权利保护顺位的确定与民事责任承担

王华栋

【关注焦点】

以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。应依照办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。在人民法院确定权利保护顺位前，占有人基于调解书对涉案房产的使用善意无过错，对登记权利人要求占有人赔偿损失的主张不予支持。

【基本案情】

原告：菏泽市阳光建筑有限公司（以下简称阳光公司）。

被告：菏泽市丹阳办事处王庄社区居民委员会（以下简称王庄居委会）。

第三人：菏泽市丹阳办事处（以下简称丹阳办事处）。

第三人：山东汇邦渤海农业开发有限公司（以下简称汇邦公司）。

第三人：菏泽市牡丹区欣华房地产开发有限公司（以下简称欣华公司）。

第三人：菏泽市佳禾房地产开发有限公司（以下简称佳禾公司）。

2006年7月10日，菏泽经济开发区人民法院立案受理王庄居委会诉横店集团山东公司土地承包合同纠纷一案，案号为（2006）菏开民初字第177号。该案中，王庄居委会要求解除其与汇邦公司签订的土地租赁合同，收回租赁土地，恢复土地原状，赔偿王庄居委会还耕补偿费687852元。

2007年8月18日，汇邦公司与欣华公司签订《房地产转让合同》，约定汇邦公司将座落于菏泽市人民南路王庄东侧、王庄路北侧的房产【原称菏泽市高新技术示范园专家楼，房屋所有权产证号为菏房权证市直字第036352号（第1-5栋）、菏房权证市直字第036353号（第6-10栋）、菏房权证市直字第036354号（第11栋）】及土地使用权转让给欣华公司，转让价格为420万元。

2007年8月23日，原告与欣华公司签订《国有土地及地上建筑物转让协议书》，约定将位于菏泽市丹阳王庄，菏国用（03）字第12017号国有土地证下的土地及房产证号为菏房权证市直字第036352号地上建筑物（办公楼）转让给原告，总价款为220万元，付款方式为：签订合同后付200万元，欣华公司在一个月内须将土地及地上建筑物过户到原告名下，2008年年中付20万元，余款在2008年年底付清。另在括号中注明“以上款项欣华公司直接在佳禾支付天香广景苑4#5#楼工程款中扣除。”佳禾公司认可对于欣华公司直接在佳禾支付天香广景苑4#5#楼工程款中扣除阳光公司的购房款，佳禾公司知情且已实际履行。

2007年9月12日，原告为佳禾公司出具收据一张，收款方式注明“转账”，金额200万元，事由为预付工程款。同日，佳禾公司出具情况说明称，当日给原告的200万元不属于工程拨款，是借用原告公司的账户，同意原告将该200万元转到山东齐鲁大地科技股份有限公司150万元，刘卫红30万元，李洪进20万元，因该200万元发生的一切经济纠纷、法律责任及造成的损失均属于佳禾公司，与原告无关。欣华公司同日亦出具证明称其收到原告的购房款200万元，同意将该款转入山东齐鲁大地科技股份有限公司150万元，刘卫红30万元，李洪进20万元，因该200万元发生的一切经济纠纷、法律责任及造成的损失均属于欣华公司，与原告无关。

2007年9月13日，原告汇入山东齐鲁大地科技股份有限公司账户150万元，汇入刘卫红账户30万元，转入李洪进账户20万元。关于以上三笔款项，欣华公司称系受汇邦公司指示要求阳光公司汇款。

2007年12月21日，原告为佳禾公司出具收据一张，收款方式注明“转账”，金额20万元，事由为预付工程款。原告主张加上该笔款项共计220万元，为抵扣的佳禾公司应支付原告的天香广景苑4#5#楼工程款，该款在（2010）菏民三初字第32号案件对账中已经扣减。佳禾公司对此予以认可。

后汇邦公司出具收据一份，注明收到银行汇款220万元整，落款时间为2007年8月23日。汇邦公司认可已收到房屋转让款420万元，包括涉案办公楼的房款。

2008年12月12日，（2006）菏开民初字第177号案件中王庄居委会与汇邦公司、丹阳办事处、张海良签订调解协议，约定：“……二、被告汇邦公司因租赁菏泽农业高新技术示范园土地所取得的财产（详见实物明细表及财物交割清单，不包括专家楼）归第三人丹阳办事处所有，本协议生效后30日内交付完毕，其中张海良使用的财产（详见示范园财产清单）仍按原合同执行，待其合同履行期满后由张海良直接交付；……”各方当事人均在该协议上签名并加盖印章。

2008年12月20日，菏泽经济开发区人民法院就原告王庄居委会与被告汇邦公司、丹阳办事处、第三人张海良土地承包合同纠纷一案，作出（2006）菏开民初字第177号民事调解书，就当事人达成上述协议予以确认。调解书同时附有“实物明细表”“财物交割清单”“示范园财产清单”。“实物明细表”中第2项为办公楼，被告称本案所涉争议房产即为该办公楼。被告认可签订调解协议后，未与汇邦公司对应“财物交割清单”中的土地证、房权证等财产进行交接。

