关键数据告诉你，买房需要再等等

吴其伦

前段时间，有个朋友想买房，问笔者现在是否适合入市？笔者建议他再等等，主要有三点理由支撑：一是高层“房住不炒”的定位正在被各地贯彻执行，投资客必将被逐出场外，而失去投资客的楼市，必将快速降温;二是很多热点城市的房价已经开始下跌，民众对于房价的预期已经开始逆转，而房价下跌预期一旦形成共识，房价必将步入下行通道;三是诸多关键数据明确告诉我们，楼市已然入冬。如下：

数据一：M2增速大幅下跌，创历史新低

中国人民银行2017年11月13日数据显示，2017年10月末，广义信贷（M2）余额为165.34亿元，同比增长8.8%，当月新增人民币信贷6632亿元，社会融资规模增量为1.04万亿元，比9月减少7800亿元。

据了解，自从有数据以来，我国M2增速长期保持在10%-30%两位数的增速区间。而2017年10月末8.8%的增速创下30年以来（央行从1986年开始才系统地对外公布M2数据）的历史新低。

M2增速的放缓，表明支撑楼市上行的货币基础已经实质性的由“放”转“改”，也反映了央行稳健中性的货币政策走向。据央行发布的2017年二季度中国货币政策执行报告显示，过去M2增速高于名义CDP增速较多，与住房等货币化密切相关，而目前住房商品化率已经很高，货币需求相应降低。同时M2增速有所降低，正是加强金融监管、缩短资金链条、减少多层嵌套的合理反映。

数据二：一线城市新房价格环比连续下降

销售进入低迷状态，房价出现拐点也就为期不远了。国家统计局数据显示，2017年10月份，70個大中城市中15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了问题。北京、上海、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州、成都、深圳1O个城市新建商品住宅价格同比下降;北京、广州、深圳、南京、郑州、武汉、厦门等14个城市新建商品住宅价格环比下降。

从二手房价格来看，北京已经连续跌6个月，且是一线城市中降幅最大的（二手房环比下降0.5%），也是连续数月在下行通道的城市。4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落。

数据三：商品房销售面积增速持续回落

国家统计局数据显示，2017年1-10月份，商品房销售面积130254万平米，同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点，商品房销售102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。两项指标的增速均连续4个月下滑，且与2016年4月时的高点（销售面积增长36.5%，销售额增长55.9%）相比，增速大幅收窄。

2017年10月，以二线省会城市和大城市圈周边城市为代表的一批城市陆续加入限售行列，且限售解禁时间多为2-3年，有的长达5年，这对投资投机需求的打击更为直接，也会进一步影响房地产销售预期。

数据四：商品房个人按揭贷款增速近3年来首现负增长

信贷收紧及首付贷、消费贷严查严打之下，个人按揭贷款同比增速也出现近三年来首次下降。有分析认为，个人按揭贷款出现负增长是个重要信号。

根据国家统计局数据显示，2017年1-10月份，房地产开发企业到位资金125941亿元，同比增长7.4%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中，与房地产销售有关的定金及预收款38632亿元，同比增长14.8%，个人按揭贷款19568亿元，同比下降1%。

对于个人按揭贷款出现负增长的原因，笔者的观点是，销售面积下降自然导致了按揭贷款增速下降，而且由于央行在控制整个贷款额度，2017年年末银行基本上不太会放款。

数据五：房地产开发投资增速下滑

在经过2017年8月的持平，9月的提升后，房地产投资增速在10月再度出现下降。

国家统计局数据显示，2017年1-10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%.增速比1-9月份回落0.3个百分比，其中，住宅投资61871亿元，增长9.9%，增速回落0.5个百分点。

房地产开发投资增速的下滑，表明开发商对后市持不乐观态度。在资金压力之下，降价解套是其必然选择。

数据六：一线城市土地成交均价和溢价率普遍下降，开发商拿地热情锐减

2017年以来，随着一线城市宅地供应量的增加，土地成交均价、溢价率都在普遍下降。

相关数据显示，截至2017年Il月17日，北上广深成交土地均价为32642元/平，环比2016年下降4.8%，平均溢价率仅有19.04%，较2016年66.9%的高平均溢价率下降了47.86个百分点。

由于2017年北京新增的宅地供应有许多是自住型商品房（共有产权房）用地，上海、深圳也推出了专门的租赁地。这些土地利润空间小，开发商抢地积极性不高，大多只都经过一两轮的争夺便已经成交，有的甚至是底价成交，所以2017年一线城市的宅地成交价格、平均楼面价、平均溢价率都出现了下滑。