论上海租赁住房用地出让

文/余梦娜

2017年8月23日，上海市土地交易市场发布公告，挂牌出让四幅国有建设用地使用权。对此，社会上出现了许多相关报道，诸如“200亿黄金宝地作租赁住房”等，笔者对此进行了详细研究。

一、出让土地概况分析

根据上海土地交易市场公布的国有建设用地使用权拍卖公告（沪告字〔2017〕第103号），笔者初步计算了徐汇区、长宁区、浦东新区三个地区四幅土地的楼板价，如下表所示。

表1 出让地块概况

在地理位置方面，四幅土地交通均十分便利。

徐汇区漕河泾社区196a-08地块（东至南宁路,南至南宁路,西至196a-07地块,北至196a-03地块）、长宁区古北社区W040502单元E1-10地块（东至姚虹路,南至E1-11地块,西至E1-04地块,北至红宝石路）紧邻内环，浦东新区南码头街道滨江单元06-05地块（东至浦东南路,南至东三里桥路,西至规划06-03地块,北至规划06-02地块）和浦东新区北蔡社区Z000501单元03-02、03-03地块（东至连波路,南至前程路,西至沪南路,北至龙汇路）都位于中环以内。四个地块周边均有地铁和公交线路。

在社区周边配套方面，四幅土地周围均具有较为完善的配套条件，临近商业中心。

徐汇区漕河泾社区196a-08地块靠近上海南站，距徐家汇商业中心约5公里。长宁区古北社区W040502单元E1-10地块紧邻内环线，距中山公园商区约3公里。浦东新区南码头街道滨江单元06-05地块属于南码头社区，近黄浦江，周边已形成成熟的社区商业配套，距陆家嘴约5公里。浦东新区北蔡社区Z000501单元03-02、03-03地块靠近七号线芳华路站，附近医疗配套（上海安达医院）、公共绿地（培花公园）等均已运作成熟。

目前，出让的四幅土地地价均远低于周边商业住宅出让地价。

在寸土寸金的上海，大部分租赁住房出让土地均位于奉贤区、宝山区等较偏远的位置。上海土地交易市场数据显示（如下表所示），徐汇区自2015年以来，土地出让共计10次，除本次用地为租赁住房，其余9次均为商办用地，商办用地中4块挂牌流程中止。长宁区自2015年以来，土地出让共计6次，除本次用地为租赁住房，其余5次均为商办用地，商办用地中2块挂牌流程中止。换言之，徐汇区、长宁区等中心城区在近三年内没有住宅用地出让记录，此现象最为直观地反映出中心城区住宅用地的稀缺性和宝贵性，此次租赁住房出让用地有效缓解了中心城区住宅压力。

表2 近三年徐汇区和长宁区出让土地情况

二、以徐汇区漕河泾社区196a-08地块为例重点分析租赁住宅用地模式

目前，在紧邻徐汇区漕河泾社区196a-08地块的区域，有一座住宅用地新楼盘，即徐汇公园道壹号，具体地址为宾阳路18弄，距本次出让的漕河泾社区196a-08地块直线距离约500米。徐汇区漕河泾社区196a-08地块与商业住宅用地的对比情况如下表所示。

表3 徐汇区漕河泾社区196a-08地块与公园道壹号对比情况

徐汇区漕河泾社区196a-08地块租赁住房用地地价远低于普通商品房用地价格。

距公园道壹号商品房土地出让已经过去约四年。目前，该地块地价若以商品房性质出让，则远高于6465万元/平方米。徐汇区最新出让情况为2017年4月商办地块徐汇区龙华街道N11-08、N15-01、N15-05地块，其楼板价约为2.1万元/平方米。一般商业住宅地块价格要高于同地段商办性质土地。

开发商开发租赁地块可继续保持商品房收益。

当前，该地块属于租赁住房性质，租约最长为20年，土地产权为70年。考虑到开发商回笼资金的需求，借鉴上海爱久家园18年租赁权售卖先例，若该地块建成后按20年租赁权售卖，根据土地交易市场该地块出让须知中竞买人需提交“由市相关政府部门出具的项目认定文件原件”的要求，可知该地块为定向挂牌出让，竞得价预计较低，开发商土地成本约为6465.82元/平方米。按目前房地产市场中公租房标准装修后，开发商建安及其他成本总计约1.2万元/平方米。预计开发完成后，开发商承担的总成本约为1.8万元/平方米。若按开发商品房销售48%毛利率计算，该地块出售租赁权价格为3.46万元/平方米。该租赁权期限为70年，但对市场供应时，最长供应期限为20年，因此，针对需求者的20年租赁权，该售价需有一定折扣，考虑到时间成本，很难达到2/7的折扣额度（2/7折扣额度下为9800元/平方米），估算20年租赁权售价约为1.5万元/平方米。

开发商如果以长租模式回笼资金，市场需求充分。

1.5万元/平方米的20年租赁权在市场上具有较高的吸引力。离地块最近的二手房小区三江小区，95年竣工，非电梯房，售卖均价已达到8.6万元/平方米。地块的出让须知中约定“租赁住房套型比例按照《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》（沪府办〔2016〕10号）要求执行”。即社会租赁住房以中小型住房面积为主，为90平方米、95平方米、100平方米。若以1.5万元/平方米售价计算，100平方米的三室一厅20年租赁权售价为150万，平均每个月租金才6250元。按目前市场行情，6250元/月在该地块周边仅能租下三江小区一套两室住房（约63平方米）。

三、提出问题与延伸思考

此模式下，开发商利润有保证，市场有巨大需求。因此，尤其需要注意以下问题：

1.按现周边住宅均价，开发商出售租赁权的价格可提高至2万元/平方米甚至更高，开发利润将高于商品房开发利润，若引起市场哄抬地价，将形成恶性地价房价循环。因此，需政府层面对开发商准入门槛进行严格限制，同时对开发商利润进行合理控制。可按动迁安置房标准计算，将开发商收益控制在300元/平方米。或按共有产权住房模式，政府对该建成后租赁住房进行回购，再统一出租。

2.由于售价合理，市场需求将出现井喷现象。目前，上海对高需求的商品房出售施行摇号制度，对于这批社会租赁住房的住户届时是提高准入人群门槛，还是通过摇号进行筛选，也是未来将要面对的问题。

3.以上计算均预设租赁期20年打包售卖，消费者一次性购买20年租赁权，但实际情况如何，需事后跟踪关注地块情况。

4.目前，金融市场对ABS、REITs的投资主要针对租赁住房，社会租赁住房是一种新的模式。此前，中国静态租赁回报率（1.5%-3.8%）低于国际合理水平（4%-6%）。租赁市场低回报率的现状很难支持其继续发展。社会租赁住房的推出，将有效扩大租赁市场，带动利益驱动的金融市场发展，壮大和改良中国REITs的发展。