2008年12月31日，原告与汇邦公司签订《房地产转让合同》约定汇邦公司将座落于菏泽市人民南路王庄东侧、王庄路北侧房屋所有权证号为菏房权证市直字第036352号的房产（第1栋）及土地使用权转让给原告，汇邦公司保证该宗土地为其交纳全部土地出让金合法取得并拥有合法使用权，地上建筑物为合法所有，土地及地上建筑物与第三方不存在任何争议。转让价格为220万元，原告应于该合同生效之日，一次性交付转让款220万元。房屋自全部交付之日起原告即拥有所有权。自汇邦公司向原告交付全部房产之日计算，原告应在二个月内向房地产产权登记机关办理完房地产权属转移手续。汇邦公司给予全力配合。汇邦公司及阳光公司均认可该合同系为办理房产过户手续需要而签订。

关于涉案房产的转让，原告、第三人汇邦公司、欣华公司均认可系汇邦公司先与欣华公司签订房屋买卖合同并办理交接手续，后汇邦公司根据欣华公司的指示与原告签订房屋买卖合同并协助原告办理了过户登记手续。2009年2月27日，涉案房产登记至原告名下，房产证号为菏房权证市直字第075740号，房屋坐落为菏泽市丹阳办事处人民南路西约200米农业科技园北1号楼。

2009年4月27日，第三人丹阳办事处、被告王庄居委会就（2006）菏开民初字第177号民事调解书向菏泽经济开发区人民法院申请执行。执行过程中，丹阳办事处和汇邦公司对于“办公楼”的归属问题发生争议，汇邦公司和丹阳办事处分别出具书面情况说明。汇邦公司称：（2006）菏开民初字第177号民事调解书中送给丹阳办事处的是租赁土地上的财产，而“办公楼”是汇邦公司购买土地上的建筑物，该“办公楼”已于2007年8月卖给了阳光公司并已付清价款办理了过户，已经卖出的房产不可能再调解给丹阳办事处。丹阳办事处称：调解协议已经约定“汇邦公司因租赁菏泽农业高新技术示范园土地所取得的财产（详见实物明细表及财物交割清单，不包括专家楼）归第三人丹阳办事处所有”，即专家楼除外的实物明细表和财物交割清单中所列出的所有资产，都归丹阳办事处所有，而“办公楼”恰恰在实物明细表中，没有被除外，依法应当归丹阳办事处所有。

2009年10月19日，菏泽经济开发区法院在对实物明细表中1-5项（1、专家楼，2、办公楼，3、保卫房，4、生活区围墙，5、生活区硬化路面）以外，当时存在的部分财产交接后，以“案件执行标的房产‘办公楼一幢’的所有权在两申请执行人申请执行前已经变更，已无强制执行的可能”为由，终结了该案件的执行。

现涉案房产一层由王庄居委会占有使用，二、三层闲置。被告王庄居委会称系2009年春节过后，经第三人丹阳办事处同意搬入涉案房产一层。

【裁判理由】

菏泽市中级人民法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告阳光公司于2009年2月27日办理菏房权证市直字第075740号房产证，取得菏泽市丹阳办事处人民南路西约200米农业科技园北1号楼所有权，被告王庄居委会占用该房产，侵犯了原告对案涉房产的所有权，故原告要求被告返还菏房权证市直字第075740号房产的请求应予支持。

被告称其系经第三人丹阳办事处许可使用涉案房产，第三人丹阳办事处称其依据（2006）菏开民初字第177号民事调解书取得了涉案房产的所有权，但该裁判文书系以物抵债性质的调解书，该调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非直接引起物权变动。第三人丹阳办事处虽然基于调解协议占用案涉房产在先，但一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，在第三人丹阳办事处未办理不动产权属变更登记的情况下，应优先保护已办理物权登记的原告的合法权益。故对被告的答辩意见，本院依法不予采纳。

关于被告应否赔偿原告经济损失的问题。本案中，第三人丹阳办事处基于（2006）菏开民初字第177号民事调解书确定的权利实际占有涉案房产，原告取得了涉案房产的物权登记，原告和第三人丹阳办事处对于涉案房产存在权属争议，在本院判决确定权利保护顺位之前，应视为被告基于（2006）菏开民初字第177号民事调解书和第三人丹阳办事处的许可对涉案房产的使用善意无过错，故对原告要求被告赔偿经济损失的主张，本院依法不予支持。

依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条规定，判决：一、被告菏泽市丹阳办事处王庄社区居民委员会于本判决生效之日起十五日内将菏房权证市直字第075740号房产返还原告菏泽市阳光建筑有限公司；二、驳回原告菏泽市阳光建筑有限公司的其他诉讼请求。

宣判后，王庄居委会、丹阳办事处、汇邦公司不服一审判决，提起上诉。山东省高级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

【裁判评析】

本案涉及民事调解书能否直接产生物权变动效力、权利保护顺位的确定以及权利保护顺位确定后相关民事责任的承担等多个法律问题，案情较为复杂，且对于以上法律问题的分析理论上存在争议，需要从民事调解书的性质分析能否产生物权变动的效力，从价值追求和利益衡量的角度分析确定权利保护顺位，从侵权行为构成角度分析具体责任的承担，本案对于审理类似案件在具体处理上具有参考和借鉴意义。

