城市房屋租赁市场发展状况及对策探讨

许漫

[摘要]当前，各地房地产产业发展迅速，由此带来房屋租赁行业发展的日益活跃。可以说，房屋租赁市场的培育及规范发展能够为增强房地产市场有效需求、提升居民居住水平、增强居民幸福指数带来积极作用。但目前，我国部分城市对房屋租赁市场的管理存在滞后、不完善等情况，出现了地下租赁活动泛滥、国有土地收益流失、社会问题不断等情况。如何对日趋活跃的房屋租赁市场加强管理并使其健康发展，服务民众，是文章的主旨所在。

[关键词]房屋租赁；“买改租”；监管

[DOI]1013939/jcnkizgsc201801028

长期以来，我国国情决定了流动人口量及住房自有率“双高”。这为租赁服务市场的长足发展奠定了基础；当前限购令等政策的强制实施，再加上晚婚晚育趋势的日益强化，在年轻人中逐步开始盛行“买改租”之风，且有愈涨愈烈的趋势。此外，随着国有建设供地日益紧张，房企开发受到阻碍，如何盘活存量房成为其当务之急。年轻人消费观念不断改变、租赁需求不断升级，传统的租赁市场已跟不上年轻人个性化的需求，长租公寓的发展将会是未来租赁服务的盈利竞争点。

1我国房屋租赁市场大有可为

城镇化进程加快，房价一路高歌猛进。在国家“购租并举”等相关政策指引下，目前一线城市限购令纷纷出台。这为租赁服务市场开拓了发展的空间。尤其是在我国这样一个房屋自有率居高不下，经济发达区流动人口持续增加的大环境下，租赁服务的发展是必然趋势，必将有所作为。

11庞大的流动人口有利于租赁市場发展

我国作为一个人口大国，其人口基数庞大，2015年总人口已达137462万人，然而其中城镇常住人口却仅为77116万人，占5610%。换言之，我国流动人口数量庞大。“十二五”期间，我国流动人口年均增长约800万人，2014年末，流动人口规模达到253亿人，预计2020年，该人数将会上涨至291亿人，年均增长约600万人，且其中青年人占据绝对比重，这将有利于租赁市场的发展。而在一线城市，尤其是北京、上海和深圳这三大经济发达地区，人口流入密集，租赁服务市场空间巨大。就上海而言，其总人口为4000万人，其中常驻人口为2500万人，流动人口为1500万人，每年平均净流入在70万～90万人。

12限购政策引发“买改租”之风

一方面，一线城市如“北、上、广、深”四大重点经济发达城市纷纷出台限购政策，引发“买改租”之风；另一方面，一线城市高昂的房价，也为租赁市场添砖加瓦，望而生畏的价格将会催生更多的租赁需求。上海放宽租房标准，提高个人住房转让门槛，提高二套房贷款首付比例至60%，满足条件者限购一套住房。北京严格执行满足条件者限购一套住房和差别化信贷、税收等政策，适度提高二套非普通住房首付比例，等等。

13年轻人对租赁市场推波助澜

就我国目前情况而言，随着一线城市房价的不断走高，居民能够买房的年龄进一步延后至31～35 岁。23～30 岁的年轻人还处于事业起步阶段，大多数处于没有家庭负担或者有一部分刚刚成立家庭的阶段。对于那些没有家庭负担的年轻人，他们都更偏向于将赚来的钱用于直接消费而非储蓄，处于消费比较随意的状态，甚至是花明天的钱享受今天的生活。他们对职业的规划没有成型，未来也充满了各种可能，这类庞大的群体并没有买房的需求，因此他们是租赁市场的主力军，对租赁市场也起到了推波助澜的作用。根据调查，在一线城市中，20～30岁的租房族占比高达77%，且租房阶段延长。

14住房的低自有率促使租赁市场发展

根据发达国家的经验，越是大城市，房价越高，住房自有率就越低。比如纽约的住房自有率为34%，日内瓦和柏林的住房自有率更是低至14%。我国的住房自有率却高达90%左右。差异如此之大的原因是因为，在国外发达城市，很多刚毕业的学生不仅背负着学生贷款债务，而且也没有向父母索要房屋首付款的传统，自然无力负担购买房屋。而对于国人来说，似乎并无这方面的阻力。但现如今在我国大城市中，由于不断推高的房价，以及因为工作压力及社交时间的压缩而导致的晚婚晚育的趋势，致使自有住房需求不断受到挤压，因为结婚和生育这二者恰恰是推动自有住房需求的主要因素。因此，即使目前房屋自有率仍居高不下，反而让我们从侧面看到了租赁服务广阔的市场前景正有待挖掘。

15消费观念的转变助推租赁市场发展

目前，我国居民的消费观念正逐步从购买住房向租赁住房并举转变。2010年，我国城市居民通过市场租房居住的比例占23%，而到了2014年，通过租赁市场解决居住的总人口达到1亿人以上，年租金已经突破一万亿元。对于房地产企业，这是一个巨大的市场，也是广大房地产开发企业转型升级的重要的现实机遇。租赁需求不断升级。通常而言，年轻人一般在步入社会3年后开始有稳定的租房需求。根据数据统计显示，在租房人群中，77%的人年龄处于30岁以下，换言之，“85后”占据主导地位。“85后”过去一直在较为优越的环境中成长，他们更加强调生活质量、个性化、社交化。而传统的租赁市场所提供的居住条件较差，且无法有效回应和满足他们的新型需求。这为长租公寓提供了可以切入的市场空白点，近年来出现的多个品牌公寓，比如魔方公寓、广州YOU+等，都在不同程度上响应了年轻人对于思想和文化以及个性的新型需求。未来以人为本的服务型出租公寓将会受到越来越多的关注。

