保障房代建模式下的全过程动态投资控制方法研究

【摘要】从全过程动态投资控制的角度对代建制模式进行了全面的分析，并提出了从项目可行性研究阶段到项目竣工及维修阶段的投资控制策略，为决策者提供了参考，为今后保障性住房代建模式项目的投资控制提供了一定的参考价值。

【关键词】保障房 代建制 投资 控制

一、全过程控制基本概念及性质

全过程投资控制的含义就是先对设计方案、建设方案进行优化，然后从开始的决策及设计阶段就开始对投资进行控制，并将投资控制行为作为一条主线：从工程项目施工的全过程直至工程竣工验收一直延续到缺陷责任期结束。

二十世纪九十年代中后期，工程项目投资所包含的内容变化很大，除了原有的建设项目投资确定与建设项目投资管理的控制以外，还包括了安全、项目、进度、质量、合同等管理以及风险、经济、信息和技术论证分析等多项工作。因而也研究一个与工程项目投资控制理论来应对项目的多变性成为了必然需求。为此产生了全面投资控制的概念。大多数项目全面投资控制理论还包括了以下四个要点，即：全团队、全要素、全风险、全过程。因此，项目全面投资控制和全过程投资控制并不是同一个概念，而是前者包括后者。

保障房项目全过程投资控制是一种控制活动，它是针对整个建设项目目标系统的一种行为。聚集了设计及施工等团体的参与，项目各参与方需要根据项目建设的各阶段工作任务和投资控制的侧重点而采取的各个措施，给工程投资控制工作带来不同的影响。动态控制每一阶段工作性质与特征，寻求合理解决问题的方案和工作任务小组，改变工程中概算、估算、决算价和预算、合同价间缺少连续性的状况，从而使建设项目效益最大化。

二、可行性研究等前期阶段的投资控制

（一）提高可研阶段投资控制效果的对策

可行性研究阶段即为投资决策阶段，投资决策指投资方案的选择、决定过程，待建工程的必要性、可行性，进行经济、技术方面的论证分析，最终选择合适的方案的一个过程。投资决策阶段花费的总体费用不超过建设项目总费用的1%～2%，但对项目投资的影响程度却高达65%～95%。项目决策是否正确，直接影响了项目成功与否，直接影响投资的经济效果、项目投资的高低。

1.成立研究论证小组。可研这样的前期阶段的工作与整个项目的投资控制关系密切。如何避免非专业化的建设方承担，也不完全委托实力极高的咨询机构，代建制是不用质疑的方法之一。首先在项目前期，也就是决策阶段，代建单位可以协助投资方或者咨询机构成立研究论证小组，并以互相协作的形式投入工作中。不仅能够有效降低投资风险，也能发挥出各方的优势所在，甚至可以做到事半功倍的效果。代建方针对项目的规模、标准、实施方案等提出合情合理的建议或意见，就利于项目决策。

2.多方案比较及定量研究。为确保可研等决策阶段投资控制的质量，表现客观性、科学性，须加强研究投资方案，因此需要考虑项目的实际环境并结合投资方的需求，以达到投资控制最高目标为目的，选择最优方案。如选址方面，若选择不成熟的场地，虽然土地费较低，但面临各方面的问题，如市政设施不齐全，也可能要解决拆迁相关复杂工作。但若选择相对于成熟的场地作为建设用地，虽然地价高，但是可以对工程提出的多个方案进行比较，继而选择出经济适用的可行性研究方案。

3.编制科学合理的投资估算。由代建单位、建设单位在决策咨询机构的协助下共同编制投资估算，以此估算值制约后期的设计概预算等。所以各参与方必须本着公平公正、诚实守信的原则，重视工程项目资料的搜集与整理工作，提高决策深度，完成可行性研究工作。此工作要较长时间的投入，因为要结合各类风险因素，为了做到经济合理和准确效率，各方要以投资估算精度为前提，并要为之后的设计阶段工作提供基础数据和依据，做好投资控制的基础工作。