一、民事调解书能否直接产生物权变动效力

关于民事调解书能否直接产生物权变动效力的法律规定主要体现在《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称物权法司法解释）中。①《物权法》第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《物权法》司法解释第7条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第28条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。民事调解书尽管以当事人的合意为基础，但调解书是人民法院对当事人合意的认可和确认，是以人民法院的名义作出，体现的是国家公权力。因此，法院调解的属性应当定位于以当事人合意为基础的审判行为，法院调解书与法院判决一样均属于《物权法》第28条规定的人民法院法律文书范畴内，具备导致物权变动的公权力基础。②杜万华主编：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》2016年第1版，人民法院出版社，第218-219页。但并非所有调解书均能直接引起物权变动，例如最高人民法院研究室认为：“以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。”③张军主编、最高人民法院研究室编：《司法研究与指导》2012年第2辑（总第2辑），人民法院出版社2012年版，第138-142页。因此，有必要对民事调解书的性质做进一步区分。最高人民法院民一庭认为，调解书也存在着给付性、确认性和形成性之分，如果法院调解书具有形成力，调解书也就有了导致物权变动的效力基础，应主要从民事调解书能否导致民事法律关系变动进行分析，④杜万华主编：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》2016年第1版，人民法院出版社，第219页。《物权法司法解释》第7条规定在“分割共有不动产或动产”等案件中改变原物权关系的调解书属导致物权变动的法律文书。基于上文的分析，以共有物分割为内容的调解书旨在消灭共有人的共有所有权、创设单独所有权，消灭了共有人的共有关系，导致了民事法律关系的变动，属形成性调解书，故应当属于直接变动物权的法律文书。

本案中，丹阳办事处与汇邦公司的调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，且双方对调解协议中汇邦公司应当给付丹阳办事处的财产是否包含办公楼发生了重大争议，王庄居委会对涉案房屋的占有使用，并非经由法院对生效调解书的执行而合法取得。故对丹阳办事处关于依据调解书对涉案办公楼享有物权的主张不应支持。

二、权利保护顺位应如何确定

司法实践中，关于权利保护顺位的探讨主要体现在购房业主的权利与房地产抵押权、一物数卖、一房数租等问题中。关于购房业主的权利与房地产抵押权的保护顺位问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，由此可以得出结论：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其权利优先于抵押权。关于一房数卖的合同履行问题，2016年11月30日最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要认为如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。即应优先保护办理物权变更登记人的合法权益，其次才是合法占有人的权益保护问题。需要注意的是，如此确定权利保护顺位并非基于物权优先债权的理论，而是基于物权的公示公信等原则，公示涉及的是物权变动的问题，而优先性涉及的是物权的效力进而涉及物权的属性，已经办理物权登记的便可基于公示公信原则确认物权的归属。⑤王利明主编：《物权法研究》，中国人民大学出版社2013年1月版，第46页。关于一物数卖、一房数租的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均有相关规定，本文不再赘述。

本案中，虽然王庄居委会对涉案办公楼的占有使用是基于案涉调解书及丹阳办事处的授权，但案涉调解书无法直接导致物权变动，且根据第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要的意见，应保护办理物权变更登记人的合法权益，在王庄居委会、丹阳办事处并未对房产证的变更过户提出异议或提出诉讼要求撤销，亦未举证证实存在损害国家和第三人利益而导致合同无效的情形，故应保护阳光公司已经取得的物权。

三、关于权利保护顺位确定后民事责任的承担

关于侵权责任的构成，《中华人民共和国侵权责任法》第6条、第7条规定过错责任原则、过错推定原则和无过错责任原则三种。类似案件中，在人民法院依照办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位后，侵权或违约责任的承担就成了不可回避的问题。实践中存在登记权利人要求实际占有人承担侵权责任的情形，该情形不同于一般侵权的是，在人民法院确定权利保护顺位确定前，各权利人的权利状态均具有合法性，即不存在占有人故意侵权或推定其有过错的情形。因为法无明文规定，也不能对合法占有人适用无过错责任原则。在没有相反证据推翻的情况下，可以认定占有人是善意无过失的，在人民法院确定优先保护已办理房屋所有权变更登记人的权利前，占有人对房屋的占有是合法的，不能认定其存在侵权行为。登记人的合法权益可以通过出卖人承担违约责任的途径寻求救济，虽然形式上其权利损害源于占有人的占有，但实质上源于出卖人的违约行为，应由出卖人承担相应民事责任。

本案中丹阳办事处基于民事调解书确定的权利实际占有涉案房产，阳光公司取得了涉案房产的物权登记，原告和第三人丹阳办事处对于涉案房产存在权属争议，在法院判决确定权利保护顺位之前，应视为占有人基于民事调解书对涉案房产的使用善意无过错，故对原告要求被告赔偿经济损失的主张不予支持。