房地产调控的理论分析与国际经验

邓石明 何灵

摘要：我国作为新兴的市场经济国家，真正意义上房地产市场也只有短短二十多年，作为市场的管理者一政府的调控手段也亟需完善。本文在对房地产市场特征进行分析的基础上，讨论货币政策、财政政策以及信货政策的作用机制、存在的缺陷，结合世界各国的实践分析各种政策工具效果;最后对房地产调控政策工具选择的原则进行讨论。

关键词：房地产调控的理论分析;货币政策;房地产市场调控

1 房地产市场波动与宏观经济

1.1 融资杠杆与金融危机

首先房地产属于不动产，其营运资金管理是否恰当直接关系着房地产企业能否持续发展。房地产市场波动会通过金融杠杆的作用放大其对宏观经济的冲击。当金融机构直接给房地产市场杠杆融资时会带来很大的风险，因为当房产价格下降时借款人可能出现负资产而违约，导致银行利润下滑，进而为其他部门提供资金的能力下降，引起其他部门增长放缓。如果在市场繁荣阶段银行较少参与其中或者杠杆率很低，市场萧条时就不会给宏观经济带来很大的冲击。例如上世纪末的互联网泡沫，由于银行较少参与其中，泡沫破裂后是相对温和的衰退。大量的住房和商业房地产交易都需要融资，而且房产购买者可以获得高于其他任何其他形式投资的杠杆率。然而股票市场，尤其是个人投资者很少得到融资。在美国2000年左右家庭的抵押率在45%左右，而投资股票市场的抵押率平均小于5%。

1.2 对相关产业的影响

房地产业与一系列产业密切相关，房地产业的波动会引起这些产业的波动。在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。这样房地产的周期性波动对于宏观经济活动的作用通过金融危机表现出来。一般而言，伴随着房地产价格下降，经济衰退幅度更深且持续时间更长。而股票市场与宏观经济联系不如房地产市场那么紧密股票价格泡沫对于经济衰退程度没有明显影响。

1.3 房地产市场非有效性

房地产市场由于其内在的特征，并不是一個有效的市场。第一，其建设周期长从根据市场行情作出投资决策到形成有效供给往往需要几年的时间，而此时市场可能发生变化;第二，房产价格高昂，并且不具有可分割性，需要几年甚至十几年的年收入的总和;第三，不同的同的房地产由于具有独一无二的区位性，不同城市、不同区位的房价很难比较;第四，交易过程不透明，交易成本很高并且很难做卖空交易第五，对于某一特定区域的房产，往往是众多的需求者面对唯一或少数几个供给者从而容易形成行业垄断。房地产商品的这些特征使其自我修复调整的能力很差，容易发生周期性波动，放任自由的房地产市场将是一个低效率的市场。房地产价格会经常性地偏离均衡状态。

2 调控政策工具分析

2.1 货币政策

随着我国房地产行业的不断发展，房地产房价不断飙高，人民买不起房的现象非常普遍。为此，国家在2003年就已经开始出台一些专门针对房地产房价的调控政策。从理论上说，提高贷款利率会增加融资成本，进而减少对贷款的需求。此外，紧缩的货币政策会减少贷款供给，即使难以阻止房地产市场泡沫的破裂，也能减轻金融部门受到的冲击，但实践中货币政策并不是那么有效首先，货币政策会影响到整体宏观经济，更高利率会增加其他部门的融资成车，进而缩小经济活动总量。提高利率可以降低房地产波动带来的风险，但以产出下降以及更高的失业率为代价。其次，在房地产业处于上涨阶段的时候，投资者的期望回报会远远高于贷款的利息紧缩性的货币政策不能影响到投机性的需求。而且紧缩的政策有时使得问题进一步复杂化，例如当购房者难以在商业银行获得融资时就会转向一些风险更高的贷款形式，比如民间的抵押贷款机构。

澳大利亚与瑞典是全球房地产泡沫中逆经济风向使用货币政策的少数几个国家，它们的经验表明提高利率难以阻止房地产价格上涨澳大利亚在2002年4月至2008年8月将政策利率提高300个基点瑞士在2005年12月至2008年9月提高325个基点。尽管实行了紧缩的货币政策，房产价格在这两个国家都有大幅的增长，从2000到2007年间这两个国家的房地产实际价格增长了80%。

2.2 财政政策

从理论上说，更高的交易税会减少市场交易量，同时通过限制投机活动减少市场中的泡沫成分。但从实际情况来看，这两者之间的关系依旧是不明确的。比利时房产交易交易税高达16.5%，自上世纪70年代以来房地产价格走势非常平稳季度涨跌幅不超过2%，房产交易税同样很高的日本，却经历了房地产价格剧烈波动，甚至直到今天也没有恢复到危机前的水平。