三、设计阶段的投资控制

（一）明确界定政府单位与代建单位管理工作范围

众所周知，施工内容是按照设计标准和内容一一完成的，那么设计工作对于整个项目的投资影响是很大的，并且设计阶段的工作内容体现着建筑最终产品的使用性质和多方面需求。代建项目大多是惠民工程，往往是政府业绩的体现。因此在进行多方案比较时，代建方是代建项目投资控制的主体，常会与政府方发生各种矛盾，某种程度的阻碍代建工程项目的发展。所以笔者认为应将业主和代建单位在这方面的关系明确化。

1.代建方需作为设计管理的主体。一旦政府部门在设计阶段提供了用户需求规划书，代建方要积极跟进并规划出合适的设计落实和投资控制的方案。作为一个较为综合的工作，投资控制并不能一味的要求降低投资，控制投资的关键在于处理经济、技术对立统一是否正确，在设计中，既不能一味强调节约，而忽率技术上合理要求，致使得工程项目不能达到功能的要求，同时也要反对重视技术水平，忽略经济因素，使得设计较为保守而造成一定的浪费现象。能正确的处理这些关系，只有很专业且具有丰富实际经验的人员才能够做到。

2.积极推行专业化设计。目前大部分使用代建制的项目的设计任务都是由实力较强、专业化的设计单位完成的。而简单性的项目，如写字楼、供公共集体使用的建筑也不存在难度，同时也便于管理和投资控制。在本文中所探讨的保障性住房项目对于一般的设计单位而言，技术难度不大。但比较复杂的项目，如鸟巢项目，综合性的设计单位对这样的体育场馆的设计并不是十分的专业，因此需要专业化的设计单位进行设计，在此项目中，经设计单位精心的设计，这样使得未经优化深化的设计方案也能立刻用于施工，从而可以有效的控制工程造价。

3.设计要严格遵循限额设计的规定。代建方一般都是作为投资控制工作的主力军，因为它的工作与其效益息息相关。又由于最影响投资控制的工作内容是设计工作，只要对设计阶段有严格控制才能防范投资超资等不良现象的发生。往往有的设计方不按经业主批准的概算标准去进行限额设计工作，比如常出现的建设范围扩大化、标準提高化等现象造成投资控制难以开始实施就已超资。因此，设计方案中的有关于计费标准、设计标准和范围等都是设计方和重要设计人员要多重控制和优化的。设计方及其设计人员有权利也有义务对工程项目建设的设计提出合理化的建议和意见，努力争取为建设项目节约投资。所以，在代建方与设计方签订设计合同前，双方都须明确项目的限额设计，其对代建项目的投资控制起着关键性作用。endprint

四、施工阶段的投资控制

（一）严格控制设计变更

由于保障房的特殊性，保障房项目建设规模大，参建单位多导致组织关系复杂，协调难度大，在建设过程中的组织、质量、工期、成本等方面的管理问题对于执行保障房项目的计划，提高保障房项目的品质，优化保障房居住环境，提升居民生活质量并满足居民健康、安全、就业、交流、受尊重等多层次需求的目标有很大的制约，这些问题也强烈地要求我们加强全面考虑项保障房项目设计变更工作。只有解决好设计各工作间出现的矛盾和问题，以至于不在施工后才发现问题从而影响工程的质量、工期以及投资等重要因素。

设计变更，正是为了保证设计质量而进行的完善设计、修正设计，以适应项目施工现场条件变化，或为了适应施工中不可抗力等因素而要变更项目最终使用功能等进行的设计修改内容。一个大型项目的建设涉及的利益相关者众多，包括业主、设计方、施工方、分包商、融资方等，各方都为了项目的成功完成而努力，同时也承担着各种不可预见的风险，因此在建设中经常会出现要求变更设计的情况，但无论哪个利益相关方要求工程变更，在最后的技术文件必须经设计方最终确认，最后提出方方可进行变更要求。笔者认为作为代建项目的代建单位应力争将该工作做好，应将控制各利益相关者的设计变更作为其工作重点之一。以更快更好地推进保障房项目的实施，使保障性住房最大限度地发挥应有的功能，促进社会的稳定与和谐发展。

