房屋测量中的常见性问题及应对策略分析

周礼华

摘要：在房屋建筑过程中，测量工作占有重要地位，从项目建设之初，就需要开展测量工作，包括对建筑地形、地基、墙体及房屋面积的测量等。房屋测量工作与产权人的利益关系密切，特别是在房地产行业，相关性更为明显，房屋测量成果能够为城市建设、保险、税收等部门工作的开展提供相关资料。所以，就有必要解决房屋测量过程中存在的问题。本文将从房屋测量中的常见性问题着手，并针对这些问题提出有效的应对策略。

关键词：房屋测量；常见问题；应对策略

1 房屋测量的重要意义分析

房屋测量是确定房屋面积的重要工作形式，具有十分重要的现实意义。第一，房屋测量结果能够为房产产权人提供可靠依据。房屋测量获得的结果得到房产管理部门的确定后发证便有了法律效力，为产权纠纷的处理提供了有利依据，与购房人的利益息息相关。在房屋测量过程中，不论是面积计算，还是测量精度，都有很强的科学性，也是产权产籍管理部门保护产权人合理利益的依据，也是房屋所有权及土地使用权纠纷调解的有效凭据。第二，房屋测量结果是开展城市建设与规划管理的依据。房屋测量主要根据房地产测绘技术标准和房屋及用地资料，对房屋进行专业测量，搞清楚房屋及土地位置及面积大小等信息，为房地产产权管理提供重要数据，进而据此建立房地产档案资料。第三，房屋测量还可以用于检验商品房买卖面积是否存在缩水现象。目前，因商品房价值不断提升，受利益的驱使作用，开发商会在面积上动手脚，而通过房屋测量工作的开展，能够为买卖双方利益提供保障，便于正常市场秩序的维护。

2 房屋测量中的常见性问题分析

在房屋测量过程中，往往存在较多常见性问题，一旦测量的准确性出现问题，就有可能引发一系列纠纷，对房地产行业的发展产生了严重的阻碍作用。

2.1 测量存在误差

在房屋测量中，误差问题的出现比较常见，一般来说，误差的产生是由多方面因素引起的，主要是人为因素或测量设备因素。一方面，工作人员因自身工作失误会导致误差的产生，当前，房地产测量行业快速发展，而专业测绘技术人员又极其缺乏，也就很容易出现测量误差。比如说，事先未对图纸进行深入研究、工作粗心致使测绘出现失误，影响测量数据的准确性，造成房产面积出现偏差。不仅如此，在数据计算过程中，工作人员计算失误或对特殊情况的处理不当，就会对房屋测量准确性造成影响。另一方面，开发商利用非法手段，造成房屋面积出现偏差，这是由于施工中，开发商在尚未获得规划部门同意的情况下就作出设计变更，进而引起纠纷的出现。

2.2 签订商品房面积计算委托书问题

在房屋测量过程中，还会遇到面积计算委托书问题，出现这种情况的原因是开发商所给的合同委托书资料不完善，有的会在签订委托书后再提供图纸。同时，开发商往往只提供部分图纸，并根据房地产销售状况确定公共设施的面积，使得房屋测量工作难度加大，对房屋测量工作的开展也会造成不利影响。同时，面积误差是实测值和预测值间的误差，施工中，如果设计方案发生变更，或者出现施工误差，都会使测量的面积出现误差，一旦测量误差达到3m以上，那么这种误差就不算测绘责任。所以，在测量前，应当要求开发商提供一些材料证明，如土地使用权文件、营业执照、施工图纸说明等。