调整房地产交易税对房地产市场影响往往只是暂时的。当房地产出现萧条的时候，美国实行一定期限的房地产交易税减免政策和印花税减免以稳定房地产市场，但是当税收减免到期以后，房地产市场又迅速走向萎靡。为了防止市场过热香港特别行政区提高印花税以抑制房地产市场投机活动、稳定房产价格，但是这些政策更多是影响交易量而不是价格，并且税收政策调整对房地产市场的影响也是暂时的。

如果房产税的税基按照市价原则确定。若房价上升，则房产税额也相应上升，这就增加了房产的持有成本，则可能对房地产的过度需求起到一定的抑制作用从而缓解房价上升。而当房产价格下降时则因为税基降低而减轻持有成本，可以鼓励人们不过度抛售房产，达到缓和市场波动的效果。

但是实践中，大多数政府一般倾向于采取较为保守的税额增长策略，即无论房价是采取较为保守的上涨还是下跌政策，都通过减免或取消减免等方法来实现房产税额的相对稳定。这一举措除了有助于降低评估成本外，还有利于社会的稳定。目前从整体来看，各国房产税占房屋市价的比例有下降趋势，其对市场调控作用越来越小。以瑞典为例，2008年新政府上台后就冻结了房产税。在实践中房产税作为调控工具的作用被忽视，主要是由于民众对比较敏感，特别是低收入群体从情感上对增加房产税比较排斥。

2.3 信贷政策

对银行资本金做出要求可以对信贷资金供给起到调节作用。当市场处于上升时期，好的经济背景会降低一个给定投资组合的风险，银行资本金充足率和银行资产扩张的能力得到提高，在市场下降时期，事情朝相反的方向发展。要求银行持有更多的资本金可以纠正这种偏差，为金融系统安全增加一道减震器。

为控制银行对私人部门贷款的快速增长以及房地产市场过热，通过提高资本金的要求以及风险评级，一些国家（例如保加利亚、克罗地亚、爱沙尼亚、乌克兰）没有能够成功阻止市场过热以及泡沫破裂后对金融系统造成的冲击，而另一些国家（例如波兰）则取得了部分成功同时在这些国家的实践表明，该项政策对于控制贷款量和家庭部门的杠杆没有明显作用，借款人和贷款人也可能通过金融公司和贷款中介或者到国外需求融资绕过管理层的监管。

要求银行在为其贷款计提损失储备，相当于构建了一个额外的缓冲器，可以应付当市场发生逆转时所带来的潜在损失。相对于提高资本金的一个优点是当银行资本金比率很高时仍然可以使用。其缺点是这项政策对于控制房产贷款总量以及家庭部门的杠杆率没有明显作用;同时由于政策调控对象是商业银行，可以通过监管范围之外的中介绕过政策限制，针对于国内银行的管理会降低其竞争力，使借款人转向国外银行寻求融资。

这项措施对于增强银行抗风险能力非常有效，但是对于控制泡沫的产生难有成效。西班牙作为欧元区的国家，运用货币政策调控房地产市场的能力有限，从2000年开始，西班牙央行要求商业银行为房地产贷款提额外的损失准备金，到2007年末，也就是房地产泡沫刚刚破裂的时候，全部积累的损失准备金占到全部资产

1.3 %，同时资本金和储备占到58%，但与此同时家庭部门的房产贷款总量增加了62%。3房地产价格调控的基本原则

政府政策制定者在为控制房地产市场过热面制定调控政策时必须遵循以下的主要原则：首先，要扩展视野，认识到经济的失衡不一定表现为传统的失业和通货膨胀;其次，针对区域性房地产市场暴露的问题使用区域性的信贷政策要比全国范围内的货币政策效果要好;再次为进一步降低泡沫破裂造成的风险必须采取补充性的措施，使泡沫破裂后造成的影响迅速消除;最后，将政策所造成的市场扭曲降低到最小对供给加强管理，减少因需求变动所造成的冲击。将上述这些原则运用于实践，还有两个问题需要解决。

首先，货币政策与信贷政策潜在的互补性和冲突是什么，以及怎样的政策设计框架才能避免冲突并且相互补充。例如，对房地产贷款要求更高的资本金，会引起房地产贷款的利率上升，相应的成本会增加这会波及到其他类型的贷款，由此产生的信贷配给也会影响到实体经济而这两种负面影响都可以通过货币政策而得到缓解。反过来，宽松的货币政策会增加高风险的投资和抵押率上升，这可以运用从紧的信贷政策进行调节。根据上面的讨论，较好的做法是对房地产市场的调控主要依赖在信贷政策工具，同时辅以必要的货币政策调节。

其次，信贷政策的决策机制设计是基于决策者的斟酌决定还是基于规则。一方面，斟酌决策机制的优点在于政策措施可以具体情况进行调整，并且由于政策制定的灵活性，对于监管措施的规避对策短期内难以形成;另一方面，基于规则决策的机制较少受到政治层面的压力私人部门可以通过调整自己的行为较好地适应政策规则。一个可行的设想是依据稳定的规则进行决策，同时在房地产市场调控需要时可以进行斟酌决策。

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