他应否按前期物业服务协议缴纳物业费

□ 彭 庆 李信江

原告上海科某物业管理发展有限公司江西分公司诉称,原告与绿地集团江西某置业有限公司签订了前期物业服务协议，协议约定原告为包括被告林某在内的业主提供物业服务，且原告按照物业服务合同约定严格履行了义务。但是，被告林某自2013年2月1日起未按前期物业服务协议缴纳物业费。经原告多次催促被告履行协议，被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权利，故诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的自2013年2月1日起至2016年1月31日止物业管理费6019.20元、违约金240.10元，合计6259.30元；2.本案诉讼费由被告承担。

被告林某辩称：1.诉讼主体不合法，前期物业合同是开发商与上海科某物业管理发展有限公司江西分公司签的，物业公司与业主没有合同关系；2.原告提出的诉讼请求部分已过两年诉讼时效；3.起诉状所述“原告按照物业服务合同约定严格履行了义务”与事实不符，小区存在电梯多次出现坠落、小区违章搭建乱建情况严重、乱停乱放的车辆失职管理、小区垃圾堆积成山等现象；4.重复收费，2012年8月至2013年7月的物业费已缴纳，不应当再次催收；5.小区广告收入归全体业主所有，要求物业公司即刻清算广告费，并分发给业主；6.物业管理人员管理水平差、没有规范的管理制度；7.林某房屋出现漏水情况，没有工作人员进行维修。

经审理查明，被告林某2010年11月15日购买了江西绿地某置业有限公司开发的南昌市红谷滩新区红角洲绿地某小区房屋一套，建筑面积为98.33平方米，商品房买卖合同附件五约定：前期物业管理由选聘的上海科某物业管理发展有限公司江西分公司提供，物业管理公共性服务收费标准为1.7元/平方米/月建筑面积。2012年1月5日被告收房，并与原告签订绿地某小区业主管理规约。此后，自2013年2月1日起被告未按约定交纳物业管理服务费。

法院在审理该案后认为，根据原告提交的南昌市商品房买卖合同、住宅小区业主管理规约、公共性服务收费标准等证据，能够证实原、被告之间已形成物业服务合同关系，根据光盘显示原告提供了物业管理的合同义务，被告理应给付原告相应的物业管理费。故被告辩称其与原告没有物业合同关系，法院不予采信。结合本案具体案情，近日，法院依法判决如下：

一、限被告林某于本判决生效后五日内一次性支付原告上海科某物业管理发展有限公司江西分公司物业管理服务费4700元（从2013年2月1日起至2016年1月31日止）。

二、驳回原告上海科某物业管理发展有限公司江西分公司的其他诉讼请求。

【点评】根据《合同法》规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

由此可见,法院依法审理后作出上述判决是符合法律规定的。