2当前房屋租赁市场存在的主要问题及原因

各地的房屋租赁市场发展势头正热，但不容忽视，相当一部分的城市租赁市场管理严重滞后，由此引发的现象及问题主要有以下方面。

21地下租赁市场野蛮生长

在我国很多城市，未经房地产管理部门登记备案的地下租赁市场大量存在，有的地方隐形租赁市场所占总体比重甚至远远超过了经过登记备案的公开租赁市场。这导致地方房地产管理部门在制定租赁服务行业政策及相关规范时，通过公开租赁市场不能了解行业的真实情况，不能掌握行业的准确数据信息，进一步致使难以科学分析市场行情，难以作出正确决策。最终导致相关部门制定、实施的市场管理政策偏离市场实情，影响房屋租赁市场乃至整个房地产业的快速、稳定、健康发展。endprint

22国有土地收益流失严重

我国规定了凡是以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，应将租金中所含土地收益上缴国家。但实际情况却是，房屋出租人在经济利益的驱使下纷纷规避管理，大量的房屋交易纷纷转入地下黑市操作，即进行私下租赁交易。相关数据显示，部分大中城市的房屋租赁登记备案率尚不足30%，大量的国有土地收益因而流失。

23各种社会问题及矛盾不断涌现

由于管理缺失不到位甚至失控，许多城乡的出租房屋成为了犯罪藏污纳垢之场所。有数据显示，近年来城市刑事犯罪案件中超七成以上的案件发生、藏匿地点都与出租的房屋有关。虽然各地公安、计生等有关部门均将城市出租房屋列为社会治安和流动人口管理的重点监管区并出台了一系列措施，旨在重拳出击，但从实际效果来看并未根治上述问题。

3加强房屋租赁市场管理的建议及对策

鉴于房屋租赁市场存在诸多问题，住房和城乡建设部发布实施的《商品房租赁管理办法》，为各地房屋租赁主管部门指明了方向，但是面对各地现实存在的具体问题，似乎还有很长的路要走。因此，提出如下建议与对策，供城市决策者和相关管理部门参考。

31制定健全的法律法规以规范租赁市场

政府应高度重视租赁服务市场管理，将其重要性提升到关系本地城市管理、经济可持续发展及维系社会治安的高度，积极完善、健全相关法律法规，尽快制定出兼具刚性及可操作性的执法依据，促使租赁管理工作有法可依，管理到位。

32形成租赁市场管理的长效机制

出租房管理是社会管理和治安管理的一项重要基础性工作，牵涉到许多职能部门。原有的房屋租赁管理机制随着当前行政审批制度改革的深入而受到冲击。当下，应成立房屋租赁与流动人口管理办公室，多个部门对出租屋管理实行联合委托，协同管理，即房管、公安、税务、人口等相关职能部门，将其区域职权内有关房屋租赁管理的登记、调查等日常性事务委托给流动人口及房屋租赁屋管理部门。建立实有人口、房屋租赁管理服务信息网络，实现各部门承担功能的集群化及有序管理。流动人口及出租屋管理部门对租赁房屋可提供包括数据信息采集、办（验）证登记、备案登记、税费征收及房屋租赁中介服务等“一站式、一条龙”受理服务。税务、公安、工商等部门的密切配合，从而实现信息互通，齐抓共管。

33加强舆论宣传，增强法制观念

通过广播、电视、报纸、网络等传媒，多途径多形式，向社会各界宣传《城市房地产管理法》《城市房屋租赁管理办法》《商品房租赁管理法》等租赁法律法规及房屋租赁知识，使广大市民和流动人口了解房屋租赁知识，支持房屋租赁管理，服从部门综合管理，变被动地接受普查为主动的进行备案登记。

34培育成熟的租赁中介

規范的中介服务对于构建成熟的市场至关重要。要激发房屋租赁市场活力，必须因地制宜、抓住政策时机引导和鼓励房屋中介由“重卖房，轻租房”向“卖房、租房齐头并进”过渡。要评选出一批讲信誉、重服务、百姓信得过的房屋中介充当媒介，鼓励中介业向房屋租赁业务拓展，规范其运作。

35规范房屋租赁指导价格体系

房屋租赁市场作为市场经济的组成部分，须将其格放开，由租赁双方根据市场行情自行商定。与此同时，地方政府部门须因地制宜，制定房屋租赁指导租金定价，实时公布，为租赁双方确定租金水平提供价格参照。以此维护房屋租赁市场健康发展。政府指导租金要围绕房屋租金市场价格，在进行充分市场调研的基础上，以科学的测算方法，分地段、结构、用途等定期制定和公布阶段性租金。

36加强对出租房屋的监管

对流动人口、房屋出租人和用人单位未按规定申报居住登记、办理居住证、出租房屋登记的，要进行处罚。各部门要联合执法，加大执法力度，加强房屋租赁市场管理，规范租赁双方行为。对房主违反出租房屋管理规定的行为，按照相应的规定进行严肃查处。

参考文献：

[1] 国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见[EB/OL].http：//wwwgovcn/zhengce/content/2016-06/03/content_5079330htm.

[2] 住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见[EB/OL]http：//wwwmohurdgovcn/wjfb/201501/t20150114_220094html.

[3]左娅六大措施培育住房租赁市场[N].人民日报，2016-05-07.endprint