谈房地产开发企业会计成本核算的特点

【摘 要】如今，房地产行业在市场中占有很大地位，房地产行业的会计核算也是一个比较热门的话题，做好会计成本核算，对于房地产开发企业的发展具有重要意义，同时这也是保证房地产开发企业够持续良好经营的一个重要内容。因此，在应用中需要找出并分析房地产企业会计成本核算中存在的问题，并制定相应的解决对策，从而确保房地产企业长期处于不败之地。基于此本文分析了房地产开发企业会计成本核算。

【关键词】房地产开发企业；会计成本；核算

一、房地产开发企业会计核算特点

1.产成品的种类多，核算方法不同

对于制造业来说，产成品主要是指那些已经完成全部的生产过程并且已经验收入库的产品。而对于房地产企业来说，产成品的内容就比较复杂了，主要有开发产品、出租所开发的产品、分期收款开发产品等等，这些产品既可以直接进行销售，也可以出租，抑或是作价转让等等。所以，在核算方法上，房地产企业的产成品与一般的产成品的核算方法是有很大不同。

2.产品成本的核算复杂

与制造业的产品成本的核算相比，房地产企业的产品成本核算方法是比较复杂的。由于房地产开发企业的生产经营活动具有一定的复杂性，所以在开发过程中，会发生许多不同种类和性质的费用，企业只有合理的设置成本核算对象与成本项目，才能做好会计核算工作。

3.经营收入及其相关税金的核算不同

对于房地产开发企业来说，其开发产品的价值比一般产品要高很多，而且生产周期也比一般产品要长，所以一般都是采取预销的方法，房地产企业要交纳的流转费主要有土地增值税、营业税、城建税等等。

二、房地产企业会计成本核算的内容

房地产企业发展过程中，主要是在自身经营管理工作中的各项经济成本基础上，根据一定的对象合理分配，以准确计算出企业整体经营管理成本和各分项单位的成本投入情况。

房地产企业会计成本核算主要涉及以下内容：

1.土地开发成本

主要是指建设用地需要的实际费用，如土地征用费、土地拆迁费等。土地征用费应根据国家相关法规进行计算。土地拆迁费涉及拆迁发热补偿费与拆迁安置费两部分，应根据土地原使用人的损失情况给予相应补偿。

2.前期工程费

涵盖项目设计、规划、研究勘察及前期工程所有投资费。项目的设计、规划可根据项目总投资额的一定百分比进行核算。对于建设用地上原有的建筑物的拆除费，应结合实际进行计算。

3.房屋开发成本

涉及房屋基础建设费和有关配套设施的建设费，比如小区内的绿化建设、供暖费、供气费等。对于此类建设费，通常采用单位指标法、单元估算法等方式实施核算。

4.管理费

主要是房地产企业进行内部管理时产生的费用，比如开展的各类经营活动等均属于管理费用范畴，此类费用可通过大致估算法实施核算。

5.销售费

是为了提高企业的销售率而产生的费用，比如宣传推广费、销售人员劳动报酬等，此类费用应结合实际进行核算。

6.财务费

是指房地产开发过程中办理相关手续所产生的手续费，或者是为了开发房地产而进行筹资的费用等。

三、加强房地产开发企业会计成本核算的对策

1.优化房地产企业会计核算科目

优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。

2.加强收入、费用等核算工作的落实开展

确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地產企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。

3.加强成本核算管理系统建设

近年来，财务共享中心的出现为成本核算管理提供了有利平台。房地产企业应充分利用共享中心规范、系统、标准、流程化的特质，结合自身实际，从问题出发，做好各业务功能模块的设计工作。引入预算板块，设立超支报警系统，严格控制成本费用支出；引入合同管理板块，从经济行为开始到结束，严格按照合同节点部署安排；引入费用板块，合理设定报销审批流程；引入税务板块，以“营改增”为契机，依法纳税，科学筹划，合理避税。成本核算管理体系是一个庞大的系统，以财务部为牵头，法律事务部、人力资源部、工程部、物资部、销售部等都要参与其中。企业应将各个职能部门的工作情况纳入统一共享平台，实现业务的无缝对接。同时，要加强企业的内部审计，引进专业内审人员，确保会计核算的真实性。

总之，由于房地产企业经营的不规范以及成本核算本身存在一定的限制，致使企业会计成本核算中出现了各类问题，大大降低了会计成本核算效率，因此需要采取有效的方法进行优化，从而促进企业的发展。

参考文献：

[1]孙法明.房地产开发企业成本核算问题研究[J].时代金融，2013，（29）：191+193.

[2]郭爱民.浅谈房地产开发企业成本核算几点看法[J].时代金融，2013，（06）：22+101.

作者简介：

崔晓（1980—），女，山东龙口人，2005年毕业于山东财政学院，经济师 。endprint