浅析国有企业房屋维修管理

张利

摘 要：房屋维修管理是国有企业管理的重要组成部分，国有企业房屋在长期使用过程中，会出现各种损坏现象，轻者影响房屋的使用性能，重者会带来财产损失和人员伤亡，因此对房屋进行定期维修管理是非常必要的。房屋维修是一项系统化和专业化的工作，涉及到维修计划的制定、维修资金的使用、施工过程中控制以及维修人员管理等各个层面，需要引起我们的高度重视。

关键词：国有企业；房屋管理；维修

房屋是国有企业固定资产的重要部分，也是国有企业资产增值保值的重要载体。房屋在建成使用之后，随着时间的推移，难免会出现一些损坏现象，这是自然的规律。为了延长房屋使用寿命，提高房屋的使用价值，就需要国有企业对房屋进行维护，不仅可以解决国有企业房屋供给不足的难题，为国家、国有企业带来直接的经济效益；也是美化城市环境、促进城市发展的重要措施，具有非常重要的意义。

国有企业房屋维修管理的涵义与特点

国有企业房屋维修管理的涵义

国有企业房屋维修是指在房屋的使用寿命周期内，在对房屋损坏程度进行查勘和评定的基础上，通过制定房屋维修计划，加强维修工程项目管理等一系列措施，让房屋恢复原来的状态、维持原来的使用功能的一系列活动。房屋维修既包括对已经损坏房屋的维修，也包括对未损坏房屋的维护。既包括小修也包括大修。小修是指定期的、日常的维护工作，避免房屋出现一些常见的病害；中修是针对少量部位损坏的房屋进行维修，维修过程中需要拆换一些主体构件。大修是房屋的主体部位已经出现严重损坏，房屋不具备继续使用的价值，需要拆除大量主体构件，甚至需要对整个房屋进行翻修，重新设计和重新建造。

国有企业房屋维修管理的特点

经常性

房屋使用年限较长，在长期的使用过程中自然会出现各种损害，因此房屋维修是一项经常性的工作。而且为了预防房屋过早地损坏，在房屋损坏现象出现之前，我们就要定期对房屋进行维护，这也是房屋维修的重要工作。由此可见，房屋维修工作贯穿于房屋的整个使用寿命周期，具有经常性的特点。当然，对于不同地区以及不同使用功能的房屋而言，受到内外部因素的影响程度也不相同，因此房屋维修的周期是有一定差异的。

广泛性

在房屋使用过程中，由于受到自然环境等因素的影响，房屋的很多部位都会出现不同程度的损坏，有结构性损坏、有墙面损坏、有防水层损坏以及零星部件损坏等，这就决定了房屋维修具有广泛性，而不仅仅是针对某一部位的维修。

约束性

与初建房屋相比，房屋维修受到的约束性较大。房屋维修要在原来房屋的基础上进行，受到内外环境的约束较大。尤其是房屋的翻修，更是增加了施工作业的难度。房屋维修的主要目的是将房屋恢复到以前的使用功能，创造性低，特别是针对一些有一定文化价值的房屋维修，不仅要恢复到原貌，还要保持原来的建筑风格和特点，施工难度极大。

技术性

房屋建造本身就是一项技术性非常强的工作，涉及到很多专业。与房屋建造相比，房屋维修的专业性更高，房屋维修不仅要了解房屋建造的施工工艺、材料、技术等，而且还要在维修过程中保持房屋原来的性能和风格，给维修工作带来了更大的难度。另外，房屋维修需要针对房屋不同部位的损坏采取不同的维修方法，有着独特的设计和施工要求，因此往往需要经验丰富的专业人才来负责。

