘活利用现有存量住房资源，重点在超大、特大和大城市发展机构化和规模化租赁。

三、构建“租购并举”新格局的对策建议

为推动我国住房租赁市场健康发展，推动“租购并举”新格局形成，笔者提出以下对策建议。

（一）大力培育管理型专业化租赁机构

1．税收支持

当前租赁备案率低的重要原因是进行登记备案要缴税，因此，大量租赁处于隐性租赁状态，大多数城市备案率不及10%，不利于监管。

建议以减免税为重点，以加强登记备案为突破口推动住房租赁专业化和规范化发展。具体建议如下：一是对于个人自行出租住房的，建议参考目前部分城市做法征收5%的综合税率，按规定征收增值税。二是对个人将住房委托专业化租赁机构出租的，暂免征收各项税，以引导个人向专业化租赁机构提供房源，鼓励专业化租赁机构做大做强。三是给予专业化租赁机构税收政策支持，例如对于以包租方式运作的，其支付给房主的租金，允许以银行汇款凭证为依据进行增值税抵扣。四是加快出台个人承租住房的租金支出在个人所得税有关费用中允许扣除的政策。

2．金融支持

专业化租赁机构不必持有住房资产（可以通过租赁方式获得），但无论是分散式还是集中式管理，均需对房屋进行一定装修改造，提供标准化服务的租赁机构在运营上仍是相对的重资产模式，需要资金支持。

因此，建议如下：一是发展REITs、租约证券化等金融工具，鼓励专业化租赁机构探索以产品为核心的金融创新。二是对达到一定规模的租赁机构，提供租赁权质押贷款。三是支持专业化租赁机构发行企业债券。四是给予租赁机构装修改造贷款支持，通过贷款贴息、优惠利率等形式降低其资金成本。

3．租赁房源支持

除了通过税收等手段鼓励和引导个人将私人住房委托机构租赁管理外，还建议通过盘活闲置住房和存量土地，为专业化租赁机构提供房源。一是鼓励国有企业、学校等产权单位将闲置住房委托专业化机构进行租赁，允许国有企业将住房租赁年限由5年放宽到10年。二是在符合相关规划前提下，经相关部门审批，允许产业园区配建租赁房等生活服务设施建筑面积占项目总面积比例由原先7%提高到不超过15%，鼓励专业化租赁机构建设集体宿舍，满足园区职工住房需求。三是满足市政配套需求前提下，经相关部门审批，鼓励租赁机构把商业用房改造为租赁住房，对相应水电费、税费进行适当调整，严禁商业用房改造成住宅后用于出售。

4．与管理部门信息系统对接

建议加强专业化租赁机构与公安、房管部门信息系统的对接。事实上，租赁机构也愿意主动与公安、房管部门信息系统对接。这有如下好处：一是有利于公安部门通过租赁机构进行流动人口管理。二是帮助租赁机构核实租客信息。三是可以简化租赁机构批量进行承租人登记和房屋租赁登记备案等手续，降低管理成本。

（二）推动中介服务的专业化、规范化

1．实行从业人员准入资格管理

根据发达国家经验，从业人员资格管理是租赁市场规范发展不可或缺的重要基础。成熟规范的租赁市场均严格实行准入制度。例如，笔者建议尽快建立房地产中介从业人员准入制度，实施准入资格管理，持证上岗，将房地产经纪人考试从目前的水平评价类考试改为准入类执业资格考试；从业人员需定期参加培训和考核，并接受监管。

2．制定中介服务标准

健全房地产中介服务市场规则，制定房屋租赁中介的经营规范、操作程序和行为规则等，如服务内容、资费收取以及争议处理等。明确出租人、承租人、中介机构等的权利和义务，以及违法后的处罚措施。探索建立健全租赁房屋标准（如安全标准、居住面积标准、装修标准）、租赁中介服务标准等住房租赁的标准体系。

3．加强行业自律管理

充分发挥行业协会对中介行业的自律和引导作用。建立房地产中介管理信息系统，包括房地产经纪人员、经纪机构信用系统，将经纪活动中的不良行为记入信用档案，并向社会公示，接受社会的监督。同时，将房地产经纪机构信用系统与工商管理部门既有的企业信用系统对接。

（三）完善政府服务体系建设

1．加快立法工作推进

国外发达国家将保护承租人利益作为住房租赁管理政策和立法的基本出发点，并通过法律法规将租赁关系、税收优惠、各项补贴、租赁房屋标准及租金调整等以法律的形式落实下来。我国应对住房租赁进行明确立法，加快推动《住宅法》《房屋租赁和转让管理条例》等立法工作，规范住房租赁交易管理，明确出租人和承租人的权益义务，细化租金、租期和租约管理。这是推动我国住房租赁市场健康发展的长效机制，也是工作的中长期目标。

