对房地产批量评估中若干规范性问题的思考

2018-01-17肖历一

上海房地 2018年1期

文/肖历一

近年来，房地产批量评估领域的研究主要围绕技术实现方案、数据建设方案以及应用领域等方面，对批量评估的规范性问题鲜有讨论。笔者以为，批量评估与个案评估在基本理论方法以及核心估价理念方面并无二致，目的都是向客户提供具有一定可信度的意见和结论。规范性问题对于批量评估而言同样不可或缺，也不能因为批量评估的实现难度大而忽视其规范性问题。

批量评估和个案评估是房地产估价中的“一母同胞”，不仅在方法、数据以及应用等技术环节存在一定差异，在估价委托、查勘、报告等程序环节上也都存在较大差异。这些差异导致了以个案评估为主要规范对象的《房地产估价规范》（以下简称《规范》）并不完全适用于房地产批量评估。本文将参照现行《规范》的内容，并结合国际上相关标准，对批量评估中若干规范性问题进行思考和探讨。

一、价值类型

（一）价值类型的概念

在《规范》中，其定义为：所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。其在RICS红皮书以及“IVS”中被表述为“价值基准”（bases of value），定义为：陈述估价的基本计量假设。从批量评估的角度来看，后者的表述更为准确和直接。“基准”和“计量假设”两个词已经表达了对“内涵”的诠释。

（二）价值类型的设定

根据已有的实践以及国外批量评估系统的开发经验，批量评估中的价值类型可以被设定为市场价值。一是因为市场价值是最为核心的价值类型，是众多其他价值类型的基础；二是因为批量评估系统的应用方向包括计价税税基评估、信贷价格审核以及自助估价等，而这些估价目的最终都将选择市场价值作为其价值类型。

根据《规范》，价值类型应根据估价目的确定。实际在批量评估业务中会出现两种情况。一种是估价机构受到客户委托而进行批量评估业务，例如受到地税部门委托进行的房地产从价税税基评估，这种情况满足“根据估价目的来确定价值类型”的要求。另一种情况是估价机构并未受到客户委托，而是基于战略发展考虑，先行研发批量评估系统。此时并无客户委托，实际需求并不明确，但价值类型的选择是一个重要的前置条件，如果不能确定，则后续大量研发和数据建设工作将无法展开。

（三）价值类型的内涵

如前文所述，批量评估基本选择“市场价值”作为价值类型，如仅此而已，则会出现内涵不清的状况。例如，在二手房买卖的过程中，业主的报价就包括到手价和税费各付的两种价格，它们都属于市场价格的范畴，只是其一为卖家角度，其二为买家角度。为清晰表达市场价值的内涵，批量评估中的一般设定为税费各付的价格（包含中介费的支付情况）。此外，在上海等城市，由于宏观调控的政策因素，住宅二手房持有的年限不同，以及是否唯一等条件不同，交易税费也会有很大的差异。这一交易条件如不表述清楚，最终的评估结果仍然是一个模棱两可的含糊的市场价值。为了界定这一因素，上海市住宅物业市场价值的“内涵”可以被表述为“基于税费各付，并假设该房屋持有年限超过两年不满五年，非唯一条件下的市场价值”。如此表述基本清晰，即使与实际不符，客户也可以通过比较此项基准条件，换算得到基于实际情况的市场价（或卖方到手价，或买方需支付的总额）。不同地域，不同物业类型，可能还有很多特殊情况需要进行基准的设定，目的是最终能给予客户一个清晰的价值意见和结论。相比个案评估，由于没有机会和业主进行沟通，批量评估无法直接给出与事实相匹配的估价结果。因此，设定市场价值的内涵（基准）成为必要的规范性要求，在批量评估中尤为重要。

批量评估中市场价值的内涵还包括了估价对象的范围界定，即批量评估的对象应为单元物业。单元物业指可独立使用的单套物业。可分割但未分割单元的整栋物业，应假设为分割成独立使用的单元，并以此为对象进行评估。例如整栋写字楼整体对外经营租赁，并未分割单元产权，且实际经营中也是按整层租赁的，则可将层视为独立单元。

在租金方面，批量评估不可避免地需要采用收益法作为评估方法，因此会涉及市场租金的内涵界定。在RICS的红皮书中规定：“估价师必须明确规定提供市场租金意见时假设的主要租赁条款。”以上海的办公楼租金为例：一般按每平方米每月的金额报价（元/月/平方米）。两个办公项目在相同的报价下，由于租赁条款的不同，租客最终的支付金额可能差异较大。以5元单价、100平方米办公楼为例，在无优惠条件的报价下，租客支付的年租金是5×365×100=18.25万元。如果是包含优惠条件的报价，例如提供租客一个月的装修免租期，租金包含每月每平方米15元的管理费，则租客支付的年租金5×365×100÷12×11-15×12×100=14.93万元，折算为无优惠条件下的租金仅4.09元/月/平方米，两者相差近20%。这一差距将会导致市场价值的估算也偏差达20%。因此，市场租金的准确表达，必定基于一定的条件基础。

