北京：政策撑起住房租赁市场保护伞

本刊记者 邹笛

北京：政策撑起住房租赁市场保护伞

本刊记者 邹笛

2016年国务院办公厅印发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。北京市作为首都，住房压力可谓排在全国首位，近几年，北京市多次发布住房租赁相关政策，促进北京市住房租赁市场平稳健康发展，用制度为住房租赁市场撑起了保护伞。

集体租赁住房保供给

早在2011年4月，原北京市国土局就已经向国土部提出利用集体土地建设公共租赁住房的试点申请，9月国土部批准试点工作，北京成为全国第一个利用集体土地建设租赁住房的试点城市。2012年2月北京正式启动了第一批试点——唐家岭地区集体土地租赁住房试点项目。2014年10月，原北京市国土局联合7部门印发《利用农村集体土地建设租赁住房试点实施意见的通知》，为开展集体租赁住房工作提供政策保障。截至2016年底北京市已先后启动海淀区唐家岭、温泉镇太舟坞村等4批5个试点项目，可建设公共租赁住房近1.5万套。

2017年11月16日，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（以下简称《意见》），确定了未来五年北京将供应1000公顷集体土地，租金参考周边市场水平，鼓励签订长期租赁合同，但单次租期不得超过10年。同时，集体租赁住房可依法出租获取收益，但不得对外出售或以租代售。根据2017年4月北京市发布的《北京市2017～2021年及2017年度住宅用地供应计划》，今后五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套。以此推算，1000公顷大约能建设40万套租赁住房。

目前，北京租赁市场房源总量接近250万套，这1000公顷的租赁住房入市后，相当于在未来五年，给北京房屋租赁市场增加约15%的房源，若能按照计划完成这部分供应，届时北京住房租赁市场的租金将会出现明显下调。

为从制度上杜绝以租代售的可能，在租期方面，《意见》鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。除承租人另有要求外，单次租赁期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以内的，出租机构不得拒绝。同时《意见》规定，此类住房仅用于租赁住房建设和运营，未经批准不得出让、转让，不得转租，不得出售，不得改变土地用途。为杜绝变相开发建设小产权房，包括土地使用权和房屋所有权在内的不动产权利证书将按项目整体核发，不予分割办理单元产权证书。

监管平台规范住房租赁市场管理

2017年11月，北京市住房租赁监管平台正式上线，与监管平台一起，市房地产中介协会、链家、我爱我家、建设银行建立的首批4家交易服务平台同步上线。住房租赁监管平台通过链接这些网络交易平台，提供租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询和信用评价等服务。

租赁监管平台采用的是“1+N”模式。“1”是住房租赁监管平台，“N”是链接到这个监管平台的各种住房租赁交易服务平台。很多企业和平台都有资格成为“N”中的一员。根据文件规定，房地产经纪机构、住房租赁企业、行业组织、商业网站都可成为网络交易平台的运营主体。

监管平台由京东集团深度参与开发建设，提供需求分析、功能设计、数据分析、大数据模型设计等技术咨询和服务支撑。后续，市住房城乡建设委还将不断扩大网络交易平台的规模，提升服务的便利性、可获得性。

监管平台和交易服务平台“各司其职”。监管平台主要负责对交易服务平台进行监管，还能根据租赁登记备案信息多角度、分层次分析和展示住房租赁状况，并可根据相关部门需求实现租赁登记备案信息共享。交易服务平台则能实现房源查验、信息发布、网上签约、租赁登记备案、资金监管、信用评价等服务，通过数据接口及时向监管平台同步租赁登记备案信息及公租房项目租赁登记备案信息。

在“信用评价”功能上，如果房东或者中介存在隐瞒房源真实性等问题，租户可以登录网络交易平台打“差评”。租户也可通过身份证、备案编号等信息，到市住房城乡建设委官网“房屋管理”频道，给中介、房东、房源评分。相应的，房东也可反过来给租户打分。

“购租同权”保护承租人利益

2017年8月底北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市教委、市公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式发布。通知中对承租人可享受到的权益做出了明确说明。

承租人符合公共租赁住房货币化补贴条件的，可以根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请租金补贴。北京市相关部门将结合实际情况，不断加大教育资源配置，积极稳妥地推进教育制度改革，进一步满足适龄儿童接受义务教育的需求。《意见》中明确指出，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息，以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。具体办法由各区人民政府结合实际情况制定。承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。

《通知》明确规定了对外出租房源的条件，保障承租人权益。除了结构、消防等方面的安全要求外，出租住房还要满足基本使用功能：以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租；厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住；人均居住面积不得低于本市规定的标准。

在租金方面，租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内房东不得单方面提高租金。同时市住房城乡建设部门应当建立住房租金发布制度，及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。住建部门未来将发布的这个租金“参考价”并不是强制要求房东和租户照此出租，而是起到参考作用。房东和租户可以根据这个价格水平，约定具体的租金情况。

同时，《通知》明确规定，房东在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐租户，未经租户同意不得擅自进入出租住房。如果房东在租赁期间出售出租住房的，应当提前3个月通知租户，并不得影响租户正常使用，租户在同等条件下享有优先购买权。如果租赁期届满，房东不再继续出租住房的，应当提前1个月以上通知租户；继续出租的，同等条件下原租户享有优先承租权，但如果原租户存在重大违约行为的除外。《通知》专门对“转租”有了限制。即：承租人不得擅自转租、合租，合同明确约定可以转租、合租的除外；承租人根据合同约定转租、合租的，应当按本办法规定办理住房租赁登记备案；次承租人不得再次转租。

北京市多项住房租赁政策的颁布完善了购租并举的住房体系，建立健全了出租住房合法、主体权责明晰、市场行为规范、租赁关系稳定、权益得到有效保障的住房租赁管理服务制度；同时多渠道增加租赁住房供应，培育机构化、规模化住房租赁企业，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，促进北京市房地产市场平稳健康发展。亦可作为全国住房租赁市场规范管理的标杆。