十九大对中国房地产的影响解读与走势分析

成立

党的十九大开幕会10月18日上午9时在北京人民大会堂举行。习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告（下称“报告”）。全篇报告既高屋建瓴又直击人心，对我国在新时代的历史方位、社会主要矛盾、中国特色社会主义思想和未来发展战略安排等都有新的界定，这必将对未来房地产市场的发展产生深刻的影响。

社会主要矛盾变化将引导未来房地产政策“纠偏”

报告指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”这是自1981年党的十一届六中全会将我国社会主要矛盾界定为“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产力之间的矛盾”以来的首次变化，可谓意义非凡。旧表述中的“物质文化需要”更多的是从满足人对“物”的欲望角度出发，而新表述中“美好生活需求”则不仅包含了满足人的物质欲望，更多的强调人的安康、幸福和尊严。在过去房地产市场大跃进式发展的黄金时代里，虽然房地产成为经济增长的重要动力，但是房价的过快增长造成了财富分配的不均衡，扭曲了社会的公平和正义，“房奴”这个词就是对此的最佳注解。因此，新表述中的“不平衡不充分”自然也包括房地产所引发的社会和经济问题。36年来社会主要矛盾的变化意味着未来国家经济政策的出发点将发生根本性改变，围绕房地产及相关问题的解决将会有更多的“纠偏”政策出台。

房地产退出国民经济支柱产业成为定局

报告在“深化供给侧结构性改革”一节中，明确指出“建设现代化经济体系，必须把发展经济的着力点放在实体经济上”。十八大报告的表述则是“牢牢把握发展实体经济这一坚实基础，实行更加有利于实体经济发展的政策措施。”对比两个表述，十八大是将发展实体经济放在产业结构调整的框架内，因此施政方针是“更加有利于”；十九大则是将发展实体经济放在供给侧结构性改革的框架内，“着力点”一词不仅肯定了实体经济对于经济发展的基础性地位，更进一步明确了未来经济“脱虚向实”的总方向。实体经济尤其是制造业将成为政策扶持的核心，而房地产退出国民经济的支柱产业是势在必行。

同时，报告还要求“坚持去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，优化存量资源配置，扩大优质增量供给，实现供需动态平衡”。“三去一降一补”是在2015年底中央经济工作会议上为应对产能过剩、楼市库存大、债务高企这三大问题所提出。仅就去库存而言，政策实施至今，成效显著。在总量上，8月末全国商品房待售面积62352万平方米，已经连续下降达到30个月以来最低；在结构上，一线城市的商品房库存消化周期均属于或靠近住建部划定的12-18个月的正常区间，二线城市库存消化周期收窄，三四线城市正成为去库存的主力。“优化存量资源配置、扩大优质增量供给”的表述则很容易联想起今年4月住建部、国土部联合出台的供地与去库存挂钩的新政。这一表述意味着未来城市建设将告别过去摊大饼造新城的发展模式，进入“内向增长”的新阶段。其中的旧城改造、棚户区改造等存量挖潜项目都将爆发出巨大的商机。

土地制度改革推进趋于谨慎

报告提出要“实施乡村振兴战略”，在措施上则要求“建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系”。而十八大报告的表述是“推动城乡发展一体化”，并认为“城乡发展一体化”是解决“三农”问题的根本途径。十九大报告的表述将“城乡一体化”改为了“城乡融合发展”，这说明中央对当前讨论激烈的城乡二元体制改革仍持谨慎态度。在社会所关注的土地制度改革上，十九大报告只用了宽泛的两句——“深化农村土地制度改革”和“深化农村集体产权制度改革”，而十八大报告则明确指出要“依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权”和“改革征地制度”。再结合当前《土地管理法修正案（征求意见稿）》的内容分析，在城乡二元体制不变、集体土地产权界定不清的环境下，笔者预计集体建设用地入市的整体步伐会放缓，其中集体经营性建设用地入市仍将是下一阶段土地制度改革经验摸索的重点领域，而宅基地入市的制度改革在短期内很难有大的突破。

房地产回归居住属性、租赁市场大有可为

报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”十九大报告延续了2016年中央经济工作会议对房地产市场所作出的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。据报道，这一表述获得了全场两次热烈的掌声。这充分说明了中央对房地产的新定位是民心所向。不同的是，这次报告没有沿用今年两次中央政治局会议中“房地产长效机制”的表述，而用的是“住房制度”。这是因为房地产长效机制的构建是一个系统工程，不仅有住房制度，还包含土地制度、财税制度、户籍机制等。报告在“住房制度”前加了三个限定词：一是“多主体供给”。这意味着共有产权住房将成为未来住房保障的重点领域，因为原来的住房供给主要是依靠市场配置，部分由政府保障。二是“多渠道保障”。这是要求政府在保障城市居民的住房权利上要担负更多的责任。三是“租售并举”。由于我国住房租赁市场发展的先天滞后，“租售并举”的实际含义是在稳定当前商品房销售市场的情况下，花更大的力气发展住房租赁市场，引导住房消费需求转为租赁需求，平衡住房市场结构，促进房地产市场的可持续发展。最后一句“让全体人民住有所居”不仅是政府社会保障的目标，更是一个政治承诺。这表明党中央更强调住房“生活必需品”的性质而非商品性质，并将住房视为人民“生存权”的重要内容。可以预期，今年以來全国和地方实施的调控政策在未来相当长的时间段内都不会放松，房价也会有一个理性回调的过程。而住房租赁市场将成为房地产市场下一个阶段各方主体角力的主战场。endprint