（二）严格现场签证管理

现场签证是当在施工过程中遇到必要的问题时，由于报批需要时间，直接在施工现场由现场负责人当场审批的一个过程。代建项目管理人员应熟悉合同中的具体规定，以防止施工单位找各种理由进行签证，导致工程费用增加。现场签证具有很多漏洞，它的管理工作也十分复杂，因为涉及到人为因素和非人为因素，如果控制的不好，可能会被施工单位钻很大的空子，直接影响造价。因此，进行投资控制的重点之一就是加强现场签证的管理工作。

现场签证是不能规避的，小的工程变更下的现场签证可能在及时处理对工程没有影响，但是不确定性的现场签证不仅可能造成成本、工期甚至工程的质量管理工作变得复杂化。所以要严格控制并加强现场签证的管理，以把现场签证费用降低到最低标准而不影响工程为目标。

（三）严把新增工程单价的审批关

由于上述提到的设计变更、现场签证或者清单漏项等原因使得有的单项没有定价的，会对后期的投资控制有影响，为做好该部分工作，笔者认为必须严格按照下列做法：

1.暂定单价。往往是因为设计工作的遗漏疏忽，导致后期设计工作需要完善的，应在暂定单价中明确规定。

2.严格控制主材价格。只有控制了主要材料价才能做到对综合单价的有效控制，往往主材单价直接是材料的出厂价格，这是不对的，因为该报价和市场上的真实价有着很大的玄虚，与项目的投資控制目标背道而驰。下面我们提出两种方法。第一，对有信息指导价的，可以在同一档次的三家中选单价较低者，再根据市场上情况确定；第二，对于另一种情况，即可选出三家或以上进行问价，本着公开公正的原则竟价。

3.依据合同进行套价。新增工程的单价必须按照合同条款约定进行审查。一般情况下主材料的定价基本一样，但是最后不同的会是审核结果。只有按合同约定稍微定低点，可是若并未对材料定价严格把关，而是都定材料最高价格，定会带来造价的增加。

（四）施工阶段投资控制基本措施

在工程项目的全寿命周期里，施工期的投资控制工作内容居多，因此仍要足够重视投资控制，单纯依靠控制工程款的支付是完全不够的，施工阶段过程中，会影响工程项目投资控制的原因很多，除了材料价格因素之外，影响投资失控的最为重要的因素还有变更、工程计量、索赔等是，必须重点关注该阶段的投资控制，以保证工程项目投资控制的最终目标。在项目实施阶段，监理应根据建设方与施工方签订各个合同以及国家相应技术标准、规范等对工程项目施工实施监控，依据各个阶段的特点多次计价，也就是依据建设程序合理制定各个阶段的造价精确度，以充分体现造价的合理性，采取几下几个方面的措施来确保投资目标得以实现。

1.组织措施。一是项目管理团队中应配备投资控制人员，能熟悉投资控制工作职责和任务；二是具备编制投资控制的具体计划进度表及完整的任务流程图的能力；三是跟踪控制工程项目投资，及时对投资结构进行调整，以保证合理使用资金，有效地促进投资控制，优化施工进度计划，能按计划完成建设项目施工进度。

2.经济措施。一是依据年、季、月施工进度计划和合同相关内容进行报价，编制财务报表和资金计划表，并按照投资控制计划目标进行分配；二是工程量计算；三是核对凭证及账单，签发付款凭证；四是按照“日清月结”的工程价款结算制度，及时了解实际完成的投资情况；五是及时追踪投资控制计划，对比实际支出值和计划值，找出原因，及时进行纠正偏差的措施。

3.技术措施。一是严格把各种设计变更，及时进行技术和经济上的论证分析；二是寻找设计途径中可减少投资的可行办法；三是对施工单位提交的施工总进度计划，年、季、月施工进度计划，认真审核，对其中的主要的施工方案进行经济效率和技术水平的研究。

