避暑休闲地产的内涵及特征研究

张 荣 ，范 春 ，赵崇平

（1.重庆商务职业学院，重庆 401331；2.重庆工商大学 金融学院，重庆 400067）

伴随全球休闲浪潮弥漫、我国人民生活质量的提升和房地产市场政策的调控，“上山下海”式远离尘嚣、回归自然、健康为本、张驰有道的田园生活梦悄然兴起，随之催化了避暑休闲地产发展。这种在地域气候十分突出、工作节奏相对较快而又休闲养身养生心态十分迫切的城市产生，由小众迅速发展为大众的产业尽管发展时间不长，且称谓与旅游休闲、度假休闲、健康休闲相比并不突显的产业形态，因其融合了避暑、休闲、房地产等不同产业的多种元素，具有其独特的内涵和鲜明的特征，有必要进行深入挖掘，以促进房地产、休闲健康产业科学交融和持续健康发展。

一、相关文献综述

避暑休闲地产是随着休闲时代到来而产生的一种新的产业形态，在我国起步较晚，对其研究也较少，在学术刊物和大众媒体上出现的频率不高。目前学术界还没有形成统一的概念，有的学者称之为避暑地产，也有的学者将其称之为消夏避暑休闲度假地产、消夏避暑型旅游地产、避暑度假房地产。但就这些称谓所指，其本质基本上是一致的。国外的研究中没有“避暑休闲地产”这个术语，与之较为接近的提法主要有度假地房地产（resort real estate）、度假地不动产（resort property)等 ，但对其研究并不多，研究较为深入的是“分时度假”，也主要是应用研究和实务操作研究，理论探讨和学术论文较少。

从国内的研究文献看，主要集中于避暑休闲地产规划、布局及评价研究。代振（2014）基于GIS方法与技术，分析了重庆休闲度假地产的现状，依据资源特点把重庆休闲度假地产分为消夏避暑、温泉疗养、康乐养生养老地产三类，同时通过AHP层次分析法对布局的适宜性进行评价[1]。申丽琼、牛德利和邱洪波（2016）以地域分异规律和区位论为指导，按照山地型、草原型、冰湖型、峡谷型等具体资源对重庆避暑休闲地产规划布局进行了研究[2]。宋丹妮、匡鸿海（2016）运用物元分析法，通过气温、湿度、风速、日照、降水量、海拔高度6个因素对避暑休闲地产气候进行了适宜性评价[3]。赵迎昕（2009）等从市级和区县等中小尺度对避暑休闲地产开发条件、可行性、布局、选址及其适宜性进行了研究[4]。

综上所述，学术界对于避暑休闲地产的研究起步较晚，取得的成果不多，对避暑休闲地产的概念及内涵还存在模糊认识，对避暑休闲地产的主要特征、市场特点、发展趋势等涉及不足。栾玉树（2015）、白婷（2016）等个别学者对避暑休闲地产给出了定义[5-6]，但都把避暑休闲地产归入了旅游房地产范畴。着眼于避暑休闲地产的持续健康发展，对其内涵、特征进行深入研究十分必要。

二、避暑休闲地产的内涵

避暑休闲地产是气候型休闲地产的一种类型（见图1），是以清凉气候资源为吸引，以优良生态环境为基础，以综合配套设施为依托，以避暑纳凉为卖点，融避暑、休闲、居住、度假功能于一体的物业形态。

图1 避暑休闲地产与休闲地产的关系[7]

它有广义和狭义之分。广义的避暑休闲地产，包括所有与避暑休闲活动有关的各种物业，如住宅、酒店、度假村、农家乐等。狭义的避暑休闲地产主要指住宅特别是商品住宅。避暑休闲地产作为可供置业者短期居住的第二居所，是近年来随着经济社会发展、人民生活水平提高、交通网络不断完善而产生的一种新的产业形态。由于必须满足避暑纳凉、休闲养生等主要功能，因而其开发需要具备得天独厚的四个要件。

（一）前提：良好的避暑气候条件

所谓避暑气候条件，是指具有夏季温凉舒适，无需借助任何避暑措施，就能保证生理过程的正常进行、感觉刚好适宜且无需调节的气候条件[8]。众多研究表明，人体最适合的温度基本在18℃～25℃之间[9]，在这个环境温度中，机体的新陈代谢、生理节奏和生理机能均处于最佳状态，人的感觉也最为舒适。当然，人体的冷热舒适程度除了受气温影响外，还受到日照、湿度、风速等多种因素影响。适宜的避暑气候条件是避暑休闲地产的最大吸引力，也是避暑休闲地产的最大价值所在，只有具备良好避暑气候条件的区域，才有可能发展避暑休闲地产。近年来避暑休闲地产蓬勃发展的贵州，正是凭借了优越的温度条件（最热7月平均气温22℃～25℃）、适中的湿度条件（夏季平均湿度65%左右）、多微风、白天晴、紫外线辐射少等有利条件。

