从补城市短板看国有房地产企业的服务功能

文/孙杰 徐培泽

二十世纪六十年代，为了纾解上海中心城区居住人口严重拥挤的状况，先后在杨浦、闸北、南市、虹口、普陀、卢湾等区，建造了一批有一定规模的简易工房。由于当时的财力有限，不少房屋采用了小梁薄板、预制水泥板构建的房屋结构，有的还配备了简易卫生设施和共用厨房。这些简易工房形成的职工新村在当时成片老屋危房密集的旧区中，显得鹤立鸡群，成为不少居住困难户十分向往的住处。职工新村成为在特定历史时期中城市风貌的典型代表。

随着上海改革开放的发展，城市面貌日新月异，虽然以往的成片旧住宅包括那些简易工房的职工新村大批消失，但有些简易工房由于地处市中心的风貌保护区，基于城市规划和深化活化保护的需要，尚有历史保护的价值，地处上海市黄浦区小东门地区的聚奎新村就是典型的实例。

一、简易工房成为城市更新中的短板

建成于上世纪六十年代毗邻豫园的聚奎新村，共有十幢房屋，小区建筑面积为7978平方米，居民311户，小区与周边的旧式里弄、私房贴邻，这些房屋均为三层的砖混预制小梁薄板结构房屋，承重墙都采用一砖甚至半砖的煤屑砖砌成。楼面、楼梯结构单薄，共用厨房狭小，而且没有卫生设施。居住当地的都是生活在底层的留守老人、知青返沪人员和租房的外来人员。该小区由于使用年代长久，居民户数过多，造成乱搭乱建现象严重。小区内的建筑大多是三层斑驳的旧楼，都在楼顶加盖再加盖，已变成六层的建筑，不管住在几楼，几乎家家户户窗外都挂着几个平方米的“吊脚楼”——两根拳头粗的钢管贴着墙壁作为支撑，上面搭起一排小房间。楼与楼之间原有近五米的间距，被简易棚子挤得只剩一到二米宽，险象环生，令人不寒而栗。据统计，有85%的居民户存在各类违法搭建，其中涉及吊脚楼的就有68户。时光流逝，日积月累，这批房屋结构整体性极差，厨卫设施简陋，安全隐患重重，成为城市治理的顽症。

二、国有房地产企业勇挑补短板的重担

2016年，黄浦区委、区政府在老城厢重点整治区域排险解危工程中，发挥区属国有房地产企业的作用，着力解决聚奎新村的历史遗留问题，委托上海南房集团有限公司具体实施，对该新村实行全面整治，工程主要项目包括拆除违章建筑、拆落地解除结构性危险点、将原来的预制小梁薄板全部改建成混凝土浇灌的整体楼层、彻底削除渗水和噪音的隐患等，同时还新增独用厨房和卫生设施，改造水、电、电信、市政等配套设施。

为了保证安全施工，在工程实施前期房屋内所有居民必须全部撤离，这在上海历史上规模较大的修缮工程中绝无仅有。为此，实施单位在区领导的统一指挥下，依靠各有关部门尤其是当地街道的全力支持，积极寻找房源进行临时安置，对每户发放临时过渡费，在短短的两个月时间内使全体居民签下临时搬迁的约定，并及时予以搬离，给项目施工创造了条件。按照 “拆违先行，先拆后修，先拆后建，拆违与消除安全隐患同步，拆违与服务民生同步”的原则，南房集团争分夺秒，用了九个月的时间，提前实现全面竣工，做到了当年开工、当年竣工。

聚奎新村改造工程竣工后，每户新增和扩大了独用厨房和卫生设施，安装了电子防盗门，小区监控达到了全覆盖。在室内使用上，添置了厨房设备和房间的复合地板，提升了住宅使用标准。改造后的聚奎新村旧貌变新颜，新村与周围老城厢风貌融为一体，成为豫园风貌区的新亮点，也显示出国有房地产企业在服务民生中的强大作用。