二、估价原则

《规范》中为市场价值设定了五项原则，即“独立、客观、公正原则”、“合法原则”、“价值时点原则”、“替代原则”和“最高最佳利用原则”。在批量评估中，根据实践经验，第一、三、四项原则可以遵从，第二、五项原则并不适用。

首先，批量评估采用标准的方法和统一的数据标准，最终由批量评估系统得到评估结果，人工几乎不能直接对最终结果进行介入和干预。因此，批量评估客观上就很好地遵循了独立、客观、公正原则。其次，批量评估自身能够定期发布新的市场价值，评估时根据需要在已发布的历史价格数据中匹配对应的价值时点即可。因此，满足价值时点原则。最后，在批量评估的技术方案中，普遍使用了标准价调整法技术，在检验过程中也会采用IAAO的“比例研究标准”进行检验，因此必能遵从替代原则。

关于“合法原则”，由于批量评估中无法完整收集所有物业相关的法律限制信息，一般通过估价假设进行权益等方面的前提限定。因此，无法确保能够遵从“合法原则”。

关于“最高最佳利用原则”，笔者认为也不适用于批量评估。批量评估面对的庞大评估对象往往是一座城市的某类或全部类型的所有物业单元。相较于个案评估，其无法对“维持现状继续利用、更新改造利用、改变用途利用、改变规模利用和重新开发再利用”等情况进行判断和评价。一是缺乏相应的信息基础，并且技术上也无法实现对最高最佳利用的批量评判。二是缺乏必要性。批量评估的对象往往是通用型物业，例如住宅、办公、商铺、厂房等，它们的特点是数量众多，容易提炼相似的价格影响因素，并利用统一的模型进行价格估算，在产权用途确定的情况下，极少会涉及更新、改造、重新开发等情况。但从规范性的角度考虑，应在批量评估的估价假设中对这一原则的应用进行限定。原则中要求的分析和判断，实际上更多地适用于专用型物业的分析，例如购物中心、医院、在建项目以及土地等，而这些物业不是批量评估的目标物业。

估价原则中还涉及用途不一致的情况下如何选取估价所依据用途的规则。如按政府或其有关部门的认定或处理结果，或是按估价目的或最高最佳利用原则确定。这些需要进行取舍和判断的情况，只适用于个案评估，而不适用于批量评估。批量评估在系统研发和建设之初已经设定了物业的相应用途，一般设定的是登记用途，对少数特殊物业会考虑规划用途，这些信息都可以通过政府渠道批量获得。但实际用途是一个较易变动的因素。因此，对这一规则仍应设置相应的估价假设条件。

三、估价假设

（一）重要性

《规范》第8.0.5条规定：“房地产估价师和房地产估价机构在估价假设等重大估价事项上，应向估价委托人清楚说明，使估价委托人了解估价的限制条件和估价报告、估价结果的使用限制。”这一条文被列在“估价职业道德”的章节，可见对于房地产估价而言估价假设的重要性。

任何房地产估价都是有前提条件的，并且是在一定假设下作出的。个案评估如此，批量评估亦如此。在广义上，价值类型（基准）、估价原则也都是前提条件，也是一种估价假设。例如在红皮书中“价值基准”就是被定义为“一种计量的假设”。

红皮书VPS4第2.3条有云：“假设一般与估价师进行调查或询问范围的局限性相关。”相较于个案评估，批量评估受到这一局限性影响更大。批量评估中信息获取的详尽程度远不及个案评估，更为关键的是，批量评估不可能如个案评估一般能够与委托方进行充分的交流和沟通。因此，批量评估中的假设更为重要，假设内容更为广泛。假设的合理性和完整性，不仅体现了批量评估系统的规范性，同样也体现了批量评估系统的技术水平。

（二）假设的内容

不同的批量评估系统，估价假设内容也不尽相同，这一不同来自对价格影响因素的取舍以及选定因素的条件设定，因素的取舍与条件设定又取决于批量评估的需求和技术的应用限制。下文将以自助评估的需求为前提、以评估通用型物业的市场价值为目的进行讨论。

1.权益因素的假设。批量评估中的估价对象均被假设为拥有“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产。所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等。即使是使用权房、经济适用房、部分产权房，以及存在其他法律限制条件等情况，在没有特别注明的情况下，所有的评估结果皆为此权益假设前提下的市场价值。

2.实物因素的假设。首先是对建筑结构维护的假设。一般情况下可假设建筑结构维护良好，无重大结构缺陷，破损状况与对象的房龄和档次相匹配。

其次是对物业管理水平的假设。物业管理包含了对设施设备的维护、环保、安保、绿化等职能。物业管理的好坏也会对物业的市场价值产生较大影响。其中，可假设设施设备的维护良好，工作状态良好，假设环保、安保以及绿化等职能运行正常，并与物业档次相匹配。

第三是对装饰装修的假设。一般情况下分为豪华装修、精装修、简单装修和毛坯四个档次。考虑批量评估的对象是一个存量市场中的物业，因此可以考虑假设为简单装修的情况。而商业物业和工业物业则可假设为毛坯档次。

3.区位因素的假设。区位因素中大多数因素会在批量评估的技术方案中进行处理，并在评估结果中得以体现，包括宏观区域位置、微观区域位置、楼层、朝向、交通条件以及外部配套设施等。