我国房地产金融风险及防范研究

李函

【摘 要】随着房地产行业的不断发展，房地产金融种类、范围也不断增多和扩大，涵盖了包括住房储蓄存贷款、房地产抵押贷款、房地产证券和保险等在内的各种金融活动。多种多样的房地产金融活动，进一步加深了房地产业和金融业的密切联系，也正因为如此，房地产业的一举一动都对金融业产生着巨大的影响。

【关键词】房地产；金融风险；构成；防范

一、前言

目前我国房地产行业的发展状况实在令人堪忧。房价和空置率虚高不下使房地产业泡沫化已成为一个不争的事实，随之而来的房地产金融风险也在不断增加。国家和地方政府不断出台各种调控政策，极力避免房地产行业泡沫扩大而导致破裂现象的发生，业界人士也在不断加大对房地产金融的风险分析和安全机制的研究。

二、我国房地产经济波动下金融风险的构成

（一）金融机构风险

金融机构风险主要是指金融机构在进行房地产贷款管理时，因企业经济结构的不合理以及自身操作方式不当等因素而引发的风险。一般来说，房地产贷款有很长一段时间，通常是几十年，但金融机构提供的贷款资金的流通要短得多。因此，这将导致流动性风险进一步增加。同时，在金融机构的实际运营中，由于自身运营和管理无效，很可能会出现资金损失。这是房地产经济波动下金融机构面临的风险。

（二）抵押风险

抵押风险主要是指金融机构在向房地产公司提供抵押贷款时因借款人违约而处理抵押品时面临的风险。如果财产权被抵押，这种风险主要是由抵押物的产权造成的。这不是很清楚，或者抵押品不是借款人的专有财产，而是与他人分享的财产，金融机构很可能因产权而面临风险。目前，金融机构很难及时全额偿还贷款，造成重大经济损失。

三、房地产金融风险的安全对策

房地产金融是房地产业的重要支撑，金融市场的健康发展对保障房地产乃至国民经济发展起着重要作用。规避房地产金融风险有如下的对策。

（一）积极拓宽房地产的融资渠道与途径

目前，我国房地产企业的资金主要是来自商业银行货款。但随着政府宏观调控力度的不断加大，尤其是现阶段在房地产风险逐步增大的情况下，房地产企业向银行货款也逐渐变得越来越困难，因此要结合我国金融市场的现状，通过合理的资产组合，开发新的房地产金融交易工具，在满足合理预期收益和风险承受力的情况下，引导投资者转向房地产行业；特别是要借鉴西方的先进经验，加大房地产金融服务产品的创新力度，着重发展适合我国的房地产融资方式，有管制地试点个人住房抵押贷款证券化，加强与完善房地产投资基金、信托证券建设，將集中的银行贷款融资转化到房地产信托、住房资产证券化、银行贷款等多种融资渠道模式，这将是化解房地产金融风险的必经之路。

（二）完善金融机构内部的运行机制

房地产是一项相对风险高、收益好的行业，因此银行在进行房地产信贷业务时要把握好尺度，建设完善的内部机制，强化银行管理制度。一方面，建立相对完善的个人信用制度和信用体系，提高个人信用评估环境以及风险识别机制，主要包括个人信用监控、个人信用登记和风险管理制度、评估制度及预警制度等；通过建立这些制度，真实地掌握信用情况，以便于银行查询，对贷款人的情况进行正确判断，以降低银行风险；另一方面，对房地产贷款企业进行严格评审。在办理贷款时，需对企业的贷款资格和贷款项目进行严格调查，包括企业的财务情况、信用记录、开发资格等；与此同时，也应关注与借款人的关联交易，避免出现转移资产、挪用借款等问题，并且对拥有不良记录、存在管理问题及开发经验相对比较薄弱的企业，要严格控制放贷金额，以规避风险。

（三）完善房地产金融市场，提高房地产企业的信用

在目前房地产金融市场，很多房地产商习惯把自身的风险转嫁给商业银行，以减少因金融风险带来的损失，正是因为这种自私自利的行为，使得房地产市场更加混乱。由于现阶段国内对于房地产商并没有完整的信誉评判，简单的审查不能完整地判断企业的实力和还款能力。所以，只有建立完善发达的金融市场，才能从根本上真正遏制房地产的投机行为、提高房地产企业的信誉度、减少房地产行业的风险。

（四）构建完善的房地产金融机构体系

建立科学完善的房地产金融机构体系，鼓励房企、地产商或个人等通过多种渠道解决遇到的融资问题。首先，政府部门要深入调研，集思广益，出台相关政策，吸引包括银行在内的各类金融机构进入房地产金融市场，共同参与房地产信贷与融资服务；其次，政府还应该组织金融、信托、保险等机构，建立一些专业的融资机构，如“房地产储蓄银行”、“商品房抵押贷款银行”等，并引导这些机构积极参与房地产行业，以促进房地产融资渠道多元化。另外，政府还应充分考虑金融机构的困难，为他们分忧解难，使他们顺利参与各项融资活动。通过这些措施，促使金融机构体系不断完善，分散银行的压力和风险。

四、结束语

目前我国房地产融发展中存在着许多问题，也蕴含着巨大的金融风险。只有正确认识目前存在的问题、剖析风险形成的主要原因、积极采取有效的解决和防范措施，才能促进房地产与金融业的稳定发展。

【参考文献】

[1]滕晓莉.关于我国房地产经济波动的因素分析及对策[J].城市建设理论研究，2016，（16）.