房地产企业土地增值税的税收筹划

周方生

摘要：近年来，在经济迅速发展的推动下，建筑行业取得了十分显著的发展成果，尤其是房地产企业，因此其市场竞争也越来越严峻，为了有效增强企业的竞争能力，必须在税收筹划方面进行深入的研究并根据研究成果进行调整，这样不仅能够实现整个建筑行业的良性发展，同时还能为企业创造更大的收益。本文就对这一问题进行了详细的探讨与分析，并且文章还提出了几项具有可行性的筹划方法。

关键词：建房地产企业；土地增值税；税收筹划

随着房地产竞争形势的越发严峻，其对企业的发展构成了一定的威胁，但同时也给其提供了一定的发展机遇，因此企业为了实现长远发展，必须在税负方面进行调整，通过科学合理的筹划方式最大程度地节省企业所需上缴的税额。本文就对此进行了具体分析。

一、概述

土地增值税在核算时所主要依据的是房地产企业的一些项目和具体对象，在征税的过程中，主要针对的是一些属于国家管理范畴内的土地，同时还包括一些建筑在相关方面的增值额度。另外，转让地产时还必须进行一些相关项目的扣除工作，其通常包括以下几种类型，第一是完全拥有土地的使用权所应当支付的资金，国家通常在此方面都有明确规定。第二是在土地开发及建设过程中所花费的费用，主要包括施工各方面所涉及到的成本投入及拆除和遷移的费用[1]。第三是在地产开发过程中所涉及到的一些间接费用，包括销售与管理等。第四是对一些使用年限较长的建筑所花费的评估费用，政府通常在此方面都有明确的规定，并且之后还必须经过当地税务机构的审核。第五是在转让过程中所应上缴的税金，主要包括营业税额等。第六是使用与开发过程中所涉及到的成本与建设的资金总和，通常按照其总和的20%进行扣除。

二、筹划方法

（一）优惠

在筹划税收过程中可有效利用一些具有减免作用的政策。在相关条例中明确指出，负责纳税的人员如果出售的是一些属于一般范畴的建筑，则增加的额度应该在扣除金额的百分之二十以下，若其业务还涉及到其他地产的开发，在制定增加额度的时候，应该将两者区分开来，而不能用统一的标准进行计算。针对不同的住宅来说，其销售所获取的资金是有一定的差异的，因此必然不能用相同的标准对税务进行核算。在计算一般住宅的时候也应当注意，必须确保扣除的额度没有超过增值额度的五分之一，否则企业就会受到严重影响，无法享受到免税政策。因此，政府为了最大程度地减少增值额度，最重要的就是对扣除的资金进做调高处理[2]，并且使房屋的销售金额能够得到减少。在增加扣除方面的金额时，可通过多种方法来实现，如加大项目开发成本等，这样便能够使房屋的质量有所提升。应注意的是，其必须在相关的限制标准之内，若超出标准范围同样无法享受优惠。另一方面，若要降低建筑销售的费用，必须对一般住宅的增值进行有效的控制，协调好两者之间的关系，并根据各自的税率对支出的多少进行选择。

（二）转移

在筹划过程中能否进行费用的转移是一个值得去探讨的问题，一般情况若在事后做转移处理是与法律相违背的。因此，必须在事前进行转移处理，其主要调整的是企业中一些人事方面的具体工作。通常企业中所花费的差旅以及福利等多项费用都在间接费用的规划范围之内，但在具体核算增值税的过程中，这些费用是起不到任何作用的，而相关的项目筹划人员却可以在成本中计入这些费用，在之后的核算过程中再进行扣除，这就使得筹划有了一个十分重要的方向。也就是说，企业相关人员所花费的日常支出可与项目联系起来。这一方案是具有一定的可行性的，地产企业完全拥有这样的权力，并且相关的税务部门不能对此进行干涉[3]，因为这属于企业内部的发展和运转政策。