房屋维修管理的实施

加强房屋维修的计划管理

凡事预则立、不预则废，计划管理是房屋维修管理的前期阶段，房屋维修计划是否合理直接关乎到房屋维修的效果，制定房屋维修计划是房屋维修部门的一项重要职能。房屋维修计划包括房屋维修施工计划和辅助计划，房屋维修施工计划是确定房屋维修要达到的预期质量标准，维修的具体部位，维修工程的工作量，预计的维修时间以及维修施工需要采用的方案等。其中维修方案的确定是维修计划制定的核心部分，包括房屋维修需要采用的维修技术和方法。为了提高国有企业房屋维修工作效率，需要制定合理的房屋维修方案，对重点的维修工程要进行统筹的安排，对有相同损害的国有企业房屋进行统一、集中维修，可以提高维修效率，最大限度地利用资源。值得注意的是，对存在结构安全隐患的房屋维修不能操之过急，而是要请房屋鉴定部门进行损伤鉴定，然后有针对性地进行维修，避免走冤枉路。房屋辅助计划包括维修材料的采购，维修需要花费的成本以及维修资金的具体使用等事项，其主要目的是保障房屋维修施工技术的顺利实施。正如前文所述，房屋维修过程受很多因素的影响和制约，施工现场、施工技术、施工对象的变化都会引起连锁反应，这些因素都是不可预知的，给房屋维修计划制定带来了难度，需要我们谨慎对待。

加强房屋维修施工项目管理

维修施工项目管理是房屋维修管理的核心环节，也是对房屋维修质量影响最大的阶段，贯穿于房屋维修的整个阶段。做好房屋维修施工项目管理需要做好以下几点：一是做好前期准备工作。房屋维修前期准备工作包括落实房屋维修任务，设计维修工程图纸，做好房屋住户迁移工作，领取施工许可证，为施工作业创造条件，做到水、电、路畅通等。并做好房屋维修施工技术交底工作，国有企业房屋管理人员与施工单位进行协商，对房屋维修中用到的施工技术和规范进行磋商，二是建立项目质量责任制。房屋维修工程施工要求较高，为了保证施工质量，需要建立项目质量责任制。项目经理是房屋维修工程的第一责任人，对工程质量负有全面的责任，项目经理要严格审核施工方案，控制施工成本支出，认真检查每一个分部工程的质量，哪个环节出现质量问题要追究负责人的责任。第三，严格控制建筑材料。材料是房屋维修工程必要的物质条件，如果材料质量不过关，即便有再完善的施工方案以及施工技术，也会对房屋维修工程质量带来重大影响。

提高房屋维修施工人员素质

正如前文所述，房屋维修工程的技术含量较高，对从业人员的要求较高。 从业人员个人技能水平在根本上决定了房屋维修工作最终效果。施工人员既要熟练掌握建筑施工技术，还要熟悉设备安装、水电安装等方面的知识，这些都是房屋维修工作中涉及到的专业知识，因此只有一专多能的施工人员才能完成房屋维修工程。然而，目前，能够满足这一要求的施工人員较少，有的是只懂建筑施工，不了解设备和水电方面知识。有的是只懂水电，不懂建筑施工，导致房屋维修工程难以有效地进行，造成人力和资源的浪费。因此，一方面，国有企业要加大对施工人员的培训，邀请一些具有丰富房屋维修工作经验的专业技术人员来企业进行培训，提高从业人员的技术素质和质量意识。另一方面，国有企业可以聘请专业的施工队，与他们签订承包合同，将房屋维修工程交给他们，不仅可以降低人力资源成本，也可以大大提高工程质量。

加强房屋维修预算及成本管理

首先，房屋维修工程预算是指在工程开工前预先计算维修工程造价的计划性文件，是承发包双方核算工程款，最终确定维修工程造价的依据。屋维修工程预算以某一维修工程为对象，依据预算定额或地区单位估价表逐一计算，再加上规定收取的现场经费、其他直接费、间接费、其他费用以及计划利润和税金而得出的全部维修工程费用。另外，成本管理是企业经营管理的重要组成部分，企业各项管理工作都同成本管理有着紧密的联系，都会反映到成本上。成本管理的基本任务就是保证降低成本，用最少的消耗取得最优的经济效果。房屋维修项目成本的分析与考核是施工项目成本管理的重要组成部分。企业要按照不同的职能部门，建立项目成本管理责任制，对不同的工作阶段进行考核，提高全员的工作积极性。做好这项工作，提高房屋维修工程项目的经济效益。

总之，房屋维修管理是房地产管理的一个重要组成部分，国有企业加强房屋的维修管理，有利于延长房屋的使用寿命以及实现国有企业固定资产的增值保值。但房屋维修也是一项比较复杂和专业的工作，需要我们认真对待，包括制定专门的维修管理方案，做好施工管理、提高从业人员素质等，从而提高房屋维修的有效性。

（作者单位：中铁二院工程集团有限责任公司）

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