（二）基础：优良的环境条件

作为避暑休闲地产，必须有适宜人居的良好环境。安全性是第一位的，项目所在地必须具有稳定的地质地貌条件，无多发性不可规避的自然灾害，包括滑坡、泥石流等。新鲜的空气、充足的阳光、良好的水质、清静的环境、丰富的景观资源等，也是必不可少的。除此之外，良好的人文环境也十分重要，包括所在区域良好的社会治安，当地居民的亲善友好态度，安全可靠的休闲设施和项目，以及现代化的安全监控系统与快速救援系统，等等。

（三）支撑：便利的交通条件

尽管当前现代交通已经获得很大发展，但通达性、可进入性仍然是影响避暑休闲地产决策的重要因素。对消费者而言，良好的可进入性，适中的时空距离，直接关系着避暑休闲的成本（包括时间成本和经济成本）和舒适程度。消费者在选择避暑休闲房时，首先考虑的是怎么去，有没有直达交通，是否通高速公路、高铁或动车，再就是多少时间能到。对多数消费者而言，1—2个小时的车程距离是黄金值。对房地产企业来说，良好的交通条件有利于降低建设成本，扩大项目辐射范围，因而在项目选址及宣传推介时都会把交通条件摆在重要位置。

（四）保障：充足的避暑客源

避暑休闲地产的性质决定了其需求规模主要受异地避暑需求的影响，而异地避暑需求除受空间距离影响外，还受客源地夏季气温、人口规模、收入水平等多种因素的影响。研究表明，城市居民旅游和休闲出游随距离增加而衰减，80%的出游集中在距离城市500 km的范围内[10]。我国长江流域大部分属亚热带季风气候，夏季高温，特别是重庆、武汉、长沙、南京、南昌等“火炉”城市，人口众多，经济较为发达，交通比较便利，为周边地区避暑休闲地产提供了巨大的可持续的消费群体，这也是近年来重庆、成都、贵阳、湖北利川等地避暑休闲地产快速发展的一个重要原因。

三、避暑休闲地产的缘起

作为一种回归自然休闲、提升生活质量的大众化产业，避暑休闲地产是避暑活动、休闲需求与房地产业融合发展的产物。

（一）组合形态：跨界多元

避暑休闲地产是跨界多元的产物。通常情况下，避暑、休闲、地产按照其功能作用的发挥程度，可以组合产生四种形态：形态一，避暑、休闲功能很弱，居住功能处于主要地位；形态二，避暑功能很弱，形成“休闲+居住”格局；形态三，休闲功能很弱，形成“避暑+居住”格局；形态四，三者形成交集，互相之间没有包含关系。形态一中避暑、休闲功能均处于从属地位，基本上只有居住功能，这类似于具有常住功能的普通住宅。形态二中避暑功能处于从属地位，这可以看成通常所说的度假地产、旅游地产，对避暑气候没有特别的要求。形态三中休闲功能处于从属地位，没有什么休闲设施和条件，这相当于避暑休闲地产的初级阶段。形态四就是真正意义上的避暑休闲地产，它是在避暑活动、休闲需求升级的情况下，房地产业顺应市场变化和个性化消费趋势，与之融合发展而产生的一种新形态。

（二）发展缘起：避暑活动的大众化

避暑休闲地产是避暑活动大众化的催生品。而避暑，在中国自古皆有，又称消夏、纳凉，属人们夏季生活刚需。方法也很多，在没有空调的情况下，古人采用搭凉棚、吃冷饮、用风扇、睡凉席等方式，其中离开炎热的地方到凉爽的异地去暂住一段时间被认为是一种更为有效的方法。异地避暑活动的开展，促进了避暑建筑的产生和避暑地的形成，并在近代出现了商业化的避暑地产类产品。但受制于经济社会条件，这一时期避暑地产数量很少，分布于极少数风景名胜地，消费群体十分小众，普通百姓限于财力只有在自家乘凉，或到附近山林或河湖边感受凉意。近年来，随着全球气候变暖，在交通条件大幅改善和社会经济长足发展的背景下，避暑成为一种大众化行为，越来越多的人开始选择异地避暑，与异地避暑紧密相联的避暑休闲地产因而成为大众化消费而获得快速发展。

