新一轮限购令对房地产市场的影响探究<br/>——以杭州为例

新一轮限购令对房地产市场的影响探究
——以杭州为例

2018-01-17范作冰尹若凡

生产力研究 2017年12期

范作冰，尹若凡

（杭州电子科技大学管理学院，浙江杭州 310018）

一、关于限购对房地产市场影响的文献综述

李晓宁、鲁豪从经济学供求的角度对西安的限购令进行分析，把炒房现象考虑进去之后得出了弯曲的需求曲线，并结合西安房地产市场的实证数据，得出了限购令会短期内影响房产价格和交易量，并且长期看来对于房价和交易量没有影响[1]。张德荣用动态面板模型GMM来分析限购政策对全国70个大中城市的房价的影响，得出了限购对于非户籍人员影响较大，对于市区总的房价趋势来说没有影响[2]。邓柏峻、李仲飞等使用倍差法进行分析，发现限购令对“房价上涨过快”具有调控效果，但限购令在对于“房价过高”并没有体现出额外的抑制作用[3]。

二、杭州限购令

（一）杭州限购令推出的背景

近年来，随着我国经济快速发展，我国的房价也是越来越水涨船高，房地产市场高速增长。2010年间，为了抑制房价上涨过快，政府出台了“新国十条”，各一二线城市纷纷颁出了针对本地的各种限购政策，这些限购政策在一两年的短期内，确实对房价上涨起到了一定地抑制作用，但是从长期看，房地产市场经过短暂的降温之后，又开始渐渐地发酵升温，从2011—2015年我国住宅商品房平均售价年均上涨6.7%[4]。北上广深四个一线城市从2011—2015年的住宅商品房平均售价年均上涨率更是达到了10.17%，而杭州作为强二线城市，2011年3月出台的杭版限购令之后房价却似乎确实受到了限制，从2011—2015年的五年间，杭州住宅商品房均价年均上涨3.71%。而2016年对于杭州房地产来说是不寻常的一年，年初随着国家“房地产去库存”政策的出台，配合的契税、营业税调低新政的颁布，上海等外地购房者涌入杭州，G20杭州峰会的召开，诸多利好因素使杭州房地产市场一反前几年限购下的状态，交易量和房价都一路走高。2016年杭州市区（包括余杭、萧山、大江东、富阳）新建商品房共计签约205 023套，与2015年相比增加了72 086套，增长幅度可达54.2%。二手房方面，成交量达到115 769套，与2015年相比增加了49 449套，增长幅度竟达74.56%，创史上新高。

如图1所示，尤其是2016年10月之前，杭州各月交易量同比大幅增长。

图1 2016年杭州市区新建商品住宅逐月交易量与同比增幅

随着 2016年G20峰会在杭州的举办，杭州城市知名度、城市美誉度均大幅提升，与此同时，周边部分一二线城市比如上海，提高购房门槛，带来房地产资金的“挤出效应”，大批外地购房者把目标对准了杭州市场。2016年非杭州户籍购房者来杭购房的总套数占到了市区新建商品房成交总数的33.6%，显著高于2015年的19.5%和2014年的18%。如图1，尤其是2016年10月之前，杭州各月交易量同比大幅增长。

（二）杭州史上最严多波限购令

于是杭州市政府自2016年9月19日起实施住房限购，暂停在市区限购范围（上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区。）内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。这一举措抑制了一部分外来购房者的需求。2016年9月27日又推出限购令：暂停市区购房入户；提高公积金贷款二套房首付比例：拥有1套住房但未结清相应商业性购房贷款的，首付比例由40%调整为50%；提高商业贷款二套房首付比例：拥有1套住房但未结清相应购房贷款的，首付比例由30%调整为50%。

从图1可以看出，9月第一次限购之后，杭州房地产成交量从10月开始下降，11—12月，首次达到同比负增长，杭州楼市进入一个暂时的冷静期。

不到两月之后，11月杭州楼市调控政策再升级：自11月10日起，非本市户籍居民家庭购房，必须提供前2年内的连续缴纳1年的社保或个税证明，不得补缴；提高公积金贷款第一套和第二套的首付比例，第三套房停贷：对于首次购房或拥有1套住房并且已经结清购房贷款的，首付比例由20%提高为30%；家庭或个人名下拥有1套住房但是尚未结清相应其商业性购房贷款的，首付比例由50%提高为60%；拥有2套以上住房或未结清公积金贷款的，不得申请公积金贷款；首次购房的，首付比例不低于30%；家庭或个人名下有房或者有贷款的，首付比例不得低于40%；名下已拥有1套住房但是尚未结清相应购房贷款的，首付比例不得低于60%；名下已拥有2套以上住房的，银行暂停对其贷款。

图2 2016年杭州市逐月住房成交均价

从图2可以看出，限购令之后，住房均价在11月开始增幅降低，增长趋缓。然而人们似乎对杭州的房地产市场热度不减，2017年1月的交易量一反之前十一二月的下降态势，达到15 860套，势头再次上升，2017年2月，受春节假期返乡潮的影响，杭州楼市经历了短暂的速冻。2016年12月召开的中央经济会议上习总书记提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，在这一指导思想下，2017年3月3日杭州限购再次升级：杭州市之前没有纳入限购范围的富阳区和大江东产业集聚区被纳入限购范围；非本地户籍居民家庭购房须满足“自购房之日的前3年内，在杭州本市连续缴纳2年以上的个人所得税和社保”，并且不允许通过补缴购买住房；明确规定，停止向已经拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭售卖住房。

