房地产企业财务风险评价指标体系构建

王倩倩，陈海燕



房地产企业财务风险评价指标体系构建

王倩倩，陈海燕

（阜阳师范学院 商学院，安徽 阜阳 236037）

房地产企业为了持续经营，应当对财务风险进行有效的防控，而财务风险状况的评价是企业进行防控的依据。结合房地产企业的宏观环境、融资结构和经营特征等对风险形成原因进行分析，并以此为基础建立房地产企业所特有的财务风险评价指标体系，从5个指标层次和15个具体指标进行分析以识别财务风险。

房地产企业；财务风险；评价指标体系

引言

我国房地产企业具有投入资金量大、易受国家宏观经济政策影响以及项目开发建设周期长等行业特点，这些特点可能给房地产企业带来潜在的财务风险，进而影响企业的正常经营活动。尽管不同房地产企业的财务风险有着不同的成因和表现形式，对企业发展的影响程度也不尽相同，但财务风险都会给企业的发展带来一定的隐患，比如当房地产企业流动资金不足以偿还到期债务时，企业就需要处理固定资产或低价销售库存以偿还债务；当房地产企业库存商品房较多，企业无法通过销售商品房获得营运资金，则经营活动不能正常进行。为了保证企业的持续经营，房地产企业应当对财务风险进行有效的预防和控制，而预防和控制的重点在于对财务风险状况的评价。因此，本文通过分析房地产企业的财务风险形成原因，结合房地产行业特点，慎重选择财务指标，以期建立适用于房地产企业的财务风险评价体系。

一、房地产企业财务风险概述

财务风险在狭义和广义上有不同的定义，财务风险初始的含义是指企业在债务到期时能否使用银行存款等货币资本偿还本息，即狭义的财务风险。随着对财务风险研究的深入，学者们发现企业在筹资、投资、营运过程中产生的资金往来都会对财务风险产生影响，因此筹资风险、投资风险和营运风险等都是广义财务风险的组成部分[1]。房地产企业在筹资活动中，当筹资不足时，会导致资金周转困难，甚至项目搁浅；当贷款过多时，如果不能合理规划债务偿还方案，可能会使企业陷入破产边缘。房地产企业的开发项目一旦确定，项目规划难以变更，如果在项目规划期间出现重大失误，将导致企业投资失败，情况严重时会致使企业破产。此外，鉴于房地产项目开发周期较长，风险管理过程中必须加强对货币资金、商品房库存等流动资产和银行借款、应付账款等流动负债的控制。

二、房地产企业财务风险形成原因分析

（一）宏观经济政策

宏观经济政策从两个方面对房地产企业发挥作用，即行政调控和金融调控。当房价过快上涨时，行政调控采取提高首付比例、加强限购等措施削弱购房积极性，抑制投资者投机行为，迫使房地产市场热度下降，导致房价下跌或者库存商品房销售困难[2]。而房地产企业选择低价销售则会使收益达不到预期，选择维持库存商品房则会导致企业难以维持后续经营发展。金融调控则主要从贷款利率和贷款条件两方面着手，上调贷款利率会增加房地产企业的负债压力，贷款本息偿还困难；提高贷款标准甚至不发放贷款，使中小型企业的筹资渠道减少，难以筹集所需资金，导致开发项目搁浅。据中国指数研究院统计，2017年上半年各部委召开了至少17次关于房地产企业金融业务的会议，加大对金融风险的监管，除此之外60个地级以上城市和31个县市也根据本地区房地产市场情况出台调控政策，如全面限购或者限售。

（二）融资结构

房地产企业的融资主要有三个渠道：国内贷款、自筹资金以及其他资金（定金及预售款和个人按揭贷款）。国内贷款分为银行贷款和民间金融机构贷款，2017年上半年国内贷款占房地产企业筹资的17%。银行贷款受国家宏观调控政策影响较大，近年来宏观调控对房地产企业的新增开发项目收紧，提高银行贷款门槛增大了房地产企业的筹资难度，而房地产企业通过民间贷款的利率高于银行，使企业的债务偿还压力变大，资金成本提高[3]。2017年上半年定金及预售款和个人按揭贷款在企业总筹资的比例高达46.5%，这部分资金相当于企业的无息贷款，与企业的房产销售息息相关，具有不确定性。2017年上半年房地产企业自筹资金比例仅占总资金的31%，国内贷款和其他资金比例高达63.5%，使房地产企业面临两种风险，即筹资渠道不稳定和负债压力较高，对房地产项目的开发产生不利影响。

