物业管理公司“营改增”相关问题的探析

盛华

【摘 要】我国财税体制改革的一项重要内容就是“营改增”，随着全面推行“营改增”政策，物业管理企业也进入增值税征收范围内，税率与各项政策不断变化，使得物业管理公司财务税务工作出现较大程度变化，要求物业管理公司深入思考，积极应对。本文通过分析“营改增”对物业管理公司造成的影响，并结合物业公司具体情况给出应对措施，推进物业管理公司健康发展。

【关键词】会计核算；税务筹划；管理风险

物业管理公司主要对小区内建筑、公共设施、绿化项目等提供必要维护、修理及生活提供专业服务。公司日常运营的主要收费项目包括物业费、垃圾费、电梯费、代收代缴的水电费等服务项目和一些必须的销售项目。随着全面“营改增”政策的实施，物业公司由原来的营业税和增值税共存的税务模式，转变为增值税的纳税模式，规避了原来重复征税的负担，这将有利于物业公司的专业化分工和物业管理行业的全面发展，同时要求物业管理公司全面了解“营改增”政策实施内容，采取针对性的解决措施。

一、物業管理公司受到“营改增”的影响分析

物业管理公司结合政策变化，制定切实可行的税务筹划方案，降低自身税务负担、实现提高经济效益，推动自身可持续发展。如针对国家税务政策的不断完善，结合国家推出的一些列税收优惠政策，在日常纳税中，对税务政策进行正确深入学习解读，熟悉法规，遵从税法，从而有效保证纳税工作的顺利进行。严禁在日常纳税中对政策的错误解读，导致从事纳税活动时，出现一定的疏漏，严重时还会引发偷税、漏税、误报、错报等一些列的问题。

（一）税负改变问题

（1）“营改增”后物业管理公司提供物业服务适应一般计税方法，也就是6%的适用税率，但原营业税税率仅为5%，名义税率上升至20%。营改增政策实施后物业服务小规模纳税人使用简易计税方法，征收税率3%，营业税税率5%，两者相比下降2.09%，税率大幅度下降，使得仅三成物业管理服务纳税人受益，降低税务负担；（2）虽然有可以抵扣成本费用的进项税额，但是物业管理公司大部分成本都为人工成本，可以抵扣的进项税额有限。同时，物业公司采购基本上都是零星材料，购买时无法取得增值税专用发票，即便可以获得发票但商业也会提高价格；（3）物业管理公司代收代缴的收费项目中，目前水费是实行备案的差额征收，但对于代收代缴的电费，目前不可实施差额纳税，对很多提供代收代缴电费业务的物业公司来说，形成了巨大的税务负担。随着国家电费直接到户的管控，物业公司将代收代缴的电费交给供电局管理，因失去物业管控收费的手段而减少物业的收入，同时还存在电量的损耗，电梯的运行，水费的加压等众多项目用电的损耗，导致物业电费的亏损，给物业公司带来很多的负担，希望税务部门就电费方面给出必要的税收优惠方案，促进物业公司的健康发展。

（二）财务指标问题

营业税属于典型价内税，需要在当期损益中计入这部分，但增值税属于价外税，本身不属于各项损益科目内容，属于资产负债表的内容。受到市场发展与环境的影响，损益汇总不能计入销项税额，限制进项税额抵扣的范围，使得物业管理公司净利润下降，影响到物业管理公司的业绩。

（三）税务管理问题

相比于营业税，增值税各项环节都出现很大变化，税款计算方面变得难度较大，各种申报表格填写难度与数量等出现较大程度改变，物业管理公司结合实际优化财务管理制度，并实现财务核算口径的一致性，确保财务统计数据的真实性，为管理层决策提供参考。

二、“营改增”政策全面实施后物业管理公司应对策略

“营改增”全面实施后，物业管理企业财务管理工作受到较大影响，要求企业持续完善与优化财务管理制度，同时要做好数据信息统计工作，可以很轻松的解决一些问题，实现推动物业管理行业结构转型升级的目的，为现代化建设贡献力量。

