浅谈按份共有人优先购买权

倪 硕

沈阳工业大学，辽宁 沈阳 110870

我国《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”优先购买权的概念应当表述为：对于所有人所出卖的物或转让的权利，特定的民事主体享有的可以先于他人进行购买的权利。[1]而按份共有人优先购买权是建立在按份共有基础上的优先购买权。按份共有，亦称分别共有，是指两个以上的人对同一项不动产或者动产按照份额享有所有权。按份共有是最常见的共有关系。[2]

一、我国按份共有人优先购买权发展现状

在社会经济快速发展的今天，优先购买权制度在稳定经济秩序、社会秩序中起到了积极的作用。其中按份共有人优先购买权更是因与人们的生活息息相关，是不可或缺的组成部分之一。就我国大陆地区现代的按份共有人优先购买权而言，《民法通则》第78条第3款的规定是其较早的法律规定，在随后的《物权法》中亦有体现。《物权法》对按份共有人优先购买权的法律规定比较清晰，但过于简单、粗糙，在司法实践环节中存在一定的争议。为此，之后颁布的《物权法解释(一)》中第9至14条对按份共有人优先购买权中争议比较大的共有份额的权利主体遗赠问题、同等条件范围的认定、行使期间、按份共有人之间存在的优先购买竞合等一系列问题作出解释。以此来规制在司法实践环节中出现的漏洞，一定程度上解决了出现的问题，但还存在不完善的地方值得讨论。

二、按份共有人优先购买权存在的不足之处

2017年出台的《民法总则》中删除了《民法通则》关于按份共有人优先购买权的相关条款，这样可依据的条款就主要体现在《物权法》以及《物权法解释(一)》当中。虽然从某种意义上来讲《物权法》中的规定比《民法通则》中的要具体、规范，删除之后条文表述的更为清晰，但仍然避免不了其依旧存在着一些问题值得思考。

在此之中，最为明显的是缺失了关于权利损害的救济问题。从《物权法》以及《物权法解释(一)》中可以看出我国承认并且致力于保护按份共有人的优先购买权。但是，当按份共有人优先购买权的权利主体利益受到转让人侵害的时候，如何进行损害救济在法律上并没有特定的规定，对救济方面的立法缺失使得权利人在自己的权利受到侵害的时候得不到法律的完善保障。例如，当转让人未尽到通知的义务或者履行通知的义务却利用欺诈等方式欺瞒优先购买权人从中获取利益，损害其他按份共有人优先购买权利益的。除了参照民法中其他相关法律维护权利人合法利益外，是否应该针对按份共有人优先购买权，在立法上建立相关的损害赔偿机制，从而实现对权利人的保护，针对这一点法律中并没有详尽的解释说明。

三、按份共有人优先购买权完善建议

可以根据按份共有人优先购买权的发展看出其正在不断的为适应现代社会的发展而逐步完善，然而对其损害的救济方面还是存在些许不足之处。针对其缺失相关损害救济的情况，应加以规范及时调整，从立法上完善损害救济机制。只有法律的完善才能更好的促进社会经济的发展、维护社会秩序的稳定。

针对按份共有人优先购买权进行相关损害救济的立法，是最根本的方法。当按份共有人优先购买权权利受到损害的时候，应该有特定的法律可依据而不是依据其他民事法律对其进行损害救济。出现按份共有人优先购买的权利受到损害的情况时，一是由于转让人未尽到通知的义务而使权利人无法行使其权利造成损害的。当交易完成，交易人为善意第三人时，权利人虽无法再行使优先购买权但应该有请求损失赔偿的权利；交易人非善意第三人时，权利人可以要求行使其优先购买权并请求对在此期间造成的损失进行赔偿。二是虽然转让人尽到通知义务却使用欺诈等手段使权利人无法根据同等条件进行交易而造成损失的，权利人亦有权利请求行使其优先购买权或是请求赔偿。除此之外，优先购买权这项制度在我国普遍认识度还比较低，还要提高人们关于按份共有人优先购买权的法律意识，只有提高了意识才能更好的维护自己的合法利益。

四、结论

按份共有人优先购买权这项法律规定仅仅是民法庞大体系中的一小部分，但在推进现代经济发展、稳定社会秩序方面有着一定的积极作用。我国虽然相继出台法律使其不断发展完善，但在立法和司法解释中的相关条文都显得较为粗浅，其内部还存在着些许争议。对于此种情况，要重视对其进行法律建设，更好的满足社会发展的需要。