新常态背景下房地产投资项目全过程风险识别与防范

赵玲

摘 要 我国经济发展呈现出以中高速、优结构、新动力、多挑战为主要特征的新常态。房地产投资项目呈现出更复杂更潜在的风险。对房地产投资项目全过程中蕴含的风险进行识别，并采取有效的风险防范策略，可以大大减少房地产投资的风险损失，提高投资效率，从而顺应新常态下房地产业的良性发展。

关键词 新常态 房地产投资 风险识别 防范

中图分类号：F293 文献标识码：A DOI：10.16400/j.cnki.kjdkx.2018.10.074

Risk Identification and Prevention of Real Estate Investment

Projects under the New Normal Background

ZHAO Ling

（Hunan Urban Construction College， Xiangtan， Hunan 411101）

Abstract China's economic development presents a new normal with the characteristics of medium and high speed， excellent structure， new power and multiple challenges. Real estate investment projects present more complex and potentially risky risks. Identifying the risks contained in the whole process of real estate investment projects and adopting effective risk prevention strategies can greatly reduce the risk loss of real estate investment and improve investment efficiency， thus conforming to the benign development of the real estate industry under the new normal.

Keywords new normal； real estate investment； risk identification； prevention

我國经济发展呈现出以中高速、优结构、新动力、多挑战为主要特征的新常态。习主席指出，新常态下中国经济面临各种挑战和风险。在这种新的形势下，各房地产企业对于未来房地产投资风险更为关注，如何识别房地产风险因素，如何科学防范潜在风险、降低风险损失成为房地产企业尤为关心的问题。

房地产投资的全过程包括房地产项目投资决策、投资前期工作、建设实施、租售经营等阶段。每一个阶段都有各自不同的风险特征，任何一个环节的疏忽失误都可能导致投资失败，因此，房地产企业必须识别和防范各个环节的潜在风险。

1 房地产投资项目风险识别内涵

房地产投资风险分析是指房地产投资风险的识别和估计，以及对房地产投资风险结果的评价。房地产投资风险分析的步骤是风险识别、风险估计、风险评价。风险识别作为房地产投资风险管理的第一个环节，对整个房地产投资风险管理起着重要的作用。

横观房地产投资的各个方面，纵观房地产投资的整个过程，风险识别是指通过大数据分析以及科学可靠的方法，找出房地产投资过程中存在的潜在风险因素并分析得出原因，并对投资中应考虑的风险因素进行选择和分类的过程。风险识别为后期的风险评估以及风险决策奠定良好的基础。

2 房地产投资项目风险识别过程

第一，确定风险识别对象。要对房地产投资项目全过程的各个阶段进行细致分解，尽量不要漏掉任何细节，确定出风险识别对象。

第二，收集处理风险信息。在房地产投资风险识别是建立在大量数据收集分析的基础上的，数据量越大与信息越完备则风险识别结果越可靠。在实际房地产投资项目中，风险事件并不是孤立存在的，所以在信息收集过程中要关注与其相关或与其有间接联系，又或者与其有类比性的信息。例如，项目环境信息、项目设计施工文件、类似工程的数据资料等。

第三，选择风险识别方法。真实可靠的数据与科学合理的方法是风险识别的可靠保障。在收集好信息数据后要结合风险因素特征，选择出合理有效的方法。需要注意的是，面对海量、庞杂的数据信息，单一的识别方法可能不足以得出可靠的结论，所以，可根据实际情况，多种方法结合使用。

第四，对风险事件进行分类。经过上述过程确定出风险事件后，运用房地产投资风险分类的方法并结合投资风险管理人员丰富的经验，对确定的风险事件进行分类，以确认风险的属性。

第五，预测风险事件结果。房地产投资风险管理人员结合实践经验对分类后的风险进行预测，预测内容主要包括：风险发生的时间原因、风险可能的发展方向、风险导致何种结果等。

第六，完成风险识别报告。房地产投资项目风险识别报告形式可依据具体项目而定，但内容主要包括以下几个方面：风险清单、风险分类、风险产生原因分析、风险可能导致的后果以及其价值量、风险控制的优先顺序等。

3 房地产投资项目全过程风险识别内容

3.1 投资决策阶段风险识别内容

房地产项目启动之前首要任务是进行投资决策，该阶段主要任务是在对国家宏观政策、行业发展状况、市场运行动态等宏观把控的基础上，确定是否进行项目投资，以及何时何地进行投资。项目投资一旦展开很难停止，否则会造成重大损失，所以应在投资决策阶段进行风险识别。

（1）政策风险。政策风险是指国家以及地方政府的政策变动影响了房地产行业的市场环境（房地产开发成本以及市场供求关系等），从而给房地产项目带来的损失。国家政策对各行业的影响都是全局性的，尤其是房地产行业。近年来，国家和地方政府频繁出台相关政策，而房地产项目开发周期比较长，所以较容易受到政策影响。

（2）开发地域风险。由于我国很多地区存在经济发展的不均衡的状况，加之不同地区存在社会环境差异，导致房地产投资风险存在明显地域性，不同地域的项目开发风险因素存在差异，并且同一风险因素在不同地域的表现也不尽相同。

