关于房地产开发项目的融资成本及风险分析

刁品根

摘 要 在市场经济背景下，房地产开发项目实施的前提是资金充足，企业获得成功的关键是拥有长期、大量可流动的资金。目前，在房地产企业的开发中，由于房地产投入的资金较多，融资成本高，融资的风险也比较突出。本文分析了房地产企业融资中存在的各种问题以及降低房地产开发融资成本与风险的建议。

关键词 房地产开发 融资成本 融资风险

一、前言

房地产行业可以说是典型的资金密集型行业，项目开发投资规模大、周期长等特点使得房地产开发项目需要大量资金，因此筹措资金和风险控制对房地产开发商来说是亟待解决的问题。我国房地产企业融资方式包括银行信贷、房地产基金、企业上市融资、民间信贷如信托基金、海外融资等融资方式，其中以银行贷款为主。然而，我国房地产企业以银行信贷为主的融资方式存在一定的问题，其一，资金过分依赖银行，其二，这种融资特点也给银行带来了呆坏账风险和成本增加的风险。[1]

同时，我国大多数房地产商是通过快销走量的模式实现资金回笼并获得赢利，而这样的运作模式如果没有稳健的资金来源与足够的融资渠道，是难以实现的。虽然在房地产项目开发过程中，融资渠道多种多样，但是任何的经济活动都存在一定的风险，房地产开发项目的融资过程也是如此，融资风险的存在使得企业的融资过程存在一定的阻碍。因此，对房地产开发项目融资的成本和风险分析是本文研究的重点。

二、房地产企业融资存在的问题

（一）资金结构不合理

在目前房地产开发融资的比例中，短期资金高于长期资金，导致很多企业出现财政危机及资金周转不流畅等问题。根据房地产协会的统计数据，全国13万家房地产开发企业中，95%以上房地产企业的短期贷款占比在80%以上，而只有3%房地产企业的长期贷款占比在30%以上，数据表明，95%以上的房地产企业对短期偿还债务有很大的压力。[2]之前，房地产开发商经常利用建筑商的资金或购房者的预收款等拉长资金的使用期限，或者向银行申请延长贷款期限的方法解决资金和时间不匹配的问题。但是，在国家在严格控制开发贷款和预售款的情况下，之前的方法受到了限制，很多企业出现了资金紧张和财政危机等问题。

（二）融资渠道单一

从融资方式看，融资渠道单一不是一个鲜为人知的问题。我国房地产行业把银行贷款当作一种融资方式的原因主要有两种，第一，银行融资方式接近成熟，贷款成本也比较低，第二，金融市场不够发达，房地产行业所使用的金融工具少，金融方面的创新也比较滞后。

根据相关研究，房地产行业的土地购置和地产开发资金中，银行至少提供了85%。商业银行向房地产企业提供了地产开发、建筑施工、销售经营以及土地储备中心等各方面所需资金，基本参与了开发地产活动的全过程。尽管国家加大了对房地产企业银行信贷的监管力度，减少了贷款支持，降低了房地产企业贷款规模，但是上市融资和发放债权等融资方式筹集的资金只占很小的比例，单一融资渠道的现象并没有改变，银行仍然是重要的资金来源。如果仅仅依靠银行贷款来满足房地产企业的资金需求，那么一旦出现资金链断裂的问题，就会提高企业的负债率，企业的融资风险也会波及银行，从而给整个国民经济带来灾难。

（三）融资成本高、困难大

目前，在国家政策的背景下，各个商业银行都严格控制房地产行业的信用贷款，一些大规模产业或许能和银行商讨贷款问题，但中小型规模的公司获得贷款许可的可能性较小。在融资过程中，对于中小型房地产公司来说，融资方式少，融资支付成本高是问题，采取降价的方式催缴回款的效果比不上大公司也是问题。部分中小型公司由于负债率高，资金难以正常运转，从而导致破产，而大型房地产企业面对的问题是筹集资金的方式要耗费更多的成本。甚至有些小型的房地产开发企业认为，融资过程仅仅是资金的筹集过程，对企业的未来发展以及资金的运用没有太大的关系，也造成了企业融资风险大的情况。[3]