（一）物业公司会计处理的转变分析

（1）物业费等预收款的处理。预收物业费时开具增值税专用发票时增值税处理，《营业税改增值税试点实施办法》中规定：先开具发票的，为开具发票的当天。收到款时，借：银行存款，贷：预收账款 贷：应交税费/应交增值税/销项税，待实际提供物业服务时，分期确认收入，但不再计税，这时借：预收账款贷：主营业务收入；（2）发票未开具部分。此时物业管理公司尚未提供物业服务，意味着增值税纳税时间也未出现，增值税不能确认。借：银行存款 贷：预收账款，待实际提供物业服务时，分期确认收入，需确认缴纳增值税，借：预收账款贷：主营业务收入贷：应交税费/应交增值税/销项税。

（二）做好税务筹划实现合理避税

物业管理公司全面实施“营改增”政策后，要及时了解与掌握税收政策变动情况，合理规划税务筹划。

（1）物业管理企业正确定位自身，确定属于小规模纳税人还是达到一般纳税人的标准。不同纳税人采取不同的纳税策略。如小规模纳税企业，降低纳税数额的可以通过酬金结算的方式完成，一般纳税人则可以通过包干、转包的模式减少税额支出，选择不同策略都要最大程度利用国家法律法规，享受税收优化，不可越过法律红线；（2）提高员工修养、积极吸引第三方进行合作。税务筹划工作在物业管理公司提高认识与重视程度后，并不能直接转化成针对性的措施，还需要具备综合素质的人才完善相关工作。具体物业管理公司应该积极引进人才，通过建立完善的税务筹划考评制度对相关人员进行激励，促进科学化税务筹划方案的形成；（3）强化增值税发票管理。物业管理公司做好增值税发票管理工作，专人负责，开票和盖章岗位监督，验旧发新，严禁私开，超范围乱开等一些列的错误行为。大部分物业管理公司依然使用收据的方式，并未在内部推广增值税专用发票，使得相关业务的客户无法进行抵扣，客户基于自身经济利益考虑会选择合作是否延续。因此有必要做好增值税发票管理工作，解决部分现实财务问题。物业管理公司增值税发票管理时考虑多方面因素，提高发票管理的质量。

（三）完善物业管理公司财务管理体系

（1）完善财务预算编制工作。财务预算管理的基础就是预算编制，财务人员编制预算时要遵循一定原则，即自上而下、由大至小的方法，顺利制定各部门财务预算。物业管理公司各部门预算编制完成后，将最终预算情况发给上层核查，同时结合物业管理公司的发展规划与战略确保预算的合理性。随后将制定的预算编制通过纸质版文件的形式进行落实。具体落实时出现执行与实际偏差时，财务人员及时查找并分析差异成因，根据原因采取有效的解决措施。同时将造成差异的责任具体到个人，并对预算编制流程进一步规范，通过制定详细的奖惩制度对相关人员的行为进行约束，还可以激发财务人员工作积极性。

（2）做好财务风险管理工作。物业管理公司财务工作中存在大量合同，要重视合同管理工作，并充分利用法律手段维护自身的合法权益。要求公司与其他公司业务往来时，都要签订具体的财务合同，并保证合同文本的完善性与统一性，详细记录应收款项、物业费等项目，主要包括收费日期、收费金额、应收欠款等，并做好备案，方便后期随时核对，保证双方的利益；制定合适的应收账款制度与管理计划，明确收款期间并允许指标在一定范围内波动，并且合理利用弹性控制的方法提高财务管理质量；财务风险管控时，要考虑物业管理公司的实际情况，制定合适的财务风险管理制度，通过这些制度有效规避与应对可能存在的财务风险，进而大幅度提高财务管理质量，推动物业管理企业健康发展。

三、结语

总之，物业管理公司要正确看待“营改增”带来的变化，调整自身制度、方法以适应这些新的变化，通过强化管理力度的方法促进效率提升，实现我国物业管理行业的长远发展。本文中简单分析物业管理企业受到“营改增”政策的影响，给出针对性的措施，旨在实现行业可持续发展。希望通过本文论述，可以为类似研究提供借鉴与参考。

【参考文献】

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