（3）开发时机风险。项目开发时机的选择同样存在风险。由于房地产开发周期长，易受市场变化影响，因此，何时进行项目开发直接影响项目开发成本。所以，投资风险与开发时机选择密切相关。

（4）生态环保风险。生态文明是继工业文明之后的一个新的文明阶段，其核心是人与自然协调发展，具体的实现方式就是加快形成资源节约和环境保护的空间格局、产业格局、生产方式和生活方式。在房地产开发领域，也要坚持节约优先、保护优先、自然恢复为主，着力推进绿色开发，节能开发。在投资前期，如果不对项目的开发做好环境影响和绿色节能的分析论证，很有可能会出现无法估量的生态环保风险损失。近几年房企对海南省部分城市的过度开发就是很好的例子。

3.2 投资前期阶段风险识别内容

投资前期阶段的主要任务是在投资决策后到正式施工之前的时间中获取土地、筹备资金和规划设计项目等。此阶段存在的风险主要体现在土地、资金、招标等方面。

（1）土地获取风险。现阶段房地产企业一般通过招标、拍卖、挂牌等方式来获得土地，在获得土地后要及时缴纳土地出让金并办理土地使用权登记，按期动工，否则将面临使用权被回收并重新出让的风险。

（2）融资风险。现阶段，经济发展步入新常态，发展速度由高速增长转为中高速增长，发展动力由要素驱动、投资驱动转向创新驱动。全国金融体系的信贷规模也进行了对应的调整，融资难比较普遍。房地产开发投资金额大，对银行的融资依赖程度高，融资风险成为房地产开发风险的一个重要方面。

3.3 建设实施阶段风险识别内容

房地产项目的建设实施阶段将面临的风险因素包括自然风险因素和因项目管理不当而造成的工期拖延风险、质量风险以及成本风险。

（1）自然风险。自然风险是指由于不可控的自然因素对房地产项目建设实施过程造成的影响，或是对实体建筑造成的直接破坏，从而对房地产投资者造成经济损失。

（2）工期拖延风险。房地产市场瞬息万变，工期一旦被延长，可能会贻误最佳租售时机，影响预期收益。如果已经预售，则会赔付逾期交付的违约金，造成资金损失。同时也會增加投入资金利息等支出。

（3）项目质量风险。建筑质量是消费者、房地产企业关注的重要因素。建筑结构存在安全隐患、户型结构不合理、施工承包单位偷工减料等，都是项目质量的潜在风险。

（4）开发成本风险。由于房地产项目开发周期较长，所以成本风险存在于项目的全过程中。一方面，在前期规划设计中，设计方案不合理以及未对设计方案进行优选优化，都可能导致开发成本增加。另一方面，在施工建设期间，由于国家产业政策调整，提高工程质量标准及施工技术标准等，也会使开发成本大增。

3.4 租售经营阶段风险识别内容

房地产项目建设实施完成后则进入房地产销售、出租及物业管理等经营管理阶段。这个阶段直接决定房地产投资是否能够达到预期收益，同时也是投资风险最大的环节之一。在租售经营阶段的风险识别内容包括：租售营销风险、物业管理风险等。

（1）租售营销风险。推广营销是租售经营阶段的核心内容，能否进行成功的推广营销直接影响到成本能否回收以及收益能否达到预期。其中，租售价格最为关键，也是消费者最为关系的问题。房地产企业如果不能依据科学定价则会导致收益受损。一方面，如果价格过高，脱离了市场行情则会流失潜在客户，导致房产滞销、利益受损；另一方面，如果价格过低，虽然会使销量大增，但总体来看，利润则会降低。

（2）物业管理风险。房地产行业竞争日益激烈，同质化现象严重，而良好的物业管理服务可以帮助房地产企业在行业中脱颖而出，树立良好的企业形象。物业管理也存在一些风险因素，如物业管理介入时机不合理、物业公司水平达不到要求、物业收费过高等都会带来增加项目成本、影响企业形象的风险。

4 房地产投资项目风险防范

（1）密切关注市场及政策变动，掌握项目投资方向。房地产投资管理人员应时刻关注房地产产业政策、金融政策、土地政策等方面的变动，时时关注国家政策宏观动态。同时，应密切关注房地产市场走向，及时掌握市场信息。争取提前预测政策市场变化，以便及时改变投资方向、优化投资结构，把因政策市场变动可能带来的风险降到最低。

（2）把握房地产运行规律，选择最佳投资时机。房地产项目开发周期一般较长，且存在一定的运行规律，在投资项目全过程中可采取“逆周期”运作——低进高出。在房地产经济周期波谷时进入，以降低项目运行成本，在房地产经济周期波峰时进行推广销售，以提高经济效益。以此来规避开发变现过程中的风险。

（3）做好投资项目可行性研究，科学决策。开发项目可行性研究从经济可行性、技术可能性、社会影响和环境影响等方面分析论证，可以作为投资决策的科学决策依据，大大减少投资决策失误。

参考文献

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[2] 胡援成，张朝洋.政策调控下房地产开发企业的资金循环与债务危机识别[J].当代财经，2014（2）：50-63.

[3] 田洪博.房地产投资风险分析及管理[J].经济师，2013（5）：256-257.