4.合同措施。充分发挥监理作用，做好投资控制、按合同内容严格执行、依据结算过程进行。依据双方的合同约定，清单中的工程量是招标人为投标者进行投标报价提供的一个参考值，与施工方完成合同的实际工程量也许存在一定的差异。所以，在项目建设之初，结算管理的参考资料为合同工程量，以不超过合同中规定的工程数量为基本原则。支付的合同款应按照施工单位实际完成的，符合监理合同要求的，且质量达到合同规定标准的才可以对其进行支付、计量，要以监理签字的付款凭证为付款依据。在合同阶段对项目投资进行控制，第一要控制的就是项目工程数量，做好分部分项及单位工程的工程量的控制，然后才能根本控制合同项目投资。endprint

五、结算阶段的投资控制

常言道，“做得好不如结算得好”，在项目最后的结算阶段，施工方将邀请结算专家对工程决算进行结算，在某种程度上可能会使结算价高于工程造价。而对代建方而言，结算价的合理度将直接反映了工程造价，便能进一步反应投资控制的成效。

（一）成立结算管理机构

在结算阶段里，专业的结算员会对施工方和代建方的结算进行审查和核对，由于外界性，对施工的现实情况的不了解导致的一些相互推卸与不和现象。反而，若能由原管理的人员来担任结算管理，不仅能清楚认识到施工中采用的新型工艺或技术等，而且对施工中的各种文件记录及变更、签证等有所了解。

工程造价人员的业务方面素质、职业方面道德将直接导致竣工结算的精确度。工程造价人员不但要求完全掌握工程定额的计算方法，而且要求完全掌握定額组成，为了实施定额换算及补充。而且，还需工程造价人员具备较好的职业方面的道德以及较高的思想觉悟，必须公正、科学，依据他们提供的最终的造价结算资料，保证各方的合法权益得以维护。

（二）完善结算审核程序

1.核查竣工结算资料。因为施工中的一些不确定风险因素的存在，需要适时将与实际或图纸上不同的资料收集齐全，像不同的设计变更、现场签证及会议记录等，因为这些资料与工程最终结算有着密切的关系，但还得确认该文件资料是否有相关人员的签字。例如图纸的审查需要有至少四方（代建单位、设计单位、监理单位、施工单位）签字盖章。特别重要的是主体结构中的现场签证和隐蔽工程，这些事后根本无法了解实际情况，无法进行工程量的核对，则应与施工同步，记录隐蔽工程的检查及验收，再请监理、勘察设计方、代建等单位的相关人员进行验收签字。另外，还要特别注意主材的价格、质量，价格需要由代建方签字才行；而对子工程多且工程寿命周期较长的，要求建设方分期和分批对主材价格进行签证。

2.现场工程量的审核。此外，工程量是造价计价的基础， 竣工结算的影响因素中工程量是否准确是非常重要的。实际操作中， 施工方可能通过多算工程量来达到多算造价的目的，这对审计人员的专业技术素质也有了挑战，他们要对工程有较为系统和深刻的认识，而施工中现场签证及设计变更等是难免的，因此造价工作人员需对项目现场的造价动态环境进行跟踪监控，对相关资料进行收集整理，特别是有用资料的选择。

3.材料价差的合理性审查。材料价格合理性审查，是对属于工程造价重要组成部分的主要材料价格的合理性进行审查。当前的建材价格基本不同，主要是受到产地、时间等因素的影响，在竣工阶段的结算工作中，有的施工方会用次的材料充当合格材料，也会采取别的办法使得材料价格提高。这样使得对材料价差的审查工作显得极为重要，另外，经监理工程师签字后的材料进场报验单才可进行材料单价的审核。

六、结语

本文就保障性住房代建模式投资控制最为关键的政府层面和代建单位层面，研究政府选择代建单位和项目实施过程中的投资控制管理，提出代建单位在项目代建过程中的投资控制对策，为今后保障性住房代建模式的投资控制提供参考。

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作者简介：吴蓉蓉（1981-），女，江苏句容人，硕士学历，任职于江苏省南京市金肯职业技术学院，教师，研究方向：工程造价。endprint