房地产行业上市公司绩效影响因素研究

顾昕燕

[摘要]为研究房地产上市公司绩效影响因素，文章将影响房地产上市公司绩效的因素分为股权结构、公司规模、资产结构、资本结构四个方面，并分别选取第一大股东持股比例、期末总资产的自然对数、固定资产比率、资产负债率四个变量对其进行表示。企业经营绩效用净资产收益率、息税前利润表示。通过相关性分析和回归分析得出企业规模与企业绩效呈正相关，资产负债率与企业绩效呈负相关的结论。据此，文章提出发挥规模经济优势、整合要素资源及扩大筹资融资渠道的建议。

[关键词]房地产上市公司；企业绩效；绩效影响因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201801147

1引言

房地产行业以其对国民经济的重要影响一直受到各方关注，随着住房需求逐渐由刚需转为投机，政府近五年来不断调整对房地产行业的政策，放宽与限购频繁交替，个人房产税试点的政策也在不断更新完善，房地产行业的发展存在着诸多挑战。在此背景下，改善房地产行业的经营绩效成为亟待解决的问题。

2文献综述

21股权结构

Demsetz，Lehn（1985）认为股权集中度与企业绩效之间不存在显著的相关性。[1]Demsetz，Villalonga（2001）认为，股权结构对公司绩效无显著影响。[2]孙永祥、黄祖辉（1999）认为大股东持股比例与公司财务绩效显著正相关。[3]杨秤、杨迪斐（2015）通过对2011—2013年房地产上市公司的财务数据进行回归分析，得出前十大股东的持股比例与公司的财务绩效无显著的相关性。[4]徐莉萍、辛宇（2006）实证研究发现，股权集中度与公司经营绩效呈正相关，股权制衡度与公司经营绩效呈负相关。[5]

22公司规模

Kim（1987）认为随着企业的成长，规模经济作用逐渐减小。Thore（1996）研究发现，企业规模较小时，规模经济明显，当企业发展壮大可能出现规模不经济。[6]王萍、慕永和（1998）肯定了壮大企业规模、发展规模经济的作用。[7]周永源、高俊山（2010）发现，公司规模对公司绩效没有显著影响。[8]

23资产结构

Ben-Hsien Bao，Na-Hsien Bao（2004）指出企业存货与经营绩效呈正相关，合理的存货计划有助于公司价值的提高。[9]Abolfazl Gozal Reyhani（2012）基于实证研究认为合理配置资产结构有利于营业利润的提高，且不同行业资产结构对营业利润的影响具有差异。[10]吴树畅（2003）认为资产结构比资本结构对企业绩效的影响更大。[11]康雅君（2009）提出资产结构受市场有效性、企业规模、第一大股东持股比例、营利能力、行业、国有股比重及资本结构影响。[12]李颖（2012）认为固定资产和无形资产占比与企业的经营绩效呈正相关，而流动资产占比则对经营绩效的影响是间接的。[13]

24资本结构

Frank和Goyal（2003）根据1950—2000年美国非金融企业数据得出公司绩效与用账面数据计算的财务杠杆呈正相关，与用市场价值衡量的财务杠杆呈负相关。[14]Titman & Wessels对美国469家制造业上市公司10年的财务数据进行了回归分析，得出企业资本增值能力伴随资产负债率上升而下降的结论。[15]汪辉（2003）根据在沪深两市上市的公司1998—2000年的数据发现公司负债程度和公司的市场价值呈正相关。[16]兰峰和雷鹏收集了56家公司的财务数据，回归分析后发现资产负债率与获利能力呈负相关。[17]

3研究设计

31研究假设

311股权结构

股权结構代表着企业控制权的分布，进而决定了所有者与经营者之间的委托代理关系。相对集中的股权使得大股东有足够的激励与能力监督代理人，从而降低代理成本。股权的分散对于房地产企业来说也无法进入实践，不利于企业的管理，万科股权之争产生的重要原因也是企业股权分散化。实证研究表明，第一大股东持股比例高有利于快速决策和企业的稳定，并不一定成为公司治理的障碍。因此，本文做出假设：

H1：股权集中度与企业经营绩效呈正相关。

312企业规模

企业规模扩大将导致生产能力扩大，根据规模经济理论，当产量增加时，企业的单位成本下降、利润上升。并且随着企业规模的扩展，企业能够有效整合多方面要素资源，对外筹资融资的渠道也将扩大，有利于企业提高经营绩效。虽然企业成熟阶段规模经济作用不明显，但我国的房地产行业发展尚未完全成熟，规模经济仍然存在。

