防范房地产变相开发，登记中应注意哪些事项

陈亚菁

房地产开发从取得土地、开发建设到完工形成产品进行销售、抵押、租赁等一系列行为，无不与不动产登记有着紧密关联。根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发是指房地产开发企业在城市规划区内国有建设用地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产开发企业开发的商品房有商业、办公、住宅等各种用途以满足社会不同需求。而非开发类建造不动产是当事人合法取得土地并经合法建造后用于自持自用为主要目的的行为。由此可知，开发与非开发房地产有三个明显的区别：一是建设主体不同，开发企业须具有开发资格，而自用房屋建设没有这个要求；二是取得土地方式不同，开发企业取得开发用地一般都要通过拍卖、招标等市场化方式，而其他主体自用房屋通常协议出让，甚至划拨取得；三是当前开发企业大多将建成的商品房对外销售，很少比例用于出租经营或自用，而协议出让取得土地的企业建造的房屋主要用于自用。当前还有一种既不是开发销售也不是自用的政策性住房，它的受让对象有严格的资格限定，有的专向用于安置被拆迁户，有的专向用于保障中低收入家庭。因此，只有开发企业的商品房其流通性才是最强的。

本文所说的变相开发主要有三种表现形式：一是指通过划拨或协议出让取得的非开发类不动产以幢、套、间为房屋单元经登记后进入市场流通。主要表现在一些非开发类企业协议出让取得科研用地、疗养用地、工业用地后将房屋设计成一套套可以形成独立单元的标的物，既可以办公也可以居住，名为科研实为开发销售，低价取地高价卖房。二是将政策性住房当作商品住房对外销售。这些建设主体一般是区或镇政府投资平台，通过划拨取得建设用地后，未经批准将政策性安置多余的房屋对外销售，赚取市场利润。三是开发企业将办公或商业用途的房地产设计成具有住宅功能的类住宅。如酒店式公寓既可以办公又可用于住宅，实践中名为办公实为住宅居多。这三种变相开发情形都会冲击正常的房地产市场秩序，进而给城市配套、居民生活等带来一系列问题。因为城市总体规划对城市建设用地功能有科学布局，不同区域的商业、办公、住宅等根据人口分布和区域特点进行合理配比，违反规划变相开发势必会带来城市管理的混乱，如大量的办公用房做住宅使用就会造成该区域学校的配套和商业配套不够，造成居民日常生活问题。

上述扰乱市场秩序的变相开发行为看似与不动产登记无关，其实不无关系：不动产登记承担着保护合法权利和物权公示的职能，从当事人取得土地申请土地首次登记，到建造完成申请房屋所有权首次登记，再到不动产转移登记所具有的协税功能。不动产登记职能的行使均是以各前置有权部门的审批文件为依据，以当事人合法约定为依据，按照我国法律法规政策办理登记，所以登记不能无视这些依据和审批结果，不能随意由当事人根据自身需求进行登记，而且登记结果的对错还会影响众多行业和部门对此信息的应用效力。

一、开发和非开发房地产按不同登记单元模式登记

对于开发房地产可以交易部门的预售或销售楼盘表建立的单元为主进行登记。由于当前我国实行商品房预售制度，房产管理部门在商品房预售许可前就要建立可以对外预售的楼盘表，即房屋按幢（如别墅）、套（如成套住宅）、间（如办公房或商铺）为单元建立楼盘表，在预销售时进行网签并将此信息传递给登记系统，因此，销售楼盘表既是登记机构进行单元登记的直接依据，也是在一一对应后便于登记系统信息与房产销售系统的对接和相互验证。非开发房地产按宗地管理要求的单元即通常一宗地为一单元的方式进行登记。非开发类房地产主要自建自用，未经批准不能分割转让，否则有变相开发之嫌。所以，对于此类不动产在首次登记时应以宗地为单元，将其上所有房屋一并登记在此宗地上，并颁发一本不动产权证，而不宜一幢房屋建一个登记簿、发一本不动产权证。

