浅议房产测量在房产管理中的作用

司峰 毛国栋

摘 要： 在社会经济快速发展的过程中，房地产市场取得了非常明显的进步，对国民经济产生了至关重要的影响。作为房产管理中的关键一环，房产测量在权属管理中发挥着基础性的作用，直接影响着国家房产权属单位、开发商和房屋当事人的利益。本文对房产测量的作用、房产测量技术以及在房产中的应用进行了详细的分析，旨在促进房地产市场的健康稳定发展。

关键词： 房产测量；房产管理；作用

如今发展道路时局紧张，房产产权测量绘制人员该怎样面对这种危机和挑战？原本房产测量绘制人员只管房产图，但是怎么能使其提供地理空间信息尽可能反映当前情况呢？大家都知道，房屋测绘的工作办理起来不是很容易，不仅要和房地产行政主管部门紧密联合，还要对抵押权、典权、责任、利益等关系进行处理。整个局面的基础性、先行性是房产测量和管制的重要任务，并且对房产产权治理的所有环节都起着承上启下的作用，充分在房产产权处理时能够达到需要，对于这方面的职责要尽最大可能的完善。

一、房产测量的作用

房产测量是常规的测量技术与房产管理业务相结合的专业测量。而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本功能，它的主要作用可以归纳为如下几方面：

1、管理方面的作用

为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样，才能进行妥善的管理和合理的规划建设，更好的调配使用房屋和土地，有计划安排旧城区住宅的修建改造，以及新发展区的规划建设。另外，房产测量的成果，亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。

2、经济管理的作用

房产测量提供了大量准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据，确保各项税费的及时征收。

3、法律方面的作用

房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益，加强社会主义法律管理的重要依据。

二、房产测量技术

1、坐标解析测量法

通常情况下，房产面积的测算包括房屋面积与用地面积测算两部分。其中房屋面积的测算又分为建筑面积、共有面积、产权面积以及使用面积等方面； 占地面积测算是指房屋所在封闭地块的面积测算。在商品房销售时，经常出现房地产面积纠纷以及占地界限纠纷。所以，选择科学精准的反映房屋实际测量结果的计算方式和公式十分重要，坐标解析法在这方面具有其不可替代的优势。国家主管部門出台了相关的房产面积计算与公用面积分摊规则，文件中对于房产的边长测量、面积计算等方面没有作出具体要求，所以利用坐标分析法计算房产测算的时候需要相应的规范和调整。

2、 GPS测量技术

GPS 技术是现阶段发展迅速的数字定位技术，GPS 技术性能优良被广泛应用到了房产测绘中，基于GIS 的形式进行图形绘制和属性确定，完成了图形属性双向连接，提高了房屋面积分摊的准确性，同时可以智能生产分层分户的平面图。RTK 测量技术是基于GPS 定位技术的最新测量技术，进一步加强了房产测绘的精确性。PTK 测量技术的优势在于： 第一，在定位上具有较高的精度，所获得的数据安全可靠性强，不会出现误差积累； 第二，提高了测绘的效率，在通常地形和地势环境下，一次设站可以完成6km 左右半径的测量区，大幅度降低了传统测量过程中设置的控制点的数量以及仪器设备的搬运次数； 第三，此技术操作更加简单方便，并且提高了数据处理的能力。在实际操作中只需进行简单设定，就可以实现策略结果坐标的同步获得。

3、 PTR测绘技术

PTR是一种全新的测绘技术，受到测绘行业关注与青睐。PTR 技术可以实现测绘工程与结果测绘的全程自动化，并且操作简单容易，所得的测绘结果质量较高。PTR 技术将接收机获得的数据和既有数据导入到流动站的GPS 接收机内，然后利用流动站进行数据处理，从而得到厘米单位的测量数据，实现了测绘的高精确度。PTR 技术应用在房产测绘中可以准确界定房屋权属情况，确保房屋产权管理的客观性与公平性，较少房产测量数据不准确导致的房产纠纷问题。此外，GPS 将获得的数据进行处理后录入GPS 系统，及时进行测量地图的绘制。

三、测量技术在房产中的应用

以GIS 测绘技术在房产测量中的应用为例。GIS 测绘技术出现在上世纪60 年代地理研究领域，GIS 技术以地理空间为分析基础，进行地力模型的分析亚牛，提供丰富的动态地理信息。地理信息系统可以完成测绘中的数据收集、数据处理、结果绘制的一体化管理，具有全程动态特征； GIS 系统进行数据分析的时候以空间地理模式作为基础，实现对所测绘地区的空间分析、多元化分析和动态分析，提供了丰富的高质量的信息； 地理信息系统基于计算机技术，利用计算机实现对地理空间的分析和模拟，并把模拟得到的结果用在空间数据上，以获得准确有效的地理信息，飞速完成人类大脑无法实现的分析过程。

房产测绘具有工作量大和数据量大的特点，后期的数据处理过程以及结果分析环节比较繁琐并容易出现错误。房产测量系统的出现，避免了传统测绘中的问题，使测绘技术得到了进一步发展。房产测绘系统建设是个复杂工程，需要较高测绘水平。美国在这方面做了深入研究并取得了一定成果。美国开发的GIS 已经被应用到各个领域，带来了数据测绘领域的技术革命。测量信息系统，即GIS 已经初步引入到房产测绘中去，降低了传统测绘过程中的工作强度，大幅度的提高了测绘的效率。以GIS 技术为基础的房地产测绘系统具有强大的测绘以及数据管理功能，在测绘中以GIS 技术进行数据处理，输出测绘图和其属性，大大提高了房产测绘的工作效率。

GIS 相比较传统的房产测绘方法有更高的运行效率，可以实现图形数据和属性数据的相接，可能自动绘制出房屋的分层、分户的平面设计图。GIS 的地理信息体统可以对属性和空间的生产与管理、查询进行实时监测，这样不仅可以减轻测绘人员的工作强度，还可以带来很客观的经济、社会效益。房产测绘空间的数据模型可以用GIS 进行。房产信息由房屋面积结构、地理位置等，因此测绘工作是相当困难的，该技术可以搭建这样的数据模型，对动态特征进行测绘，对应的地理模型可以使用符号来直接表达，更加直观，增强测量工作的便捷性和有效性。

四、结束语

总之，房产测量的结果对房地产市场的稳定发展以及购房者的利益产生着至关重要的影响，需要充分意识到房产测量的关键意义。当前，在房产测量的过程中，还存在着一系列不可避免的问题，必须把握房产测量技术的特点，采取有效措施，使房产测量技术得到充分利用。在实践的过程中，使房产测量结果的准确性得到不断提高，切实维护国家和人民的利益，为建筑行业的健康发展做出积极的贡献。

参考文献

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