试论城市社区治理的物业管理与自治管理

雷洁

摘要：城市社区物业管理和自治管理是当前社区建设发展的一个主要问题，针对当前社区服务管理出现的问题，本文在分析了两者管理的现状和特点的基础上，按照现代社区服务管理发展的要求，提出了对社区服务管理发展模式的几点要求。

关键词：物业管理：自治管理；发展创新

作为最基层的群众性自治组织——社区，如何围绕着“自我管理、自我服务、自我教育、自我监督”这一目标开展工作，加强对社区物业管理和自治管理认识和完善，就成为当前社区建设发展的首要任务。

一、物业管理与自治管理的含义

物业管理与自治管理是两个既有区别又有联系的概念。物业管理是指由专门的物业管理公司，对所管辖社区内的房屋、附设设备、设施保持正常的维护与使用，同时对建筑物周圍区域的环境保护、清洁卫生、安全保卫、社区绿化、道路养护、车辆停放等设施进行统一的管理，并向业主和使用人提供全方位的服务。

二、物业管理与自治管理两者之间的特点

物业管理与自治管理是两个不同的管理模式，从管理的方式来看两者之间存在着密切的关系和特点。

一是管理的主体地位不同。物业管理的主体地位是业主或使用人，以及接受业主委托的专业化物业管理服务企业。自治管理的主体是社区业主在社区自治范围内由社区业主成员共同参与的社区管理组织。管理主体双方共同行使业主自治管理与专业化物业管理相结合的管理。二是管理的性质特点不同。物业管理是以各类房屋、建筑物及配套设施设备、小区公共场地的使用、维修、保养为核心的专业管理服务，具有劳务交换性质、即具有明显的市场性；而自治管理主要是以社区业主自治管理为主，即以聘请相关责任人按照业主与业委会的要求，对所属社区的卫生、治安、治理和精神文明建设等实施统一的组织领导、服务协调管理，其核心是自我管理、自我服务、自我监督，共同维护社区业主的利益和要求。三是管理运行方式不同。物业管理主要是以专业化、系统化与经营服务效益化相结合的运行方式；而自治管理则主要是以业主自我组织服务的运行方式开展工作，在管理工作中由业主共同组织管理实施。四是管理作用效应不同。物业管理注重管理的效率、效益、效应和作用，而自治管理则更加强调业主在管理中的主导地位和自治精神及业主管理积极性的发挥。

物业管理与自治管理不仅存在着区别，而且在以人为本、全面发展的共同目标下，有着明确的目标特点：一是在管理目标上都是以人为中心，紧紧围绕着社区服务管理开展工作，为社区居民提供良好的居住、生活、工作、学习环境。物业管理侧重于管理体系的完善及其社区环境的改善，为人们提供良好的居住环境；自治管理则侧重于组织协调业主利益关系及人际关系，为人们居住提供稳定有序的环境。二是在指导思想上都是以三个文明建设为内容，以加强社区管理为重点，以物业管理区域和社区为载体，按照一定的规范，通过管理和服务，推动社区的发展与进步。三是在管理方式上有所不同。物业管理主要是从外部入手，为社区居民创造安全、舒适、优美、方便的居住生活环境；自治管理则通过社区业主自治等途径，从提高社区居民共同参与治理的积极性、文化素质和精神文明等方面着手，大力培养良好的社区环境和居民的参入意识，并为自治管理的正常开展打下良好的基础。

三、对当前社区服务管理模式的思考

根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理服务企业或者其他管理人员管理”。这实际上是明确了社区管理的三种模式，即业主自治管理模式、物业管理公司模式、专业公司管理模式这三种管理方式。从当前社区服务管理发展的现状来看，物业管理模式和自治管理模式是当前社区服务管理发展的主要趋势，其中，物业管理模式发展的规模和速度较为明显，其管作用和效应也更为突出。

首先，从物业管理的性质、特点和要求来看，物业管理具有社会化、专业化、经营化和系统化的管理特点，这种管理特点比较适合于那些大型社区、新建社区和规模式社区的建设发展，这些社区不光在建设规模、居住环境、房屋结构、附属设备、技术服务保障方面有较高的要求，而且在组织机构、人员素质、服务管理等方面也有着相应标准要求。其次，相对于自治管理而言，物业管理在管理活动中就具有明显的优势，而规范的组织管理体系、专业的技术服务力量、相应的制度措施（在《物业管理条例》中，对物业管理就有明确的规定），更是为物业管理提供了强大的物质保障。

基于上述两种管理模式的分析，从城市社区建设管理发展的要求来看，构建和谐社区就必须走一条符合社区自己发展的道路，也就是在社区服务管理中把自治管理和物业管理、自治管理与市场行为有效地结合起来，积极探索社区物业管理与社区自治管理之间的规律和特点，走出一条理论和实际相结合的发展道路。从当前社区服务管理发展的现状来看，社区服务管理就必须在管理模式、服务理念、工作方式等方面有所发展创新。

一是要在管理模式上科学地规划组织实施，要根据社区的实际情况，积极探索适合社区服务管理的最佳自我管理方式，如由街道办事处牵头成立由社区居委会、小区业主委员会、物业服务公司参入的各种服务管理模式，也可借鉴单位自治管理的经验，甚至突破物业管理和自治管理这一模式，走“自治协调管理、公共服务管理”发展之路。其实当前一些单位自治管理的模式有很多经验办法值得推广，如由单位组织派遣专门的管理人员，负责小区环境卫生、保卫工作，其职责是及时发现并反映小区服务管理方面出现的问题，维持小区正常状况，对一些小问题和服务要求可由管理人员直接去解决，并适当收取费用，至于大的问题由单位部门直接解决。

二是要在服务理念上坚持以人为本，倡导积极主动的自我服务管理意识。服务理念不仅是领导者的责任意识，更是管理者的直接行动和反映。在社区服务管理中，不论是直接领导者还是管理者都要紧紧围绕着服务群众、方便群众这一服务精神，使社区居民在社区这个环境内处处都能感受到党的关怀和社区人性化的服务管理和关怀。一方面作为社区上级主管部门要加强对物业管理和自治管理的管理及引导，另一方面要加强对社区服务管理政策性的支持及保障，保证社区基本建设、维护、修理等重大资金的投入，保证社区管理活动正常有序地开展进行。

三是要在工作内容、方式方法上实行系统明确的分工管理。要把社区服务管理工作明确分工落实到位，该由物业公司负责管理的事项，就必须明确承担起来，该由社区业主协调自理解决的问题，就应积极配合协调解决。其实，社区的环境治理、安全治理等在一定程度上应该是政府公共性服务的范畴，在条件成熟的时候就应该得到逐步解决。在工作方式上社区服务管理要不断地发展创新，虽然社区服务管理工作在长期的实践活动中取得了一定的成绩，但在具体实际工作中仍然存在着许多问题和困难，有些管理工作还是停留在表面和形式上，离真正意义上的社区服务管理还有一定的差距，还有很长的路要走。因而，从社区建设管理可持续性发展的要求来看，社区服务管理改革在今后的发展过程中，就必须坚决走改革发展创新之路，坚持以科学发展观的思想为指导，以自我管理、自我服务、自我教育、自我监督为目标，以实事求是的精神为要求，进一步完善基层民主制度，积极探索适合各自社区服务管理的最佳途径和办法，真正实现社区服务管理改革的全面发展和提高。