二、按土地出让合同约定或要求进行登记

其实从最初取得土地时的出让方式就可辨别登记的房地产属开发类还是非开发类。商品房开发的土地出让方式以拍卖居多，而且取得土地方应当具有开发资质，但应当注意的是，商品房开发中有时出让合同也会约定开发商需要一定的自持比例，对于自持部分则不宜如销售单元那样分割成一套套单元，而应当将所有自持部分登记在一个登记簿、一本不动产权证上。

三、按照规划审批的设计图纸上划分的单元进行登记

规划审批的设计图纸上划定的内部格局也是登记时设定单元的依据。特别是对于商业、办公用房，在登记时应以规划认定的设计图纸为依据，核对现场使用钢钉等划定的界址是否与设计图纸相符，如果规划审定的办公用房单元界址与实地不符，则仍应按设计图纸的单元为准进行登记。对于综合体特别是商业用房的产权式商铺如何划分单元，各地都有不同规定，有的地方如上海需要在不同的单元间以有形的围护结构相区分，有的地方如无锡等地仅需根据规划认定的设计图纸在现场用划线或钢钉划定界址，不需墙体等有形隔离，尽管没有有形隔体区分单元，但不动产登记单元必须符合三个法定条件才可登记：有固定界限、可以独立使用、有唯一代码。

四、不宜分宗且不宜形成共用宗的不动产办理首次登记和抵押登记时应以整体房屋及宗地为标的

土地能否分宗一般在出让时应予确定，如某个自建自用的工业厂区就不宜分宗，为了满足该工业生产需要也不宜由多個业主共同使用该宗地；又如用于疗养院的宗地也不宜分宗或形成共用宗，因为一旦形成共用宗就很可能会破坏疗养院应有的功能。因此对于此类宗地及其房屋，无论是办理房屋所有权首次登记还是抵押登记，都应以房地整体进行登记发放一个权证或证明为妥。在抵押登记时可能所要担保的价值远小于房地整体价值，如果说只要其中一幢房屋就足够担保债权，但考虑到如果实现抵押权拍卖抵押物的可行性，这类不动产仍需要整体处理，否则就会出现因无法分宗或破坏整体功能而导致抵押权实现不能的后果。

五、不动产转让时应把握土地审批手续已经到位

根据《土地管理法》，除该法规定的四种情形可以以划拨方式取得国有建设用地外，都应当以出让等有偿使用方式取得。使用划拨性质的土地，当划拨土地随同房屋转让时，应当根据《城市房地产管理法》规定，报有批准权的人民政府审批，当受让单位仍然是以上性质或土地用途不变时可继续享用划拨土地，否则应由受让方办理土地使用权出让手续，从划拨转为出让，缴纳土地使用权出让金。此外，由于享受产业政策优惠的协议出让相对于拍卖、招标方式，其出让金要低得多，因此对于协议出让的土地需要分宗或分幢转让的，则应当由国土会同规划部门审批后才可申请单元分割的变更登记，防止当事人擅自分割后化整为零转让而扰乱房地产市场秩序。

六、在登记簿和权证上适当记载起到提醒和限制功能

由于登记簿和权证的记载要素有相应的规定，记载空间也比较有限，不可能将合同约定全部明示于登记簿，但根据国家和地方政策对于转让、抵押等处分行为有制约的内容应当予以记载，以起到更好的提示作用。如对于类住宅现象，今年上海市委市政府公布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，规定中明确对于已入住的房屋，其相关信息记入房屋交易登记信息系统，未按规定整改存在违法建设的，在登记时予以注记，限制交易。此外，笔者认为对于协议出让的土地也应加以注记，以便在分割登记时提醒当事人提供有权部门的审批文件，又如开发商自持商品房，在一定时间和条件下不能自由销售等，因此也应在登记簿上予以注记。endprint