2.3 核查资料不仔细

在房屋面积计算过程中，需要有房屋的边长数据，但是这些数据都是从设计图纸或变更说明上采集而来的，所以，在查看资料的过程中，需要格外注意如下几点：第一，设计图纸需要经过会审，还要加盖审核单位的图章。倘若图纸未经过会审，就会出现如下情况，图纸前后不一致，比如说，平面图立面图剖面图三面、剖面与外檐 、施工图与结构图。经过会审的图纸基本都顺利通过规划，因而，建房过程中就不会对会审图纸进行更改了，这样一来，就不会出现设计图被开发商变更的情况，给测绘单位和施工单位的图纸存在差异。第二，部分房屋边长数据能够直接从数据图中读取，也有的需要进行换算，因此，测绘单位需要看得懂设计图，熟悉设计图中符号的意义，如何换算获得房屋边长数据，实际工作过程中，也要把握好如下几点：一是设计图中设计尺寸主要包括内孔尺寸以及柱轴心尺寸，都需要进行换算处理，因此，在测绘过程中，必须明确设计图标注的部位尺寸；二是在对边长数据进行换算的过程中，还应对施工结束的问题加以考虑。如果房屋边未标注尺寸，应要求设计人员及时进行补充。三是弄清设计图中相邻楼层之间的结构关系。

3 房屋测量常见问题的应对策略

3.1 打造一支精明强干的测量队伍

在房屋测量工作过程中，由于测量工作人员负责具体测量操作，他们的业务素质水平会影响测量结果的准确性。所以，应当注重测量人员测量水平的提升，打造一支精明强干的测量队伍，使房屋测量工作更加顺利地进行下去。

第一，定期组织测量人员参加培训，提升其业务水平，提高对业务内容的熟练度，这样既能提升测量工作效率，还能确保测绘结果的准确性，这对测绘工作的开展是极其有利的。第二，要重视职业道德教育，增强测量人员的责任意识，充分认识到开展测量工作的重要意义与价值，搞清楚测量工作和购房者、开发商的利益，保持严谨务实的工作态度，坚决不违法乱纪，决不因个人利益而私自篡改测量结果。为加强对测量人员的管理，还应建立严格的制度，建立健全内部管理制度，构建相应的激励机制，把测量精确度和薪资待遇相互挂钩，明确各自的责任，确保测量工作的精确度，避免因测量误差导致的纠纷。

3.2 构建完善的测量审核制度

房屋测量就是利用计算机技术，根据商品房的实测值数据，绘制与计算后确定初步图纸，紧接着技术人员将初步图纸与数据进行审核比对，并加强讨论，确认无误就可以打印出标准效果图。在后期工作过程中，还要将效果图和实图进行对比看是否存在差异，使实测成果图更加准确。在详细检查与验收后就可以进行归档处理，并将房屋测量结果交付给委托人。通常，为了进一步确保房屋测量质量，需要建立二级检查与一级验收制度，也就是在自查与互查的基础上，交由绘制单位的质量检测机构进行再次检查。具体来说，先由测量工作组人员检查测量过程及结果，看各项指标是否与规定作业流程一致，避免出现不按规定执行的问题，经确认无误后，还要由专门人员做二级检查，只有经检查确定测量结果的准确性的基础上才能签字盖章，从内部与外部两个角度避免出现测量误差。

3.3 加强对非典型测量曲线图形的测量

在房屋测量工作中，有时候还会遇到非典型几何图形，很难采用常规的测量方法，此时需要从实际测量情况出发，针对这些非典型图形采取科学有效的方法。非典型几何图形的测量也是房屋测量工作的重难点，会影响房屋面积大小，倘若采用了不合理的测量方法，会使误差变大，甚至超过国家规定要求，导致开发商利益受损。因施工失误、定点放样，也有追求美感设计的曲线，导致非典型几何图形的出现，那么就要结合预测成果图，选取恰当的测量点开展测量工作。

4 结束语

综上，在经济社会快速发展的当下，房地产行业保持快速发展，建筑物数量日渐增多，质量也在提升。对房屋测量也提出了更高的要求。但是，房屋测量人员数量不断增加，但专业素质水平也不够高，亟需加強教育和培训。在进行房地产开发时，往往存在诸多问题，如，测量存在误差、签订商品房面积计算委托书问题、核查资料不仔细等问题，对于这些问题，需要采取有效的应对策略，提升房屋测量水平，保证房屋测量结果的准确性。

参考文献

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