登记部门是否可以直接改变土地用途

有一宗地，土地证已发，并且陆续给部分业主发了房产证。现土地利用科批准签订补充协议，将原宗地用途由住宅变为商业，现业主申请登记。请教大家，是否可以整理数据后发给业主商业用途的不动产证？还是需要先变更原土地证，发商业用途的纯土地不动产证？

土地应该由开发商申请办理变更登记，后续发的不动产证按新的来。

这个开发商的变更登记就是在已经发了小房产证的土地上发个纯土地的不动产证书？

正常已经部分转让土地使用权了，开发商就无权单方申请土地用途变更了，否则属于侵权和违法审批。

应该写全体业主所有， 是不是违法审批不是登记机构考虑的问题。

登记机构要考虑能不能办，我觉得不能办。

我觉得可以办，有批复就是登记原因证明文件。

对，是怎么实务操作登记的问题。

问题已经不是单独权利人了，应该有其他权利人同意的文件。

所以申请人虽然是开发商，但是权利人可以是全體房屋所有权人。

开发商不能替代其他申请人，这个不构成表见代理的，无权代表。

需要其他权利人同意有法律依据吗？

其他业主是所有权人啊！

现在审批的事实已经形成，这个不是以权利人意志为转移的。

事实是利用科涉嫌违法审批，如果进行登记就是程序违法。

土地用途的改变是政府职能，不是房屋所有权人能决定的。

个人认为应该在下一步对业主发不动产证书过程中，将土地用途变更资料（税、费完善）放入其中。单独再变更开发商的纯土地证书显然是不可取的。

开发商不能代表业主改变土地性质！

哪个法律规定政府可以主动作为修改土地用途的？

房产已经转移，开发商不是自己想改就改的。

不要一方面说登记机构无权干涉土地利用，一方面又不依法登记。业主是利害关系人的，不应该说是权利人，怎么变都得需要同意。

改变部分呢？

转移登记完成后，开发商单独申请变更的权利就没有了，要征求其他权利人的意见。

不予受理就要有个合理的理由。

理由很简单，开发商不是单独权利人，申请与登记簿冲突。

我认为既有依申请登记，也有依职权登记的成分在里面，开发商作为事实上的部分权利人，可以依据批复申请目前还在自己名下的这一部分。对于已转移登记并登记在业主名下的那一部分，市政府下达了用地批复改变了用途，国土局有权依职权登记。另外，使用权和所有权是两种不一样的权利。

土地使用权是用益物权，不是普通出租的使用权，而且《土地管理法》《不动产登记暂行条例》都没有赋予主动改变用途的职权。两种使用权要分清楚。

点评

个人认为登记机构是不能受理此项业务的，具体理由如下：

第一，根据《物权法》第一百四十七条规定的房地一并处分原则，在部分房屋已经转移给业主并办理不动产登记的情况下，该宗地的土地使用权已经非开发企业单独所有，而宗地内公共部分的土地使用权在办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记时已经登记给全体业主。因此，开发商已经不是单独的土地使用权权利人。

第二，《国有土地出让和转让暂行条例》第十八条和第二十七条规定，土地用途的变更，应该由土地使用权权利人提出并经规划和国土部门共同审批后，方可重新签订土地出让合同。因此，仅有土地管理部门的批准是不够的。

第三，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条第一款违反行政法规规定不得受理的规定和《不动产登记操作规范（试行）》3.2.1、4.8.2中关于不动产登记机构需审查申请人资格以及申请不得与登记簿冲突等规定都可以认定，登记机构不得受理该登记申请。endprint