（三）借款

从企业中在会计方面所制定的具体政策和规则来看，在整个开发工作完成之前所涉及到的利息费用是属于成本范畴之内的，负责纳税的人员就可针对此进行百分之二十的扣除，这就使企业所应担负的税务得到了有效控制，为企业创造了更多的收益。另外，利息是在企业财务所划分的范畴之内的，这一点通常在相关的财务制度中也有明确的规定，但其对利息额度也有一定的限制，即不能超过同等状况下的银行税率，否则在扣除的过程中只能按照百分之五计算，若利息的出处不能提供完整的证明，同样不能进行扣除[4]。因此，这些规定都具有一定的可利用空间，这就使得负责纳税的人员在筹划过程中有了更多的途径。若项目开发主要的筹资方式是借款，其就需要支付更多的利息，因此只要能够提供相关的证明，并且根据项目的核算标准进行扣除，就能够使税负得到降低。若项目在开发过程中借款额度较少，则尽量不要提供证明，这样就能够使开发费用在原有基础上被扣除更多，进而帮助企业获得更大的效益。

（四）收入

随着人们生活质量的不断改善，其对住房也有了更高的要求，因此，项目的开发也逐步实现了转变，如今更多开发的是装修房类型的项目，并且在标准上也处于不断提升的过程。房屋在销售过程中除了需要遵循原本的房产价格之外，装修也是一个需要考虑的重要部分。根据税法在此方面的规定情况来看，通常在缴纳税额的时候应按照销售金额的百分之五进行计算，若在合同中有明确提到装修方面的费用，则应另外缴纳百分之三的税额，住户在缴纳税额时应按照销售金额的比例。因此，在房屋销售的过程中，若明确指出其中包含装修的费用，就使企业增加了更多的增值税额，企业必须深入研究相关的税法制度，并在税法允许的条件下尽量合理区分销售金额与装修金额，这样就能够减少所应缴纳的税额。针对此问题，最有效的方法就是企业可以专门设立一家负责装修的公司。在签订合同时就可针对房价与装修签订两份不同的合同，通过这样的方式，装修的费用就不属于应缴纳的税收范畴之内，这就为企业减少了所应缴纳的税额。

（五）价格

在计算增值税的过程中通常采用的是累积的方式，因此如果销售方面的费用处于不断增加的状况，那么所应缴纳的税额也应该在此基础上进行累加。若房产销售的金额发生改变，则会直接影响到企业整体的收益，因此企业在制定价格的过程中必须充分考虑各方面的影响。在提升企业效益的同时也应考虑相关策略是否会对企业的税负造成影响，避免在这一过程中使企业无法享受相关的优惠政策。除此之外，企业还应当充分考虑在调整价格的过程中是否会影响到企业在整个市场中的竞争能力和地位，若不充分考虑这一因素，将会对整个企业的发展造成严重影响。总之，企业在制定方案的过程中必须考虑价格及多方面的影响因素，并在此基础上进行详细分析，尽量确保税负能够被控制在最小范围内。

（六）合理利用纳税时间

在筹划税收的过程中拖延时间也是一个十分有效的方式，通常其可通过以下两个途径来实现，首先是在收入上进行推迟，使企业在获得收入的时间上能够更晚一些。第二是在向上级申请纳税时尽量控制在期限将满的临近时间。在相关的税务条例中有明确的规定，在上缴税务时应当减去项目的资金，因此负责纳税的人员就可以对成本进行有效控制，尽量拖延其完成的时间，包括施工中所用到的设备及安装等多个方面的费用，在结算时就可在时间上进行延后处理。这也是一个筹划的重要方法和途径。

三、结束语

总而言之，增值税缴纳涉及到多个方面的影响因素，企业在解决这一问题的过程中不仅要考虑到企业的发展，同时还要综合各方利益进行合理化的调整。同时，相关负责人员必须对税收条例进行认真的研究，针对此制定出合理的筹划方式，使企业在规避税收风险的前提下，实现企业价值最大化目标。

参考文献：

[1]郭佳华.增值税扩围改革对第三产业的影响—以交通运输业为例[J].理论月刊，2013（8）：24-25.

[2]吴永松.营业税改增值税初探[J].财经界，2015（6）：19-21.

[3]赵彤彤.浅谈增值税扩围的困境与对策[J].商场现代化，2012（9）：58-60.

[4]潘文轩.增值税扩围改革有助于减轻服务业税负吗—基于投入产出表的分析[J].经济与管理，2014（2）：66-67.

（作者单位：华晟基金管理（深圳）有限公司）endprint