我国发展房地产信托基金REITs的必要性

【摘要】房地产信托基金（REITs）最早出现在美国始于1960年，经过法律制度变更以及监管要求变化，美国已经成为全球最大的REITs市场。REITs作为一项收益稳定、流动性强的市场工具受到美国投资者的喜爱。我国目前房地产市场存在价格泡沫，政府通过3.17新政、发展房屋租赁市场、租售同权和共有产权房等措施试图抑制房价上升，让房子回归居住属性。这正是一个我国发展REITs的好时机，目前我国还没有一支真正意义上的房地产信托基金。本文从多个方面，结合我国实际国情论述我国发展房地产信托基金是必要的。

【关键词】房地产信托基金 REITs 房地产市场 资产负债率 风险

一、房地产信托基金的概述

房地产信托基金REITs是房地产证券化的一种。可以将流动性低的房地产转化证券资产在资本市场上进行交易。可以分为地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。REITs是通过发行收益凭证来筹集资金，交给专业投资机构对房地产投资进行管理，在取得收益之后按照比例分配给获得收益凭证的投资者的信托基金。总体上来看REITs的特点包括：它的收入主要来源使租金收入和房地产价值变动、它的收益几乎全部用来分红、REITs的收益率与股市、债市的相关性较低。

REITs可以打破租赁住房企业退出渠道，构建租赁住房完整商业模式闭环。REITs在中国大行其道是迟早的事情，可以说推行房地产信托基金REITs对我国房地产业去杠杆、盘活大量存量资产、丰富我国金融产品以及维持房地产价格稳定和大力发展住房租赁市场都是有利的。

二、我国发展房地产信托基金REITs的必要性

（一）更好的发展住房租赁市场

我国为了调控房价，近日大力发展住房租赁市场，旨在让人们以租房替代买房，冷却房屋买卖市场，以此稳定房价。但是目前我国无论一线二线城市，都存在房价高，但是租金收入很低的现象。以北京为例，一套500万的房子一年的租金平均可以收取一年6.5万的租金收入，租金回报率大概不到1.5%左右。投资者投资房地产来发展租赁市场以收取租金为收益，大概要用70年可以收回成本，而我国房地产普通居民住房产权只有70年，也就是说投资者投资了一个周期最终只能勉强可以收回本金，算上时间价值，收益率为负数，这样的普通房屋租赁市场是不会有企业来投资的。这就需要将社会上各部门的闲散资金投入，建立一个成熟的市场来为发展房屋租赁市场提供保障。

通过发展我国的房地产信托基金REITs可以促进发展住房租赁市场，将普通住宅资产证券化上市流通，让广大的投资者参与进来，自由转让，持有REITs的投资者可以获取租金收益。这样来自社会上的闲散资金将会投入到房地产资产证券化市场中，既不用国家出资也不用企业出资，社会资源会将REITs市场占领。当REITs市场正常运转，证券化资产自由流通，投资客的视线就会逐渐转移到流动性更强、收益更加稳定、风险更小的资产证券化市场。一旦对房屋租金收益有利稳定的市场需求，房屋租赁市场也会更顺利更高效的运行。发展REITs市场通过实现资产证券化的上市流通，使投资者可以稳定获得租金收入，这可以促进房屋租赁市场发展，所以发展REITs市场是必要的。

（二）降低房地产业资产负债率

如表一所示，我国房地产业资产负债率一直居高不下，甚至有持续走高的态势，2015年资产负债率达到了77%。资产负债率是企业长期偿债能力的重要指标，较高的负债也会带来相应的财务危机成本，降低公司价值。目前国际上房地产业资产负债率应在50%以下。一旦我国房地产业经营不善，资金周转出现问题，将会导致资不抵债。而我国房地产业负债来源主要是政府债、银行信贷和居民定金，一旦房地产企业资不抵债将会导致整个金融体系受到影响。

利用REITs可以有效的降低房地产业资产负债率。可以以股权方式进行筹资，收益共享，如此一来，也符合我们供给侧改革去杠杆的思路；其次，REITs对一个项目的投资不超过企业资产总额的一定比例，有助于分散房地产企业风险。

（三）降低商业银行房地产信贷不良贷款数量

如表二所示，我国商业银行房地产业贷款占固定资产贷款比例达到36.8%，这些贷款绝大部分都是长期贷款。我国商业银行的不良贷款率大概在2%左右，如此多的房地产信贷，一旦房地产价格出现较大波动，房地产业的不良贷款率会迅速上升，影响整个金融体系的稳定。

引入REITs可以有效的降低商业银行对房地产业的信贷增量，房地产业利用REITs进行股权融资，大幅度降低对银行信贷需求。当房地产价格出现较大波动，银行房地产信贷量处在可控范围内，有利于商业银行控制不良贷款数量，维护金融体系稳定。

（四）稳定房价，真正实现房子是用来住的

我国现在房地产价格存在泡沫，我国一线城市的租金回报率（一年租金/房屋价格）仅有1.5%，而世界上发达国家这一指标应该在5%以上。如：达拉斯为7.35%、大阪为5.91%、洛杉矶为5.80%、东京为5.76%、纽约这一数值为5.08%。造成我国房屋价格虚高的原因主要是人们对于房地产的投资性需求过大，人们总是认为买房就能赚钱。甚至有一些企业放弃自己的本行，将热钱投入到房地产业中炒房。这些行为以及人们的错误预期，使我国房屋价格虚高。

在十九大会议上，习近平具体指出，“要提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理，加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。建立我国的REITs产品，可以将人们对于房地产的投机需求转移到对REITs的交易上，REITs单笔投资金额更小、交易更快速、流动性更强。这样可以从根本上稳定房价，抑制市场投机需求，是房地产市场更加稳定。

（五）有利于发展多层次资本市场

我國资本市场发展还不够完善，我国引入REITs产品，在资本市场是可以对房地产的股权进行转让与投资，让原来买不起房子的投资者可以在资本市场投资房地产享受租金收益和价格变动收益。增加了资本市场产品的多样性，有利于我国发展多层次资本市场，提高资本市场抵御金融风险的能力，使市场更加稳定和成熟。

三、总结

综上所述，我国发展房地产信托基金REITs可以促进发展租房租赁市场、降低房地产企业资产负债率、降低商业银行不良资产率，增强商业银行抵御房地产市场风险的能力、真正实现房子是用来住的，让房地产回归居住属性和有利于发展我国的多层次资本市场。我国目前房地产市场比较混乱，价格泡沫也现实存在。在发展住房租赁市场、租售同权、共有产权房的同时，政府也应该学习美国成熟市场的经验，寻找城市试点运行我国的REITs产品，而不仅仅是类似REITs产品，真正迈出我国房地产信托基金发展的第一步。

参考文献

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作者简介：王宇（1994-），男，汉族，北京人，首都经济贸易大学研究生，研究方向：金融市场。endprint