住房租赁的金融蓝海初步显现

文/郭伟明

近期，各地频频出台发展住房租赁市场的金融举措，银行等金融机构主动作为，不断创新住房租赁金融产品，住房租赁金融市场呈现蓬勃发展态势。

一、住房租赁金融新动向

自存在住房租赁市场以来，金融即参与了住房租赁业务的发展。近期银行、证券等金融机构的举措具有如下新特点。

一是从住房租赁金融的供给侧建设向供需两端实现全覆盖式发展转变。在供给侧方面，2017年11月2日广东省住建厅、佛山市政府与建设银行广东分行达成住房租赁战略合作，建行将以为政府监管提供平台、为客户交易提供保障为目标，在未来5年从技术、资金、渠道等方面支持广东住房租赁产业发展。同日，中行厦门分行与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》，约定双方将在住房租赁的金融创新等领域开展合作，为各参与主体提供全链条的金融产品和服务。在需求侧方面，11月3日，建设银行深圳分行与万科等11家房地产公司及比亚迪等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出安居贷产品，面向租客提供最高可贷100万的贷款产品，并配套一系列优惠措施。

二是从政府完善公共服务措施向企业主动提供金融支持转变。2017年7月以来，相继有广州、沈阳、北

京等城市从租购同权、保障租赁家庭子女入学等方面提出公共服务配套措施，另外成都将个人出租住房税率从5%减为以1.5%计算缴纳，杭州组建完善住房租赁监管服务平台，提出一揽子的政企合作、优化服务措施。而11月初的建设银行、中信银行以及深交所、上交所有关机构创新金融产品，在市场主体方面提供了金融支持租赁的具体的金融贷款、证券化产品。

三是结合发展长租市场引入信用贷款模式并简化手续。以建行推出的个人住房租赁贷款“按居贷”为例，个人符合建行优质客户条件后可申请按信用方式贷款，优质客户条件包括近三个月在建行AUM值5万元以上、在建行正常还款一年以上的房贷、由建行代发工资月平均5000元以上等。符合条件的家庭可简化申请资料，签约放款最快一个工作日，并且按基准利率还贷，较好地满足了住房租赁贷款需求。

四是住房租赁证券化发展初现端倪。2017年10月23日，上海证券交易所审核通过中联前海开源—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划，发行总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制的REITs产品。其中优先级、次级占比为9：1，优先级证券评级AAA。11月3日深交所发行住房租赁类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划，将北京国贸CBD区域的“新派公寓”作为标的，发行总规模2.7亿元、期限为5年的REITs产品。其中优先级产品规模1.3亿元，获得AAA评级。这两个产品均在各自细分领域具有里程碑意义，意味着一直呼吁推进的房地产REITs试点又有了新的突破。

二、国家对住房租赁的引导

地方和银行等金融机构的产品创新不是偶然。党的十九大报告提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。国家对于住房租赁市场越来越重视。

一是大中城市面临着“补砖头”和“补人头”的保障方式转变，特别是北上广深等一线城市，城市存量住房达到一定比例，新增用地趋于减少，有效利用存量住房用于低收入家庭住房保障是未来的重要举措。这意味着将来不太可能像之前一样依靠大规模建设来提供实物保障住房，而要通过货币补贴、金融支持等方式实现精准保障。

二是租购并举更为强调住房租赁的作用。从购租并举到租购并举并不仅仅是语序的变化，将住房租赁提到了住房销售的前面，意味着从土地供应、税费支持、公共配套等方面，都将引导无房家庭通过租赁来解决居住问题，将进一步削减住房的投资属性，增强居住功能，这也切实符合“房子是用来住的”的理念。

三是发展租赁市场符合经济结构调整的内在需要。一个规范有序的住房租赁市场将促进人才的合理流动，激发社会创新创业活力，促进房地产市场平衡健康发展，避免房价大起大落，让城市更有活力，从而从根本上避免城市政府陷于土地财政的泥潭，通过增强城市科技创新能力、产业升级能力、金融服务能力等竞争力，提高城市经济的内生动力。