2017年3月29日杭州再出重磅限购新政，在住房限购及销售监管政策方面：

一是从3月29日起，暂停对拥有1套及以上的本市户籍成年单身（含离异）人士售卖住房，暂停对拥有2套及以上的本市户籍家庭售卖住房。二是非杭州户籍居民购买首套住房要提供3年内连续缴纳2年以上的社保证明，并且非杭州户籍并已有1套以上住房的居民禁止在杭州买房。三是由外地迁入四县（市）的居民家庭迁入必须满2年，才可在杭州市区范围购房。

3月29日的限贷政策如表1所示。

表1 2017年3月杭州限贷政策

面对这一轮新的限购大潮，本文试从杭州房地产市场入手，从经济学的供需角度来初步研究分析“限购令”的效应和影响，并采用调研问卷实证研究，探索“限购令”能在多大程度上影响人们的购房心理，从而影响住房消费行为，对以后杭州的房地产市场发展趋势提供参考。

三、杭州限购令对房地产市场短期经济效应分析

图3 2017年春节后逐周住房交易量

如图3，可以看到2017年春节过后，杭州房地产立刻升温，周成交量一个月内上涨接近四倍。可以看到图中的前两个剧烈下降，就是在2017年3月2日当年第一次限购政策出台之后，而第二次下降就是在3月29日出台第二次限购令之后。可以看出限购令在短期内对房产成交量有一定的抑制作用。但是从三月初的限购令过去两周之后，由于市场惯性的原因，成交量又大幅度上涨。于是政府3月29日的“限购升级”出台，也是同样的结果：第一周成交量下降，再往后又大幅上升。

从市场供求的角度来说，房子既是消费品，又是投资品[5]房子这种商品受到政策影响，导致一些有条件购买的消费者被政策排除在外，政策抑制了一部分人的需求，使总需求曲线向左移动；另一方面，一些本身想要购买的消费者变成观望态度，也会减少需求。但是杭州房地产市场的表现却跟供求分析暂时不符，短时间内又大幅上涨，分析其原因，一方面由于存在市场惯性，政策对市场的调节，需要一个反应时间；二是成交量不降反升与购房者对房价的预期有关，消费者对市场有信心，认为长期房价还是看涨的，而一波更比一波严的限购令，不早点买可能之后就被限了，失去购买的权利，在这种恐慌心态下，成交量反而更高；三是杭州的新建商品房需要拿到政府的预售证才可开售，而在限购令之下，房地产商的价格不会定的很高，否则拿不到预售证，有购买资格的消费者认为在这样一个政策庇佑下，是一个购房的好时机。

但是进入5月之后，图3显示杭州住房成交量随着限购的深化开始降低趋缓。但是周成交量相比2016年的水平还是很高的，为什么限购令不能有效抑制杭州房地产的热度？未来杭州房地产市场会如何发展？需要从消费者的购房心理入手来研究其原因。

四、新一轮限购令对杭州房地产市场的实证研究

本次调查通过网络与杭州的几大中介和楼盘现场以及房管局查档、现场发放问卷三种调研方式，进行立意抽样。笔者认为这部分人群大都是近期有购房打算或者对房地产市场比较关注的人群。共计发放问卷263份，剔除无效问卷59份，回收有效问卷204份。问卷调查工作由笔者进行，问卷调查从2017年5月15日开始，到5月20日结束，调查结果用SPSS22.0统计软件进行分析。

（一）调查问卷人口特征变量描述性统计

如表2所示，是本次调查问卷的人口特征变量的描述性统计结果，从表上可看出，此次问卷调查，各年龄段人群皆有分布，其中18～28岁的占比最大，这也跟中国购房群体越来越年轻化有关。受访对象多为已婚者，而多数已婚者都有房，符合中国传统“安家立命”，中国的年轻人普遍喜欢在自己的房子里结婚。此外，本次调查对象受教育程度较高，且已有一套房的占多数，占比61.76%。

表2 被调查人口特征变量描述性统计

（二）限购令对杭州住房消费行为的影响统计分析

表3 调查问卷描述性统计

从表3可以看出，大多数人对限购持支持态度，占样本总数的71.57%；对于目前还算火爆的杭州楼市，持观望态度与等回落的人比较多，大约占70%，但是大多数人认为房价还不会出现拐点，限购只是会影响交易量和使房价增长的不过于快，可以推测，三四月的交易量上升是因为市场上一些刚性需求的反应和羊群效应[6]巨大的市场惯性，五月之后交易会放缓，但是房价很可能是增长趋缓，并不会下跌。

限购令对消费者购房资格的限制，主要涉及拥有住房的套数，因此本次调查还涉及了拥有不同住房套数的消费者对于限购令和杭州房地产市场未来走势的态度（见表4），表4可以明确地看出，住房套数与对限购的态度具有明显的相关性。无房或1套房的消费者大都对限购令持支持的态度，2套房及以上的人对限购令就不怎么支持。拥有住房套数越多的人，房子对于他们的投资属性就越大，他们就越不愿意看到限购。对于楼市是否出现拐点，无房的人有较大一部分认为会出现拐点，但其他大多数都是持否定态度。