日前，市住建委发文要求：对城区内列入保留保护范围，但房屋陈旧、基础设施匮乏老化、安全隐患突出、居民改造意愿强烈、采取一般修缮无法从根本上解决其安全和使用问题的，以及为提升居住质量必须实施局部拆除重建改造的里弄房屋，在保持里弄房屋历史风貌的前提下，在居民达成共识并经专家及相关部门的论证基础上，可实施局部拆除重建。虽然上海历经大规模的城市改造，但随着我们对城市改造内涵的重新认识，保护性修复具有上海味道的城区已经成为留、改、拆的有机更新的主流。在当前以城市更新的全新理念推进旧区改造的工作中，充分发挥各区国有房地产企业的骨干作用，是解决城市发展中的短板、顽症的有效途径。

三、简易工房改造给我们的启示

聚奎新村的有机更新改造，其成功的经验无疑给我们提供了不少启示。

一是要确立国有企业社会责任的定位。国有企业属于全民所有。一般来说，国有企业的诞生就是为了承担社会责任的，国有企业设计的初衷就是为实现重大的经济社会责任目标，从这个意义上讲，国有企业有天然的社会责任基因，理应成为社会责任的引领，并发挥表率作用。

习总书记在十九大期间参加上海代表团审议报告时指出，国企要担当社会责任。要担当社会责任，就是要求国有企业在社会建设中，不能处于被动的局面，要实施自觉的行动，要有主动的担当。当前，国有企业深化改革面临艰巨的任务和巨大的挑战。“自觉履行社会责任”，将帮助企业处理好改革和发展的关系，处理好提升效率和维护公平的关系。企业只有为国家经济社会发展的全局和长远利益服务，才会有自身生存发展的广阔空间。在承担上海城市有机更新的艰巨任务中，国有企业对此要有清晰的认识和强烈的社会责任感。

二是要加快企业在新形势下的创新转型。各区属房地产企业在前一轮经营机制市场化过程中，整体职能已经发生了深刻的变化，从以往僵硬的计划经济体制转化为以市场为主导的具有行业特色的开发经营企业，然而，也不可避免地出现了重经营、轻管理，重开发、轻服务的倾向。在重新认识区属国有房地产企业的服务方向的基础上，在上海各区新一轮的城市更新改造对这些国企提出新的要求前提下，企业唯有加快创新转型，即进一步强化企业的服务功能，主动承担起城市更新改造中补短板的光荣任务，才能真正体现出国有企业的属性。

三是要完善相关的政策配套。上海旧区的更新改造涉及面广，不可能仅仅依靠一二家企业的单打独斗，需要多部门的协同作战。为了突出针对性和可操作性，制定的相关政策不仅要明确每项具体措施的责任部门，还要进行前瞻性的政策研究，正如时任上海市委书记韩正在视察聚奎新村修缮改造期间指出的那样：城市更新改造事关群众切身利益、涉及方方面面的工作，在推进过程中要不断研究新情况新问题，创新工作方法，完善政策举措。对于影响整体推进的重点难题、重点地块，要花更大力气攻坚克难，必须市区联手，区里承担起主体责任，市里全力以赴协调支持。要梳理解决各区普遍关注的问题，及时完善政策。要一切从实际出发，在整治推进过程中切实满足市民的实际需求。

四是要形成适应性的企业运作模式。十九大报告明确指出，要深化国有企业改革，推动国有资本做大做强做优，这为国有企业指明了今后前进的方向。各区属国有房地产企业在承担这项政府民生实事的同时，还要提升创新能力，对内加强企业的精细化管理，对外实行开拓型扩展。结合企业的自身业务，要理直气壮地大力发展与本行业相关的衍生业务，充分运用国有企业在政策、资源、信息、人才上的优势，加强对授权经营的公房、公租房的管理，提高物业管理的市场占有率，发展中介经纪业务，在企业做强做大做优中进一步发挥出服务人民、服务社会的功能。

上海“十三五”城市建设规划提出：“十三五”期间，上海城市建设在确保城市风貌保护的前提下，用城市有机更新的理念，把改善群众的居住环境和生活环境作为出发点和落脚点，优先改造房屋最危旧、居住条件最困难、安全隐患最严重、群众要求最迫切的区域。对此，上海区属国有房地产企业广大员工在认真学习贯彻落实党的十九大精神热潮中，理应不忘初心，牢记使命，永远奋斗。在上海推进城市有机更新这场补短板、强弱项的攻坚战中，让“老旧住房”居民早日共享改革开放的新成果。