探讨房地产会计核算中的问题及改进

张 丹

（吉林市天然城市房地产开发有限公司，吉林 吉林 132002）

随着我国住房制度进一步的改革发展，作为较为易于交易的的保值甚至增值的资产，房地产行业在我国行业内迅速崛起，在我国市场经济的发展中占有着越来越为重大的作用。但是基于房地产自身的发展特点——开发周期较长，且初期需要大量的资金投入等问题，房地产企业在会计核算方面存在着一些问题与不足，导致无法全面顺应市场发展潮流，一路顺而无阻的发展。再加上房地产行业与人们的生活息息相关，其的规模仍在不断增大，因而探讨房地产行业会计核算中的问题并作出相对应的改进措施，就显得的尤为重要。

一、进行房地产会计核算中的问题的探讨并作出改进的意义

（一）为企业会计成本管理提供更准确的依据

会计成本核算是将企业生产成本的相关资料和数据进行收集，并以会计核算为基础，把货币当做该运算中的单位计量，最终将企业的生产成本进行一个预算。企业会计成本核算是把企业涉及到的包括物业和绿化在内的所有成本进行一个整体的预算，以期可以高效正常的对企业的盈利情况、花费情况进行一个整体的系统的控制和预算，最终可以达到准确把握企业财务的流水情况，有效的控制企业的成本投入以及投资方向的目的。

（二）控制不必要支出，降低经营成本

因为房地产企业的会计成本核算是对本企业的所有花费和收入进行一个整体系统的预算控制和审理核对。这样可以宏观的把握住该企业的经济状况，很大程度的减少了不必要的消费支出，将资金用到了关键地方，最大程度的降低了企业的消费成本，从而提高了企业的金融投资效益。同时，在进行会计成本核算的时所整理出来的收入和支出清单可以为各部门在核对信息时提供更加具体的数据，保证各部门的核对工作准确无误。

（三）提高企业整体管理水平

当房地产企业的会计成本核算出现问题时，企业可以开展相关的研讨会，对所出现的问题进行讨论。同时，会议的展开可以帮助企业将会计成本核算的结果与自己预期的结果进行一个比较，总结出自身现实中所出现的问题，并及时进行改进。还要对企业的运营中的缺陷和优良点进行一个系统的整理，扬其长，减其短，将企业的所有情况进行一个总结和掌握。全面准确并正确的会计成本核算可以为企业提供出一个资金流转体系作为该企业投资及决定发展方向的基础，帮助企业建立一个科学的成本管理体系。为企业的正确投资和管理打下坚实的基础，助力企业的宏伟目标的实现。

二、房地产在会计核算中存在的问题

（一）会计科目的不合理设置

纵观整个房地产行业，多数的房地产企业的会计科目设置极为不合理，都只是大众化的会计科目，缺少必要的房地产行业所特需的会计科目，致使有关的会计核算相当混乱，不成体系。虽然我国的会计核算方面一直在进行着改进，并且不断出台很多的会计制度及政策，但是仍旧没有针对于房地产行业的特定的一套会计体系。整个房地产行业没有统一的会计执行标准，每个企业都按着自身的企业特点使用自己的会计核算制度，导致有关部门对于整体房地产进行核算时十分棘手。

（二）会计信息掌握不充分，无法全面预测风险

包括房地产企业在内的各个企业在运营过程中都会遇到各种各样的困难，但是由于房地产行业本身的周期长，初期投资大等特点，就会遇到更多的不可控因素而导致的风险。集资过程中遇到的风险、投资选择中遇到的风险或是在投资过程中由于利率的大幅度变化而带来的可能性损失风险。不仅仅是由于房地产行业的风险更加难以预测，更为重要的是，风险管理是每一个企业的财务管理部门需要进行的一个关键性的工作，是会计核算过程中至关重要的环节之一。预测哪些可能对企业带来理性损害的风险，并采取一定的防范措施，还可以进行必要的及时止损措施，最大限度的降低这些风险对企业的危害程度。然而很多房地产企业在会计核算中对可能的风险预测能力不足，进而无法制定一系列的防范措施，也就相应的加大了对于资金管理的风险，不利于房地产行业的发展。