三、发展住房租赁金融体系的展望

（一）发展住房租赁金融的必要性和意义

住房租赁金融产品是住房金融产品的重要组成部分。保障房融资是住房保障体系的核心环节，金融支持是住房供应必不可少的组成部分。长期以来，住房金融产品均侧重于住房销售金融产品，这是因为住房作为大宗消费品，价值大、总价高，购买房屋需要支付巨大金额，而且房屋产权受《物权法》等法律保障，相应金融产品有抵押值，风险相对可控。但这并不表明住房租赁不需要金融支持。随着时间的推移，住房租赁金融产品越发显得大有可为。

一是住房租赁金融支持恰逢其时。虽然我国住房租售比严重失衡，但随着住房租赁市场的发展，大型城市特别是一线城市的核心地段住房租赁价格已达一定涨幅。位置好、配套强的区域，虽然租金价格较高，但居住在这些地区，交通成本低、机会成本损失少，还是得到了年轻人的青睐。对他们提供金融支持，可以缓解他们的日常支出压力，将更多的节余资金用于个人教育等方面，有利于他们的长远发展。

二是租赁金融产品灵活方便。相较于购房贷款等大宗金融产品，租赁贷款金额低、频次多、供需机制灵活，这就要求金融机构从需求出发，创新发放贷款方式，简化审核手续，通过考察借款人资信状况等方式，实现快速审核、快速放款。这样不仅节省了借款人的时间精力成本，有助于吸引客源，而且也减轻了放贷银行的压力，提高了工作效率，激发了金融机构活力。

三是住房租赁金融证券化特征明显。从发行的保利地产和新派公寓REITs产品来看，不仅是银行作为金融主要力量参与金融支持，证券机构、房地产企业等也参与进来，而且更注重运用证券二级市场的力量，缓解了银行的信用风险、流动性风险和利率风险。吸引社会力量参与保障房运营，将有助于改变传统的银行发放购房贷款的信贷模式、资产结构和营利模式，实现住房金融体系的再造。

（二）发展住房租赁金融的设想

一是进一步完善政府主导的住房金融监管体系，实现适度监管。在美国，除了有住房与城市建设部、联邦住房管理局、退伍军人管理局这类专门的保障房管理机构，还有数目众多的住房金融机构，如联邦储备委员会、货币监理署、金融稳定监督委员会、消费者金融保护署，其中专门管理住房金融的机构，如联邦住房金融委员会负责管理联邦住房贷款银行，联邦住房金融局负责监管美国“两房”和联邦住房贷款银行体系12个成员。美国的住房金融经验体现在两方面：一方面，完善的监管机构为我们建立专业金融监管机构提供了启示，政府应在健全金融一二级市场方面有所作为；另一方面，美国的次贷危机说明定位监管机构的监管范围和深度十分关键，次贷危机暴露出来的监管机构过于相信市场自动调节功能、金融自我衍生远离实体经济的教训十分深刻。

二是住房租赁金融市场充分发挥各方作用，实现资源互补。在“按居贷”等产品上，开发企业与银行已经联动起来，一些房地产企业拥有长期自持的房源，使住房租赁有了可附着的载体。在租赁住房产品设计上，将从传统的户型设计、装修设计，逐步延伸到租赁贷款设计，使房子更好地服务于居住人群，实现住得起、住得安。住房租赁类REITs产品在吸引社会力量上应更进一步。可以设想，担保、经纪人等配套机制的发展，将更有助于保护借款人利益，鼓励民间资本进入长租领域。

三是打造住房租赁统一平台，实现互通共享。目前，住房租赁还在起步阶段，各方主体从不同角度组建了多种平台，比如政府的租赁备案监管平台、房源租赁信息平台、中介服务平台、信用信息平台等，从长远看，金融支持平台应与其他平台实现互联共享，既能分享中介、房源、租户等基本信息，又能搜集信用信息，这对于有效发放和监管租赁贷款十分有益。而且，随着住房租赁市场的不断壮大，统一的平台会形成住房租赁的规模效应，如一些第三方研究机构所预测的那样，以惊人的速度实现加速增长，而金融作为居住的关键一环，将打通供给和需求侧节点，迎来更大的发展机遇。