（三）房地产行业的特性

房地产企业的项目开发周期较长，按照项目规模大小，短则几年，长则十几年。项目开发过程复杂、环节较多，在投资决策环节面临着众多不确定性因素，包括城市规划的调整、投资时机的选择、项目类型的确定等；在建设前期的准备工作中，可能发生土地不能如期获得、资金筹集不足、合同存在漏洞等情况；在项目建设过程中，可能会出现工期延误、质量安全等问题；在租赁出售阶段中，可能会出现销售低迷等情况。任何环节出现问题，都会给房地产企业带来损失[4]。

（四）企业财务管理状况

大中型房地产企业的子公司一般较多，容易造成母公司与子公司之间财务管理职责不清、资金使用混乱、财务信息传递不畅通等状况，从而影响企业管理人员的决策判断[5]。小型房地产企业对财务管理不十分重视，财务管理部门往往只发挥了会计核算职能，筹资、投资决策等由企业负责人直接决定，容易出现决策失误。

三、房地产企业财务风险评价指标体系构建

（一）构建原则

1.科学性原则。房地产企业的运营状况应作为财务风险判断的基础，并参考统计数据，科学的构建财务风险评价框架。

2.灵敏性原则。财务风险评价指标体系的构建是为了管理者能够快速有效判断房地产企业所面对的财务危机，选择的指标应对财务状况变化反应敏感，即使财务状况出现细微变化，所选指标也能有相应的反应。

3.系统性原则。房地产企业财务风险的形成往往伴随着多个财务指标偏离正常值，一个财务活动环节的风险可能会引起其他活动环节风险的产生，从而使多个财务指标表现异常，因此不能孤立地选择指标，评价体系的构建应具有系统性。

（二）房地产企业财务风险评价指标体系

在参考财务风险的类型和房地产企业的财务风险成因基础上，忠实于科学性、灵敏性、系统性原则，财务风险评价指标体系分为三个层次构建，分别为目标层、一级指标、二级指标[6]。其中，目标层是房地产企业财务风险；一级指标是能够综合评价房地产企业财务风险的5个方面财务能力，即资本结构、偿债能力、营运能力、现金流量、盈利能力；二级指标是评价体系的核心部分和上层指标的具体解释，详细分析如下：

1.资本结构

房地产企业的资本组成一般由银行贷款、民间借贷、自筹资金以及商品房的预售额等构成，因此对资本结构分析可通过资产负债率、有息贷款占比、预售款占比等指标来衡量[7]。

资产负债率=房地产企业的总负债/总资产，相对于制造业等其他行业而言，房地产企业的这个指标值偏大，通常在50%以上。据CRIC研究中心调查，2017年上半年房地产上市企业资产负债率的平均值为65%，少数几家甚至超过100%，而其他类型企业的指标值多在30%-50%之间。

有息贷款占比=（银行贷款+民间贷款）/总负债，银行贷款和民间贷款给房地产企业带来的不仅是债务利息成本，过度负债还会导致房地产企业不能偿还到期债务影响正常经营活动。

预售款占比=商品房预收款项/总负债，按照我国会计准则要求，房地产企业应将购买者的预售款作为负债计入预收款项，房地产企业的预售款相当于无息负债，虽然无息负债不会给企业带来负债成本，但是当房价持续上涨时，房地产企业也会承担相应的损失。

2.偿债能力

关于偿债能力，人们普遍对其关注度比较高，是管理者识别债务风险的依据，是投资者决定是否投资的参考因素之一，可选择流动比率、速动比率、利息保障倍数作为衡量标准。

流动比率是流动资产与流动负债之比，速动比率是去除存货的流动资产和流动负债之比，这两个指标是对短期偿债能力的衡量，与其呈正相关性[8]。通常情况下，如果流动比率保持在2:1，速动比率保持在1:1，这两个指标值则较为合理，可以使流动资产和短期借款的效率发挥到最大。

利息保障倍数是息税前利润与利息费用比值，一般可以衡量企业的长期偿债能力，比值低于1表明房地产企业当年收入不足以支付债务利息，财务状况较为糟糕。

2017年上半年对126家上市房地产企业财务数据分析发现，57家上市企业的流动比率达到2，速动比率仅有26家达到1，利息保障倍数低于1的有29家，绝大多数上市企业的流动比率和速动比率较低，多数企业在长期负债的情况下有能力用收益偿还债务利息，短期偿债能力较弱。

3.营运能力

房地产企业的经营活动涵盖很多项目，不仅包括项目工程建设、商品房销售等，还包括资金运转、资产购买等，对这些经营活动的财务状态分析可以了解企业的运营情况。因此营运能力分析可以通过库存周转率、应付账款周转率、流动资产周转率和总资产周转率进行衡量。

库存周转率是营业成本与平均存货之比。库存周转率越高，说明房地产企业的商品房库存量在不断减少，且销售速度较快，企业能快速将商品房库存变现或者转化为应收账款。

应付账款周转率是营业成本与平均应付账款之比。大多数房地产企业会将项目建设通过招标发包给具备相关资质的承包商，由于工程款金额大，会分期将合同约定的金额交付给承包商，因此房地产企业的应付账款大部分是需要支付给建筑承包商的剩余合同金额。应付账款周转率低，说明企业交付承包商工程款的周期长，考虑到社会责任，承包商工程款的归还时间应规划在合理范围内，并不是越长越有利。

