关于房产交易法律问题的探讨

贾福兴

北京市建诚律师事务所，北京 100053

近年来，随着房产交易业务数量的持续增加，由此衍生出来的房产交易法律问题也越来越多，使得房产交易领域面临着巨大的法律风险。由于房产交易本身涉及的环节较多，又涉及了很多相关的法律条款，所以，我们需要提高对房产交易法律问题的重视程度，并结合自身情况做好必要的防范措施。

一、房产交易中存在的法律问题

(一)非法交易问题

在进行房产交易时，当事人需要提供身份证、产权证、购买合同等必要资料，这些资料都是在房屋产权转移过程中不可缺少的。此外，还有一些资料是在特殊情况下必须提供的，比如公证文书和委托书等。这些资料相对而言都是比较私密的，除非与当事人关系非同一般，否则其他人很难获取到。但就目前房产交易的实际情况来看，一些不法分子往往会通过特殊渠道，制造虚假证件或资料来用于房产交易，受理人稍有疏忽，就会造成非法交易。

(二)房屋产权关系不明确问题

标的物的权属法律关系是房产交易中的一个重要环节，进行房产交易时必须有充足的证据来证实交易中签订合同所具有的法律效力。就目前房产交易开展的现状来看，房屋产权关系方面需要注意的内容有很多，其中最关键的一项就是合同签订者是否具备相应权利，比如说，合同签订者是否是产权所有者，除了签订者之外，是否还有共有者，如果有，那么房产共有者是否同意由合同签订者行使相关权利。如果合同签订者不是房屋产权所有者，那么其是否具备相关的委托公证书，在委托过程中其可以行使的权利有哪些等等。这些都是房产交易过程中必须明确的内容，如果不能达到上述要求，那么就很可能给交易双方造成不必要的纠纷和损失。

(三)房屋质量不合格问题

从法律角度来看，房屋所有权的有效转移必须是建立在合法的基础上，需要严格遵守法定程序。在此过程中，不动产交付是最关键的一个环节，也是当前房屋买卖过程中出现问题最多的环节。所谓商品房现售，就是由房地产开发企业将竣工且验收合格的商品房出售给买家，由买家支付相应费用的一种交易行为。在现售交易过程中，最关键的就是“竣工验收”环节，但就现行相关法律的内容来看，对商品房现售的验收并未给出一个明确的规范，只是由建设部给出一些要求而已。由于验收质量缺少统一标准，因此经常会出现商品房交付使用后购房者发现房屋质量不合格，继而引发法律纠纷。

二、房产交易中法律问题的防范措施

虽然在房产交易过程中会出现很多法律问题，但这些问题大多是可以通过有效的防范措施避免的。因此，针对目前房产交易活动，我们需要注意以下几点：

(一)出卖方如未尽告知义务需承担违约责任

按照相关法律规定，买受方有权利知悉房屋权利方面的相关事项，如果因为出卖方未尽告知义务而造成买受方的损失，那么出卖方除了要补偿买受方的损失之外，还要依法承担相应的民事责任。此外，房屋出卖方还应当确保房屋的权利不存在瑕疵，保证出卖房屋的合法性，如果不能做到这一点，也将依法承担法律责任。

(二)房屋买卖合同应尽量约定完备

签订房屋买卖合同的目的是规范买卖双方在房产交易中的行为，防范房产买卖过程中的风险，所以，合同中一些必备条款一定要约定明确，比如付款时间及方式、交房时间及条件、承担违约责任的形式等等，应尽量避免合同条款产生歧义，一些特殊事项可通过特别约定或签订补充协议的方式加以明确和完善。

(三)房产交易后要及时办理权属变更

房屋买卖合同签订之后，买受方应及时到相关部门办理权属登记或转移，这主要是为了防止出卖方在买受方还未进行房屋所有权变更登记之前，将其作为抵押物再次抵押给第三人，甚至出卖给善意第三人，而在出卖方无法按时归还抵押贷款，或者将房产过户给了善意第三人，那么买受方就无法按时取得房屋，从而给买受方造成经济损失。

(四)认真对待商品房的验收工作

对于一手房的买受方来说，当房地产开发企业交房时，要对所购房屋进行相关的验收，在验收过程中须注意以下几点，一是检查房屋质量；二是检查房屋附属设备；三是检查是否按设计图纸施工，房屋面积是否符合合同约定，必要时可以委托第三方机构进行辅助验收。

三、结语

总而言之，为了有效避免房产交易中各类法律纠纷的发生，交易各方需要综合考虑交易过程中的各个环节，对交易中涉及的法律进行全方位的了解，以此来保证房产交易的顺利进行，从而更好的促进房地产行业的长久发展。