2．继续转变管理思路

加强和改进住房租赁管理，关键在于改变过去房地产交易“重买卖轻租赁”的管理思路。建议如下：一是在机构人员方面，将房屋租赁管理提升到与销售转让管理并列层次。二是建立房管、公安、工商等职能部门协同机制，联手整治“黑中介”“黑二房东”，规范市场秩序。三是适应城镇化人口流动需求，加强房屋租赁登记备案管理，提升部门间信息共享能力，特别是公安部门人口信息与房管部门住房信息对接，“管房”与“管人”相结合，推动网格化社会管理。

3．建立稳定规范的租赁关系

发达国家普遍强调契约精神，房东与租客之间的租赁合同受法律保护。在保护房东权益方面，德国法律规定，签署租房合同前，租房人必须向房东出具信用等级证明、详细的工作情况、财务状况证明。

以法律形式保障租赁双方权益，现阶段主要体现在保护承租人的权益上。建议如下：一是规定出租人在租赁合同期内没有正当理由不得涨价，如果确需涨价，每年的涨价幅度必须控制在法律规定的限度内。规定涨价最低期限，如出租人涨价后连续12月内不许再涨价。二是细化和严格限定出租人违约收回房屋的行为，规定只有房东能够证明自己由于客观原因需要收回住房才能实施。三是一旦房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。四是在保护房东权益方面，签署租房合同前，租房人必须向房东出具有效的信用等级证明、工作证明和财务状况项证明；合同到期后租房人须按入住时原样交还房屋。

4．打通公共租赁住房与住房租赁市场通道

住房租赁补贴是连接公共租赁住房政策与住房租赁市场的桥梁。建议如下：一方面，推进公共租赁住房货币化，实物保障与租赁补贴相结合。政府给予符合条件的家庭租赁补贴，支持公共租赁住房保障对象通过市场租赁解决住房问题。另一方面，适当扩大住房租赁补贴范围。根据不同城市实际情况，在政府财力允许条件下，给予外来新就业大学生、特定引进人才一定额度的住房租赁补贴，引导其在市场中选择租赁住房。

5．建立租赁信息平台

探索建立公开的房屋租赁信息平台，确立住房指导租金制度，规范信息披露。以城市为单位，定期制定和公布不同的区域、性质、结构、用途、类型、位置、朝向、楼层的出租房租金的价格信息，供租赁双方当事人协商时参考，也可以作为计税参考依据。

6．明确住房租赁机构的行业定位

由于我国现有的行业分类目录中未设立住房租赁行业，专业化经营住房租赁的企业无法注册为住房租赁企业，影响其业务开展和整个行业的发展。建议在国民经济行业分类目录里的“K房地产业”中增加“房屋租赁经营”，与“房地产开发经营”和“房地产中介”并列，在“房屋租赁经营”下设“住房租赁”，明确住房租赁机构的行业归属。

7．落实承租人享受均等化公共服务的权益

以法律形式落实租赁双方权益，保障承租人在租住城市中的各种基本权利，包括就业、子女就学、医疗、社会保障等。进一步深化户籍改革力度，将租住时间与户籍、居住证等挂钩，逐步使租房家庭在公共服务方面与买房居民享有同等待遇。明确租赁合同经过登记备案，才可据此享受住房租赁的各项优惠政策，以及就业、子女就学和其他社会保障服务。目前，各地已有所探索。如广州在全国首推租购同权，规定：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。

（四）规范集体土地上的租赁房

集体土地上的房屋是租赁住房的重要供应来源，在深圳、广州这两个城市，这部分房源甚至超过一半。应正视集体土地上的租赁房，注重因城施策，将目前“城中村”、城乡结合部、乡镇企业、工业园区周边等集体建设用地上的租赁住房纳入统一规划和管理。针对暂时难以拆除的城中村，应集中精力应对风险集中、易爆发的潜在危机，加强对城乡结合部和城中村外来人口聚居地区的规划、建设和管理，提高公共基础设施保障能力。发挥居民委员会和村集体组织作用，实施住房租赁的责任人管理制度。在符合城乡规划和用途管制的基础上，鼓励村集体组织专业化租赁机构，并与公安信息对接，规范租赁行为。

事实上，各地已在探索集体建设用地上建租赁住房。如2017年5月18日，北京市政府下达了《2017年利用集体土地建设租赁住房供地任务》，明确应加强规划建设和管理，利用集体土地建设租赁住房的用地应按照城镇居住用地标准进行规划和管理，纳入各区职住平衡规划指标评价体系。根据北京市住建委公布的信息：今后五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷（2017年供地350公顷），建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。