H2：企业规模与企业经营绩效呈正相关。

313资产结构

根据经营杠杆原理，当将企业的成本划分为固定成本与可变成本时，随着产量的增加，单位产品成本降低，产品利润上升并使利润增长率大于产销量增长率。产品的固定成本越低，产品边际贡献越接近于等于经营利润。因此，当企业的固定资产比率过高时，企业所产生的固定成本也将上升，不利于经营绩效提高。因此，本文做出假设：

H3：固定资产比率与企业经营绩效呈负相关。

314资本结构

负债主要通过影响企业直接管理者行为来影响企业绩效。负债具有约束性，必须按时还本付息。当负债比率过高时，经营者必须减少企业的自由现金流量，进而抑制了经营者利用企业自身自由现金流量进行经营。另外，较高的资产负债率不利于企业增发新股进行融资，企业的现金流将进一步减少，不利于企业经营绩效。因此，本文做出假设：

H4：资产负债率与企业经营绩效呈负相关。

32模型与变量

33实证分析

文章利用CSMAR国泰安数据库，根据2012年修订的《上市公司行业分类指引》，剔除数据缺失的样本，选取了2016年的115家房地产行业上市公司作为研究对象进行分析，并利用SPSS 20对样本进行数据分析处理。endprint

331描述性統计分析

根据表2所示，样本中第一大股东持股比例最高为中国国贸的806487%，最低为华丽家族的71161%，多数样本在10%～60%之间均匀分布。资产规模最大为万科，最小为宏盛建业，样本间差异较小。固定资产比率最高为凌云B股5025%，最低为深振业A的002%，90%以上样本值低于10%。资产负债率最高为珠江控股9559%，最低为中房股份975%，多数样本集中在40%～80%区间均匀分布。

332回归分析

由表3可知，房地产上市公司第一大股东持股比例与其资产规模显著正相关，资产规模与固定资产比率显著负相关，与资产负债率显著正相关。尽管部分变量之间存在显著的相关性，但经VIF检验，回归方程不存在多重共线性。

由表4可知，在模型一中，第一大股东持股比例对净资产收益率在90%的水平上正相关，资产规模对净资产收益率在99%上呈正相关，资产负债率在99%水平上与净资产收益率负相关。固定资产比率虽显示与净资产收益率负相关，但并未通过检验。

由表5可知，在模型二中，第一大股东持股比例对净资产收益率在95%的水平上负相关，资产规模对净资产收益率在99%上呈正相关，资产负债率在95%水平上与净资产收益率负相关。固定资产比率虽显示与净资产收益率正相关，但并未通过检验。

综上可知，不能得出第一大股东持股比例和固定资产比率与企业绩效的确定关系。资产规模与资产负债率与企业绩效的关系在两个模型中呈现一致关系，并且均通过检验。因此可认为，企业规模与企业绩效呈正相关，资产负债率与企业绩效呈负相关。

4结论与建议

文章通过多元线性回归证明，对于房地产企业，企业规模与经营绩效呈正相关，资产负债率与企业绩效呈负相关。基于此，本文认为，房地产企业在成长期应充分发挥规模经济优势，整合各种要素资源，实现规模效应最大化。企业应采取筹资融资渠道多元化的策略，通过上市或债券市场融资。此举既有利于降低债务比例，优化资本结构，又有利于分散债务风险，引入对企业的外部监督。

参考文献：

[1]Demsetz H，Lehn KThe Structure of Corporate Ownership： Causes and Consequences[J].Journal of Political Economy，1985

[2] Harold Demsetz，Belen VillalongaOwnership structure and corporate performance[J].Journal of Corporate Finance，2001（73）.

[3]孙永祥，黄祖辉上市公司的股权结构与绩效[J].经济研究，1999（12）：23-30，39

[4]杨秤，杨迪斐中国房地产上市公司绩效研究——基于四大影响因素的多元线性回归分析[J].经营管理者，2015（11）： 3-4

[5] 徐莉萍，辛宇，陈工孟股权集中度和股权制衡及其对公司经营绩效的影响[J].经济研究，2006（1）.

[6]Sten ThoreEconomies of scale in the US computer industry： An empirical investigation using data envelopment analysis[J].Journal of Evolutionary Economics，1996（62）.

[7]王萍，慕永和我国工业企业规模与规模经济[J].财经问题研究，1998（9）： 37-39

[8]周永源，高俊山钢铁企业规模与绩效的实证研究[J].科技与管理，2010（5）： 98-101

[9]Ben-Hsien Bao，Na-Hsien BaoChange in Inverntory and Finn Valuation[J].Review of Quantitative Finance and Accounting，2004（22）.endprint