长租公寓已成鸡肋

王戈宏

经过短暂的热炒，拿楼价格水涨船高，长租公寓已慢慢成为鸡肋。可是，有一家公寓，从收购+装修不超过1.6亿元，短短3年，资产名义价值已经达到了5亿多元，增值竟然达到了3倍以上！公寓还有没有的做？这家公寓到底是如何做到品牌定价高出周边30%的？

一、运营者对长租公寓的理解不透彻

开发商是一个土豪行业，但开发商赚的钱比较少，因为钱都被房东们赚走了。去年开始，开发商面临转型，包括万科也提出了一个最经典的“八爪鱼”计划。越来越多的开发商杀入长租公寓。

1.长租公寓的市场很大，但缺乏匹配的产品

长租公寓的市场非常大。根据链家研究院的统计，2015年我国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2025年租金成交总额将达到3万亿元，租赁人口达到2.3亿；2030年租金成交总额有望达到4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿。

不少人就是把房子改造出租，这是不行的，必须重新建立一个新的设计模型。进入一个产业一定要明白消费者需要什么，这是企业未来转型的重要基础。长租公寓就是要为消费者画像，如果不做精细的工作，做出的产品只是一个产品，难以获得更多的增量和定价权。做品牌做存量更重要的是定价权，香格里拉酒店、威斯卡尔酒店和完好的五星级酒店软件硬件全都一样，唯一的区别在于不同的品牌定价权不一样。

2.二房东听起来很美好，但不是轻资产模式

二房东模式不是轻资产。因为要给租金，还要进行装修，投资非常大。如果一栋楼是200个房间，做成公寓装修的成本总投资大概是1500万元，加上给房东的押金和定金，每个项目在半年内流出的资金大概是2000万元。再加上营运成本和税金，比较理想的状态下，要5-7年才能收回成本！

其实，二房东模式就是中国连锁经济型宾馆的模式，过去大房东不会叠加，拿一個好房子，房东说可以就行了，但现在很多人找他谈，整形医院、美容中心给的价格都比较高，使其已经成为很重的资产。

北上广深的酒店是2.5元/天，公寓3元/天，联合办公是4-5元/天，专业体检牙科医院、整形医院是7-8元/天，月子中心可以达到9-10元/天。如果你是房东的话你给谁？70%是这个行业现在平均的拿房成本，很多著名公寓拿楼的成本已经超过80%。这样做的结果就是恶性循环！

二、长租公寓多存在自身缺陷

没有二房东的红利之后如何盈利？现在，不少开发商的楼卖不掉，但做公寓运营管理的拿不到楼，开发商是不是可以拿卖不掉的楼做公寓？万科等开发商就是这么干的。

当时万科做白领公寓的想法是对的，但是卖不掉的房子一定是有问题的，要么是市场不好，要么是太远了，要么是太贵了！新派曾经和保利谈过一次，保利愿意拿出全国的物业跟新派合作。保利的房子特别好，可是他们的房子要么很贵，白领根本租不起；要么就很远，不方便白领上下班。

因此，开发商真正卖不掉的库存并不适合做经营，适合经营的都在铁路旁边、高铁旁边，或者在市中心。开发商进入运营的时候一定要弄明白，做公寓不是物业管理。

三、金融、品牌、资本、产品是做好长租公寓的前提

要把长租公寓做起来一定要做成一个品牌——包括品牌价值、影响力和增值能力。轻资产的决胜基因有三个：金融基因、产品基因和技术基因。

1.品牌是重资产模式，但做好之后受益无穷

二房东其实是一个差价模式，就像以前看到这个东西便宜就拿到另外一个地方卖掉，但是现在差价模式已经不行了，迅速进入一个新的模式，叫做品牌细分的溢价模式。香格里拉就是比周边的汉庭、如家贵1000元。

五星级酒店就是品牌化经营，不用投任何钱，但是能带来客人并赚钱。包括星巴克和酒店品牌，他们不用出任何的装修费，只是告诉房东我能帮你赚多少钱并且旱涝保收。

但品牌真的是需要工匠精神的，可能需要100年的时间，所以做牌子是最需要钱的，所谓的品牌积累其实是很重的资产。

2.通过金融工具和资本运作，将重资产变轻

持有资产是很重的，但通过REITs上市和特殊结构政策，将资产份额散发出去，持有者的资金就得到了套现，租金还是免税的，就变轻了，持有者只要做好运营管理就行。

美国REITs的投资范围很广，写字楼、独立商店、购物中心、商场、工业厂房等，几乎全部涵盖，其中，工业REITs占到百分之14%，购物中心占15%，Office占12%。沃尔玛是按照私募REITs建立的公司，旗下包括沃尔玛零售、沃尔玛不动产、沃尔玛信托，沃尔玛不动产专门为沃尔玛建商场、买商场，建了之后由沃尔玛零售付租金。万豪酒店是世界上最大的REITs。麦当劳是REITs，其规定所有的房子它建。哪天如果全世界的麦当劳都关掉，它的房地产都可以开成一个巨大的公司。美国公寓REITs曾达到年化40%左右，因为很多美国人没房子了就租房子住。

美国的连锁商业基本上都是REITs，如果没有REITs就没有美国的连锁商业。将最麻烦的东西做成REITs，变轻，这样自然可以专心做品牌。中国没有REITs，但政府现在正在推出类REITs。

3.产品体验做好了，租客的群体自然就定了

最后，产品的体验十分重要。空间对人的影响是非常大的，消费者对能定价的东西就去淘宝和京东买打折的，但往往愿意为不能定价的商品付高价。

新派在北京的旗舰店位于故宫旁边、CBD和新国展，这三个楼买的时候很破，改造之后变成了朝阳区的一个新地标。楼里是全地暖，而且厨房有一个马达，所有的人做了饭之后可以把垃圾变成水冲走，由于没有有机垃圾，整个楼里夏天没有任何臭味。

例如，新派公寓的人群70%是海归，里面70%又是女性，于是放了香味在大堂，整个房子里面没有任何臭味，女孩子觉得十分好。新派还请了画师在走廊做了一些画，这样，一个人工作之后回来，会有家的感觉。因为楼梯间没有垃圾，新派全部做了塑胶跑道，所以也可以跑步爬楼梯。还有CYPA Lab，400平方米的复合空间，包括健身房、影音室、咖啡间和书吧。每个地区70%的产品是统一的，30%则做风格化的区别。

现在新派有精品公寓、白领公寓和创客公寓，根据地段和租金有很大的区别。有6999元/月的精品公寓，平均面积、房型比例都做了细分；白领公寓是4999元/月；创客公寓是8999元/月。

四、小结

未来新派公寓还要扩展，主要有四种：品牌管理、二房东和开发商定制，再就是收购占到10%。新派公寓三年来获取的是品牌运营、二房东、基金收购和开发商定制，把四种模式都真实地做了体验，同时把财务数据和未来的拓展方向全部实践过了。

品牌化的轻重资产拓展很重要，可轻可重才是未来资产证券化的巨大机遇保证。这个保证的前提是要建立一个优质的资产包，所以从今年起新派公寓正式开始扩张，买楼的速度也会非常快。新派不一定做成最大，但是要做成最独特的、最强的，所以要与众不同。

作者系新派公寓创始人endprint