（三）发展机遇：休闲活动的品质化

休闲需求的升级为避暑休闲地产发展提供了重要机遇。休闲是一种业余生活，是在非劳动及非工作时间内以各种“玩”的方式求得身心的调节与放松，达到生命保健、体能恢复、身心愉悦的目的。休闲需求的产生和变化受多种因素的影响和制约，但主要因素是休闲产品的价格、居民的经济条件和闲暇时间。世界旅游组织的研究成果表明，一个国家或地区人均GDP达到3 000美元，休闲产业将爆发式增长，休闲消费开始进入大众化阶段，并在人均GDP达到6 000美元时进入休闲时代。我国人均GDP 2008年突破3 000美元，2012年就已经达到6 100美元，进入了国际经验公认的休闲消费时代。国务院2013年2月颁布《国民旅游休闲纲要（2013—2020年）》，明确提出，到2020年基本建成与小康社会相适应的现代国民旅游休闲体系。许多地方也出台了一系列政策措施，把休闲产业作为支柱产业来加以培育和发展。随着休闲需求不断壮大，休闲方式日益多样，休闲内容日趋广泛，人们对休闲活动的品质要求也越来越高，更加注重自主性、计划性和内在价值。在一些夏季炎热地区，避暑休闲开始成为居民的主导休闲需求，远离城市喧嚣、享受夏季清凉、养身养心养老相结合的避暑休闲地产由此迎来了黄金发展时期。

（四）发展要求：房地产企业顺应市场主动开拓

随着经济的发展，我国房地产市场呈现出一些新的现象：一是传统市场日趋成熟、日渐饱和，竞争日趋激烈，利润空间受到挤压，需要寻求新的利润增长点。二是市场逐步进入理性阶段，从规模扩张的外延式发展向“专精特新”的内涵式发展转变，差异化、特色化、品牌化成为关注的焦点。三是居民住房需求逐步由单一居住型向品质型、功能型需求转变，需要提供更多专业化、个性化、享受型产品和服务。四是交通条件大幅度改善，私家车保有量快速增加，使得不少拥有优良气候条件、良好生态环境的山区开发地产项目成为可能。五是传统住宅项目土地成本不断升高，约占总成本的30%～50%，而避暑休闲地产由于离城区较远，土地价格较低，土地成本一般只占总成本的10%左右。房地产企业敏锐地捕捉到其中蕴含的商机和潜力，主动调整经营策略，开发以避暑休闲为卖点的细分行业，越来越多的实力企业，如万科、保利、恒大、绿地等全国知名品牌也纷纷进入，推动了避暑休闲地产的发展。

四、避暑休闲地产的主要特征

在休闲时代催化避暑休闲活动的同时，避暑休闲地产必须具备跨界多元的宜居宜养生态特质，才能实现共享经济条件下的可持续发展。

（一）功能特征：以避暑休闲功能为主

避暑休闲地产以提供避暑休闲产品为核心。与传统房地产项目主要针对普通居民提供居住产品不同，避暑休闲地产主要针对特殊人群提供满足避暑休闲需求的产品。避暑休闲地产具有避暑、休闲、居住等多种功能，避暑功能是其首要功能，是避暑休闲地产的最大吸引力，决定了避暑休闲地产的价值大小和市场地位，也是有别于其他普通住宅、度假酒店、旅游地产的显著功能特征。避暑休闲地产季节性很强，购买者主要是在炎热的夏季使用，其他季节因为气温不高，则使用的时间很少，空置率通常很高。

（二）形态特征：生态化，服务化，大众化

1.产品发展生态化。生态是避暑休闲地产赖以生存和发展的重要条件，也是避暑休闲地产固有的特质。就其布局而言，避暑休闲地产与自然生态的地域界线十分模糊，有的直接建在森林公园、风景区内，形成自然空间与居住空间相互“交融”的形态。在生产和使用过程中，避暑休闲地产更加重视绿色消费、低碳消费，避暑休闲地产开发者普遍关注生态理念，统筹协调人与自然、建筑与生态、局部与整体、当前与长远、资源开发利用与环境保护的关系，提供生态环保的建筑产品，创造绿色低碳、亲近自然的生活环境，在满足人们舒适生活的同时，人类活动对自然的影响得到最大程度控制，自然生态与人类生态达到协调统一，呈现出山、水、林、房、人共生共鸣的生态格局。

2.产业发展服务化。避暑休闲地产是由避暑休闲、避暑人居活动引发的，其自然属性是房地产业，实际上却是休闲产业，核心是避暑休闲，而不是“地产”。给消费者提供的产品不是房屋，或者说不主要是房屋，而是避暑休闲服务，既包括满足基本需求的服务，也包括满足许多非基本需求的延伸性服务。避暑休闲地产的价值不只体现在房产销售收入，主要地体现在长期服务供给产生的经营性收入。企业的竞争力更多地来自于服务，包括服务内容、服务质量、服务标准、服务方式，甚至服务的人性化程度。避暑休闲地产业的关注重点在于增强服务供给能力，为消费者提供高质量的避暑休闲服务产品。