流动资产周转率和总资产周转率分别是营业收入与平均流动资产、平均总资产之比。房地产企业的这两个指标值越大，代表企业的流动资产和总资产运转较快，相同资产可以产生更多的营业收入，也就意味着企业对流动资产和总资产的使用效率高，可以缓解企业的筹资压力。

4.现金流量

房地产企业的日常经营活动，包括支付员工工资、广告宣传、支付财务利息等，都离不开现金。现金不充足会制约企业广告、销售等活动策划的开展，现金流量的分析有利于管理者控制企业财务弹性和持续经营状态，可以选取净利润现金含量、现金支付比率等指标衡量。

净利润现金含量=现金净流量/净利润，比值大小能如实反映房地产企业的收入质量。净利润现金净含量低，房地产企业可能出现货币资金较少，不足以应对日常活动费用支出，下一个房地产项目开发时企业可利用资金较少，约束企业后续的主营业务拓展。

现金支付比率=现金流入总额/（经营现金流出量+现金偿付债务本息额），该指标评估企业利用现金维持日常经营活动和归还所欠债款本息的能力。比值越小代表房地产企业需要变卖资产以归还所欠债款本息的可能性越大或者日常经营活动运转可能会陷入困境。

5.盈利能力

盈利能力是房地产企业积累资本、偿还债务和回报投资收益的客观保障。在年度财务报告中，利润表是企业债权人和投资者最为关注的报表，可通过净资产收益率、营业利润率和销售净利率来深入分析盈利能力。

净资产收益率是净利润与平均股东权益的百分比。对于上市企业而言，通过股票市场发行新股可以以较低的成本为企业融资，而股东购买股票的动力一部分来源于年终分红。净资产收益率值大，则代表企业每股股本所产生的收益多，股东能得到的股利分红越多，从而使股东愿意保留甚至追加企业股票以获得利益，有利于企业的再融资。

营业利润率是营业利润与营业总收入之比，销售净利率是净利润与销售收入净额的比率，这两个比值直接反映了企业的主营业务经营情况和销售的盈利水平，比值越大表明房地产企业的商品房销售状况越好，盈利水平越高。

基于上述分析，房地产企业财务风险评价指标体系如表1所示。

表1 房地产企业财务风险评价指标体系

以上财务风险的各项指标不是独立的，而是一个系统性整体，房地产企业不能根据一项指标判断企业财务风险的高低。在对财务风险分析时应根据企业情况对指标进行相应调整，并根据企业发展战略调整各指标所占权重，房地产企业可以采取综合指数法、线性回归等方法对财务风险进行实证分析。

[1]尹钧惠，李琪.我国房地产企业的财务风险研究[J].河北经贸大学学报，2013（4）：81-83.

[2]朱清华.房地产企业财务风险控制管理问题探析[J].企业管理，2017（7）：170-171.

[3]王慧.房地产企业财务风险成因分析及其控制[J].价值工程，2016（22）：33-35.

[4]郑洪涛，张颖.房地产企业项目成本管理风险与控制[J].财务与会计，2014（6）：14-16.

[5]黄燕芬，张超.防范风险、促进房地产市场平稳健康发展[J].经济理论与实践，2016（12）：22-27.

[6]方先明，苏晓珺.科技型企业融资风险：来源、评价与控制[J].科技管理研究，2015（21）：62-67.

[7]张红，杨飞.我国房地产企业最优资本结构模型的仿真分析[J].系统工程理论与实践，2015（4）：865-871.

[8]冯丽.非营利性组织财务风险及预警指标体系设计[J].武汉理工大学学报（信息与管理工程版），2012(5）:629-632.

The Establishment of Real Estate Enterprises Evaluation Index System

WANG Qian-qian, CHEN Hai-yan

(School of Business, Fuyang Normal University, Fuyang 236041, Anhui )

To operate sustainably, real estate enterprises should prevent and control financial risk with evaluation index system. Based on the macro-environment, financial structure and characteristics of real estate enterprises, this paper analyzes the causes of financial risk, and establishes the financial risk evaluation index system, which is composed of 5 index levels and 15 specific indicators.

Real Estate Enterprises; Financial Risk; Evaluation Index System

10.14096/j.cnki.cn34-1044/c.2017.06.22

F275

A

1004-4310（2017）06-0116-04

2017-09-21

王倩倩（1992- ），女，安徽阜阳人，在读硕士生，研究方向：会计学；陈海燕（1966- ），女，安徽阜阳人，教授，研究方向：会计学。