试析我国商品房买卖合同纠纷立法在法律适用中存在的问题及完善建议

摘 要：随着我国城镇一体化进程的加快，房地产行业迎来了发展的好机遇，商品房买卖市场一直呈现蓬勃发展的态势，然而在这样快速发展的背后，也隐藏着许多问题，如因房屋合同而引起纠纷等等，成为社会各界关注的焦点。如何从法律适用的角度解决这一问题，控制商品房买卖领域的健康有序发展成为业界学者和专家研究的重点课题。本文在分析我国商品房买卖合同相关立法现状的基础上，剖析其中存在的一些问题，并提出相应的建议，希望能够对促进我国房地产的发展做出一份贡献。

关键词：商品房买卖；法律适用；合同

随着我国改革开放的不断深入，我国各行各业都得到了充分的发展，尤其是房地产市场。房屋买卖、住房改革是关乎着每一个老百姓生活的民生大事，在当前的市场经济环境下，房屋自由买卖的蓬勃发展也带来了一系列的问题，如房屋买卖合同纠纷等，引起了社会各界的关注，针对这一问题，如何用法律的途径来维护房产领域的和谐发展，如何通过立法来保证市场的健康运行，是当前相关学者们研究的重点。

一、目前我国商品房买卖合同纠纷的立法现状

随着房地产市场的蓬勃发展，房屋买卖合同纠纷也时有发生，相关领域的学者和专家一直都在不断地努力，2003年，我国最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[1]，随后2005年，又继续出台了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》[2]，直至2013年出来了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，《关于房地产调控政策下人民法院嚴格审查各类虚假诉讼的紧急通知》、《关于军事法院管辖民事案件若干问题的规定》、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关文件[3]，这些政策在我国解决商品房合同买卖纠纷案件中起到了重要的规范作用，积极地促进了我国房屋买卖市场的繁荣发展。

二、商品房买卖合同纠纷立法存在的问题

1.商品房质量评定标准和规范缺失

从我国当前已有的房屋质量规程中，绝大部分的立法方向针对的都是质检与工程审批问题，但在合同案件中缺乏适用的依据，如果在买卖交易中的商品房里存在质量问题，那么就必然会引起买卖双方的纠纷，而当前现有立法无法适用于民事审判实践，因此也就急需商品房质量评定标准和规范的制定。

2.法律规范缺乏对诚信思想要求的体现

诚信意识的淡薄是造成许多商品房买卖合同纠纷的关键，在商品房交易的过程中，很多情况下是楼区还正在建设中没有交工就已经开售，合同是先于交易而签订的，放款也是提前缴纳的，房屋质量如何，是否会达到广告中所承诺的那样，是对开发商诚信思想的一项考验，因此，在法律规范中就对诚信提出具体要求，将会有效地减少纠纷。

3.拆迁补偿安置的专项立法仍不完善

我国城乡一体化的进程不断加快，房屋的拆迁是房地产开发中重要的组成部分，但因为房屋拆迁而带来的问题和矛盾也越来越突显，许多社会问题值得我们去思考，也给政府相关部门的工作造成了很大压力，其中最突出的矛盾就在于拆迁如何进行补偿方面，对拆迁安置进行专项立法将会促使房屋买卖交易环境更加平稳健康的发展。

三、完善商品房买卖合同纠纷立法的对策

1.制定相关立法

原则上商品房买卖任何一个环节都需要制定相关标准，在立法中得以体现并进行规范，以房屋的质量管理为例，需要对质量评定的标准有一个统一且明确的规定，具体可以建立标准等级制度，由专门的职能部门按规程进行鉴定，也可由律师、购房业主等组成质量检查团，对房屋质量进行严格的监控。在立法方面越细致越好，从开发商的资质、广告审核、房屋产权都事无巨细的进行规定，使法律的适用性得到本质的提升。

2.在地级市设立专门的房地产质量监督管理局

在地级市设立专门的房地产质量监督管理局，这一行为最本质的意义在于对房地产开发商进行实际的跟踪监管，从而保证房屋质量，并对监管的结果建立档案，利用网络实现信息的联动和共享，对于信誉不佳、有不当行为的开发商联合工商部门、建设部门、土地部门进行备案，依据具体情况判断其是否能够进入市场。

3.增强行政监管中的处罚力度

要增强行政监管中的处罚力度，目的在于增加对开发商的约束力。在房屋合同买卖发生纠纷并诉至法院的情况下，如果责任归于开发商，那么刻意对其进行罚款，对于追求经济利益的开发商来说可以取得明显的制约效果，促使开发企业不要去钻法律的空子，把心思放在质量上，增强房地产行业整体的诚信度。

4.完善拆迁安置的相关补偿条款

在我国提倡加速城市化进行的大背景下，完善拆迁安置的相关补偿条款是十分有必要的，能够有效的减少因拆迁而引发的社会问题和合同纠纷案件。我国在这方面有相关规定，此外也规定了解除合同的相关条件，如商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的情况等，对规范市场交易活动有很大的作用，但为了更好的缓解社会矛盾，要对相关立法进行细化，包括拆迁选址、审批、安置等环节，保证房屋买卖的有序进行。

5.施行问责制度

问责制度的实施不止针对的是对买房者施行欺骗行为的企业，更要向监管部门的相关人员进行问责。限制官员权力，防止地区党政出于私心和利益让不法企业蒙混过关，问责制度的实施能够有效降低损失风险，既是一种对人民群众的保护，也是对相关行政人员自身的一种督促。

四、结论

安家置业是关系我国民生的头等大事，房屋买卖的每一个环节都有可能出现问题，从促进社会整体文明稳定的方面来说，完善我国商品房买卖合同纠纷立法是非常有必要的，而且内容到细致详尽，才能够增强法律法规在实际民商事纠纷中的适用性。有利于维护社会的安定团结，促进我国经济的和平稳定发展。

参考文献：

[1]柯颖.司法审判中商品房买卖合同纠纷研究——以东莞第一法院审判实践为例[D].昆明理工大学，2014-06-13.

[2]王林辉.商品房买卖合同纠纷若干法律问题探析（上）[J]仲裁研究，2010-03-31.

[3]吴双珠.浅析法律中商品房认购书的效力——以某商品房预售合同纠纷案为例[D].西南政法大学，2015-04-01.

作者简介：

张京宇（1990.10.16～），性别：女，籍贯：北京，工作单位：北京市第一中级人民法院申诉审查庭书记员，学历：本科。endprint