3.消费需求大众化。避暑休闲房普遍总价较低、投资门槛不高，比如重庆避暑休闲房大多总价在 30万元以下，贵州习水、湖北利川苏马荡推出的避暑房，有的最低总价不足10万元。在现有经济条件下，即使许多普通消费者，也有购买力进行此类消费。随着带薪休假、弹性工作时间等制度的落实，都市居民有了更多闲暇时间，双休日去周边地区避暑休闲也成为可能。交通条件的改善，自驾车的快速增长，使时空距离大为缩短，人们到周边地区购买避暑休闲房更为现实，使用更为方便。老龄化社会的到来，人口预期寿命的增加，越来越多的老年人开始加入“候鸟式”的养生大军行列。消费群体更大、范围更广，使避暑休闲地产日益成为一种大众化消费需求。

（三）运行特征：特色发展，创新发展

1.特色发展贯穿避暑休闲地产成长全过程。特色就是优势，特色就是品牌，特色就是竞争力。每一个成功的避暑休闲地产项目，都十分重视在产品定位、规划设计、组织管理、品牌打造、配套设施、售后服务等诸多方面突出特色，特别是通过特色资源开发、文化内涵挖掘与注入、创意转化与科技提升等手段，做到人无我有、人有我优、人优我特，从而在竞争中处于有利地位，不断获得发展壮大。

2.创新是引领发展的原动力。避暑休闲地产的形成和发展，既是创新的结果，又不断推动更大的创新。房地产企业经营模式、商业模式的创新，涉及理念、产品、技术、组织、营销、管理、融资等方面，推动了行业的发展和升级，产生了包括避暑休闲地产在内的新业态、新产品、新方式。随着避暑休闲地产发展，产品形态不断升级，产品功能多元突破，个性化、人性化、体验化、品质化产品不断涌现；利用“互联网+”，打造智慧休闲综合服务平台，创造出智能互联度假居住模式，实现资源共享；商业模式不断创新，销售与租赁并举、全产权销售与使用权销售并存，以及时权、时值出售等新方式的运用，引领着避暑休闲地产不断发展和超越。

（四）布局特征：集聚发展

避暑气候在我国主要分布在中高纬度、高海拔地区[11]，对于广大的南方地区而言，清凉气候是一种稀缺资源，主要分布在海拔800米以上的山区。以重庆为例，据测算，全市具有避暑气候资源的区域面积约2.7万 km2，适宜开发的可建设用地仅99 km2，占0.3%，受耕地保护和区县用地指标限制，可用于避暑休闲地产开发的土地更少。因而，避暑休闲地产存在着明显的集聚发展特征。主要体现在：一是向海拔800～1 500米的山体集聚；二是向景观资源优良的旅游开发区集聚；三是向自然生态条件好、具有城镇依托的地方集聚。

（五）环境特征：综合配套环境要求高

优质的生活环境、便捷的交通环境、畅通的信息设施等硬件条件，影响着避暑休闲者的生活品质和生活成本，也是避暑休闲地产获得消费者青睐，实现良好发展的重要因素。因此，无论是消费者还是地产开发商，对避暑休闲地产的综合配套都会有更多的考虑。同时，由于区位的特殊性，与普通地产相比，避暑休闲地产更加讲究配套的全面性、生态性、便利性和可靠性，包括交通信息网络、文化商业氛围、金融物流网点、医疗保健机构、运动休闲场所等，以便为业主提供良好的生活空间和生活条件。当然，信息、交通、金融等基础设施的完善，也有利于避暑休闲地产扩大供给能力和辐射范围，从而增强发展后劲。

五、结论

旅游是从居住地至目的地进行观光、走访、休闲度假等方式的行为，包括了出游的目的、旅行的距离、逗留的时间三个要素，强调其流动性和对旅游资源的依赖性。度假是利用假期或假日从事的放松身体、调节身体机能、愉悦身心的行为，受到假期或假日的约束与限制。而休闲则不同，只要是利用闲暇时间从事的放松身体、调节身体机能、愉悦身心的活动都可以称之为休闲，方式更加多样化，内容、时间和空间都更加宽泛。显然，具有流动性的旅游与固定的地产很难直接结合到一起，同时具有良好旅游资源的区域并不一定具有避暑气候条件，受时空的限制，主打“假日”的度假也不能与避暑产生天然的联系。因此，与避暑活动、休闲功能相结合的避暑休闲地产有着其独特的内涵和鲜明的特征，不能将其与旅游地产、度假地产等混为一谈。

[1]代振.基于ArcGIS的重庆市休闲度假地产布局优化研究[D].西南大学，2014.

[2]申丽琼，牛德利，邱洪波，2016.重庆市避暑休闲地产规划布局研究[J].重庆国土资源（5）：15-21.

[3]宋丹妮，匡鸿海.基于物元模型的避暑休闲地产气候资源评价研究[J].西南大学学报（自然科学版），2016，38（4）：110-115.

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