“营改增”后不动产业务预缴增值税政策解析

曹清洪+徐淑华

摘要：我国全面“营改增”后，所有不动产业务都纳入增值税征税范围。大多数不动产业务都有预缴增值税的要求。文章针对四类不动产业务预缴增值税额计算方法进行阐述，并举例解析。

关键词：不动产；预缴；增值税

自2016年5月1日起，所有不动产业务都纳入增值税征税范围。国家税务总局发布了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》等进行规范。

转让不动产、经营性出租不动产、房地产开发企业销售自行开发的房地产、房地产开发企业经营性出租自行开发的房地产四类业务预缴增值税计算方法如下：

一、预缴增值税额计算方法

（一）转让不动产

影响预缴增值税计算方法的关键因素是所转让不动产的来源，即不动产是取得（不含自建）的还是自建的。

该类业务应纳增值税的计税方法有四种，应预缴税款的计算方法有兩种，如下：

第一种计税方法是以全额为计税依据的一般计税方法，第二种计税方法是以全额为计税依据的简易计税方法，这两种计税方法下应预缴税款计算公式为：

①应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

第三种计税方法是以余额为计税依据的一般计税方法，第四种计税方法是以余额为计税依据的简易计税方法，这两种计税方法下应预缴税款计算公式为：

②应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

（二）经营性出租不动产

影响预缴增值税计算方法的关键因素是所选用的应纳增值税计税方法，即一般计税方法还是简易计税方法。

该类业务应纳增值税的计税方法共有三种，应预缴税款的计算方法也有三种，分别如下：

第一种计税方法是一般计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：

③应预缴税款=含税销售额÷（1+ 11%）×3%

第二种计税方法是出租除住房以外的不动产的简易计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：

④应预缴税款=含税销售额÷（1+ 5%）×5%

第三种计税方法是个体工商户出租住房的简易计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：

⑤应预缴税款=含税销售额÷（1+ 5%）×1.5%

（三）房地产开发企业销售自行开发的房地产

影响预缴增值税计算方法的关键因素是所选用的应纳增值税计税方法，即一般计税方法还是简易计税方法。

该类业务应纳增值税的计税方法有两种，应预缴税款的计算方法有两种，分别如下：

第一种计税方法是一般计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：

⑥应预缴税款=预收款÷（1+11%） ×3%

第二种计税方法是简易计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：

⑦应预缴税款=预收款÷（1+5%） ×3%

（四）房地产开发企业经营性出租自行开发的房地产

影响预缴增值税计算方法的关键因素是所选用的应纳增值税计税方法，即一般计税方法还是简易计税方法。

该类业务应纳增值税的计税方法有两种，应预缴税款的计算方法有两种，分别如下：

第一种计税方法是一般计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：

⑧应预缴税款=含税销售额÷（1+ 11%）×3%

第二种计税方法是简易计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：

⑨应预缴税款=含税销售额÷（1+ 5%）×5%

具体如表1所示。

二、举例

（一）转让不动产

[例1]2017年6月30日，一般纳税人A出售其于2015年6月购入的办公楼，取得价税合计1000万元。取得该办公楼时发票上注明的价款为600万元。

解析：一般纳税人销售2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可选择一般计税方法或简易计税方法。

这两种计税方法下应预缴税款的计算方法相同。

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

=（1000-600）÷（1+5%）×5%

=19.0476万元

（二）经营性出租不动产

[例2]一般纳税人甲登记注册地在九江市，2017年6月30日，将其于2015年6月购置的一栋位于南昌市的办公楼对外出租，取得含税租金17.76万元。

解析：一般纳税人经营性出租2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可选择一般计税方法或简易计税方法。

一般计税方法下：

应预缴税款=含税销售额÷（1+11%） ×3%

=17.76÷（1+11%）×3%

=0.48万元

简易计税方法下：

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%） ×5%

=17.76÷（1+5%）×5%

=0.8457万元

（三）房地产开发企业销售自行开发的房地产

[例3]一般纳税人A房地产公司2017年5月销售自行开发的房地产项目，《施工许可证》注明开工日期为2016年1月，收到预收款1000万元。合同约定2018年12月正式交房。

解析：一般纳税人房地产开发公司以预收款方式销售自行开发的房地产老项目，可选择一般计税方法或简易计税方法。

一般计税方法下：

应预缴税款=预收款÷（1+11%）×3%

=1000÷（1+11%）×3%

=27.03万元

简易计税方法下：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

=1000÷（1+5%）×3%

=28.5714万元

（四）房地产开发企业经营性出租自行开发的房地产

[例4]一般纳税人A房地产公司登记注册地在九江市，2017年5月出租其自行开发的位于南昌市的一栋写字楼（《施工许可证》注明该写字楼开工日期为2014年2月），收到含税租金1000万元。

解析：一般纳税人房地产公司经营性出租2016年4月30日前自行开发的房地产老项目，可选择一般计税方法或简易计税方法。

一般计税方法下：

应预缴税款=含税销售额÷（1+11%） ×3%

=1000÷（1+11%）×3%

=27.03万元

简易计税方法下：

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%） ×5%

=1000÷（1+5%）×5%

=47.6190万元

参考文献：

[1]中国注册会计师协会编.2017年注册会计师全国统一考试辅导教材 ——税法[M].北京：中国财政经济出版社，2017.

（作者单位：九江职业技术学院）endprint