（三）房地产行业的收益评价指标无法真实反映情况

房地产行业自身的周期性强、初期投资额巨大的特点反应到会计核算上就是业绩幅度较大，没有规律性，在建设期业绩差，几乎是只有外出的成本费用，而没有获得的收益。但是在后期验收房屋或者出售后，将预收账款计入利润中，使得一时间的收益额较大。从整体看，房地产行业的净收益指标无法全面反映企业的经营情况。而且由于其自身特点，一个房地产企业即使在会计期间内的净利润是很小的数甚至是负数，也并不是说明其经营业绩不好，不是经营业绩真实的反映。

三、房地产行业在会计核算中存在的问题的相关措施

（一）设置合理具有针对性的会计科目

房地产行业若想要开展有效地会计核算工作，就必须按照房地产业的特点，以之为基础前提，并结合自身企业的发展特点----如企业项目数量、规模大小等，来开展相应的会计核算工作，必要时选用甚至制定一些合理的会计制度作为指导标准。在不影响对外的统一报批会计报表的前提下，适当的设置满足合理需求的会计科目，但切记要做到企业服从行业，无论怎样的符合自身企业的发展特点，但如果不能有利于整体的房地产行业，那么只能是舍弃它。可以设置的一些会计科目，比如：开发成本科目——核算房地产企业开发费用成本、开发间接费用科目——为了开发产品而发生的各项间接费用，类似于工业企业中的“制造费用”。还有开发产品科目、出租开发产品科目等等比较针对性，但又服从于整体房地产行业的具体会计科目。

（二）增大信息披露程度

房地产企业自身周期长、投资大等问题导致面临较大风险的问题，并且在众多的成本因素中，土地成本占有很大比重，所以可以通过加大信息披露，尤其是关于土地储备量和成本的信息披露。一个房地产企业是否拥有着土地储备以及土地成本状况是非常重要的，但是就目前情况而言，房地产相关的信息使用者无法通过企业所拥有的土地使用权总额来判断土地的整体储备情况，所以为了更好地为信息使用者提供信息，满足他们的进一步需求，从而促进房地产行业的进一步发展。不仅如此，还应该加大有关项目现金流量信息的披露。此处的现金流量是指房地产行业在整个运营过程中的所有的现金流量——商品开发中的工资支出、销售房产中的现金收入等等。加大信息的披露，实现与信息使用者也即房屋需要者之间的互惠双赢。

（三）制定有关规范收入、成本的确定标准

周期长、初期投资大的房地产行业特点使得相关的会计核算很困难。可以制定一个统同一性的标准作为成本分配的标准，切实的解决销售成本与利润极其不标准的问题。还可以采用计划售价成本率及实际售价成本率等方法进行会计核算，尽可能的提高收入与成本的匹配程度。

不仅仅是成本确定困难，收入同样如此。需要确定一个统一的标准，这对于房地产行业的会计核算是十分重要的。确定一个符合房地产行业和法律规定的统一标准。以遵守法律为前提条件，尽可能的将相关要素确定为房地产行业的成本，在符合相关法律法规规定的前提下，制定专业标准。其中确定好的会计标准从属于相关会计准则及制度中对于商品销售收入的确定标准。房地产企业的销售过程较为复杂，使得有关的会计核算更为困难。因为在房地产销售中，会有预售以及正式签订销售合同的交易行为，但是二者均不可作为收入进行会计处理。因为签订预售合同，得到预售钱款不符合收入的确定条件——过去发生的，预期或已经给企业带来收益的事项，同时也不符合实现销售的会计依据。而同时后者——签订正式合同，也只是具有法律上的合约，商品所有权还没有发生变化，还存在着违约风险，因而同样不可以作为收入进行相应的会计核算。这些收入的难以确定，均给房地产企业的会计核算带来了难题。

综上所述，会计核算是一个企业正常运转的核心内容，也是财务部门极其重要的工作内容。会计核算到位才能够使得企业更加高速的运营，增加效益，加速发展。相关的会计工作人员应该要认真分析探讨房地产行业的会计核算问题并积极讨论对策，做出相应的改进完善会计核算制度，促进房地产行业的快速高效运转，为我国经济发展注入动力。