（四）财务风险大

目前我国房地产开发企业还没有实现比较规范化的操作，很多企业的资产负债率达到了70%以上，有的甚至达到了90%，大部分企业面临着财务方面的风险。[4]房地产开发企业融资结构不稳定、资金成本高，在人们所说的借贷资金对房地产进行投资就能赚钱的情况下，部分房地产开发企业不考虑高额的利息偿还问题，只盲目、过度地进行融资活动，给企业带来了到期支付、利滚利负担等高额度财务风险。

三、降低房地产开发融资成本与风险的建议

（一）选择良好的资本结构

资本结构主要是资产、负债以及所有者权益之间的比例变化情况，表现的是权益性融资和债务性融资的比例变化关系，这些资金比例的变化决定了融资成本和风险的大小。目前我国房地产开发企业几乎都存在负债率过高的情况，过高的负债率会影响企业的融资能力，融資能力受限，但资金需求只会不断增加而不会消失，从而导致融资成本提升或融资失败，一旦企业陷入这样的循环中，那么将严重影响企业的发展。

（二）拓展多样的融资渠道

企业应当从有利于公司股权、资产抵押及质押等方面出发，基于企业的发展情况和发展阶段，综合考虑融资的本金和某些隐性成本的问题，多选择几种其他融资渠道。市场经济的快速发展使房地产企业起着不可忽视的作用，在企业融资过程中，要想顺利开展开发项目，正常运行，就要降低融资风险，丰富融资方式，增加融资渠道。发展以银行信贷融资为主，证券市场、其他新的融资工具并用的多元化融资结构，鼓励多种融资渠道发展，分散金融风险并促进房地产金融产品的创新。[5]

例如债券融资。这种方式能让债券发行者在短期内迅速筹集到大量资金，而且使用自由，加上债券利息是指税前支付，因此许多企业都愿意通过发行债券来筹资。

（三）提高企业营利的能力

房地产开发企业在经营过程中，要以国家政策和市场需求为导向，转变传统的经营开发理念，规避现实中可能出现的各类风险，走专业化、创新化、精细化、差异化的发展道路，增大企业对物业的持有量，提高企业营利能力，确保企业资金的稳定流入，从而降低对融资的依赖。

此外，工程建造费用是房地产项目成本的主要部分，发挥好承建商在融资方面的优势，可有效缓解开发商的资金压力。

（四）加强融资风险管理

房地产融资风险分为系统风险和非系统风险两种，系统风险包括政治、经济以及法律方面的风险，而非系统风险包括贷款、抵押、质押、承建合同、信用协议和支付协议等各方面风险。企业要想降低融资风险，发挥融资资金的最大使用价值，就要重视对融资成本和风险的管理，对各种风险进行融资可行性研究，预测投资偿还贷款的能力和实现项目目标的可能性。作为企业经营者，要对企业内部做好管控，并进一步完善管理机制，制定行之有效的措施，以降低融资风险。另外，企业要加强对自身各方面的建设，不断改善资产状况，提高企业信誉度，完善管理制度，提高经营业绩，使企业在更容易筹集资金的同时，达到降低融资成本、减少融资风险的目标。

四、结语

房地产行业属于密集型产业，其发展的三要素是市场、资金、土地。房地产行业的不断发展使得本行业的竞争压力加大，房地产开发的运转资金也不断增加，有资金需求就要不断进行融资。房地产企业在风险上得不到控制，主要是各企业自身或社会问题的原因，因此，为了规避风险，企业要结合自身特点，明确融资风险产生的原因，降低融资风险的发生概率，实现企业的长远、健康发展。

（作者单位为镇江启迪协信远太房地产开发有限公司）

参考文献

[1] 欧林靖.分析房地产开发项目的融资问题与应对策略[J].低碳世界，2015（26）：173-174.

[2] 张红海.房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].建筑工程技术与设计，2018（7）.

[3] 林晨曦.新常态下我国房地产企业项目融资结构优化研究[D].福建师范大学，2016.

[4] 骆静霞.房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].财会学习，2017（3）：204-205.

[5] 程益栋.房地产开发投资风险分析及防范策略[J].科技视界，2016（12）：273+278.