中国房地产企业财务风险成因及控制策略研究

杨嘉伟

【摘要】随着社会的进步和国民经济的发展，我国房地产行业的发展得到了前所未有的推进，众多投资者被这个行业的高回报率以及发展前景吸引，继而踏足房地产行业，以谋求更高的经济效益。不过因为房地产业属于一个资金密集型的行业，在资金投入量上往往比较大，而且前期资金投入特别大，这也就导致了某些财务风险的出现，在影响投资企业经济效益的同时，也影响到了行业的可持续发展。本文主要结合我国房地产行业财务风险形成的原因，探讨了与之相应的一些控制策略。

【关键词】房地产业 财务风险 成因 控制

一、我国房地产企业中财务风险形成的原因

（一）由于决策失误导致投资风险出现

在企业管理人员做出投资决策的时候，经常是由于企业并没有对所投资项目可行性进行良好分析，所参考的经济方面的信息也不够全面和准确，同时決策人员在决策能力方面具有一定欠缺等因素，致使投资决策出现了失误，这也就会导致投资项目无法获得预期收益。

房地产企业所做出投资决策在科学性以及合理性方面的呈现将会直接影响到企业的经济效益和未来的发展。而决策失误导致的财务风险一般都是出现在两个阶段当中：①可行性研究时期。投资项目整体规划所具备的可行性将直接决定投资的成败。要是企业并没有做出合理的市场调研以及技术分析，就会导致由于投资决策方面的失误而形成财务风险。②投资估算时期。在进行投资决策的时候，在确定项目投资规划以后，企业财务部门应该对所要开发的项目投资编制实施估算。而要是财务部门所做的估算工作具有较大的偏差，而资金已经投入，会导致企业在资金的周转方面呈现出危机，让项目资金不能够形成正常的流转状态，影响到最终的投资成效。

（二）由于宏观环境的改变导致财务风险出现

房地产企业面临的宏观环境风险主要分为几个方面，其中包含经济环境风险、市场环境风险、资源环境风险以及政策环境风险。

（1）经济环境。就国家的发展以及经济建设所呈现的周期性来讲，在未来的一段时间之内，我们国家的房地产行业都会在国家经济当中占据非常大的比重。它是国民经济发展最为重要的支柱行业之一，所以说对经济发展周期和水平的影响也是比较大的。房地产所呈现周期性的发展将会对国民经济形成深远的影响，不过经济周期呈现的波动以及经济环境所呈现的变化也会给房地产行业的兴衰产生直接的影响。房地产行业在产业关联性方面是较为突出的，它跟金融行业、零售行业、化工行业、建筑行业以及通信行业等都具有十分密切的联系。而这种关联性也让房地产行业容易受到宏观经济环境所呈现变化的影响，特别是在经济环境不好的时期当中，与它具有的关联性产业所遭受到的经济危机，将会提升房地产企业形成财务风险的概率。

（2）市场环境。市场环境风险可以说是房地产商品在进入到市场当中之后才会面对的风险，由产品进入到交易环节时市场的整体状况，以及企业所做出的销售策略对风险大小加以决定。随着我们国家住房改革制度的逐渐完善，购房人员在个性化方面的需求逐渐的呈现了出来，这也就需要企业针对不同的客户群体在产品方面进行细致的划分。而要是企业所投资和开发的产品在规划设计和项目定位方面欠缺前瞻性，在销售策略的制定上也不具备创新思维，就非常可能导致产品滞销的情况出现。

（3）资源环境。房地产企业需要面对在资源环境方面的风险通常是来自于土地。这主要是因为土地是房地产行业当中一种必不可少的资源，而国家所推行的土地政策、价格、位置以及市场供需关系等因素都会对房地产企业形成非常大的影响。因为土地成本可以说是房地产开发总体成本当中最为重要的一个组成部分，占据的比例较大，不但会影响到企业收益率以及资金周期律，并且要是企业不能够在规定的期限之内对储备土地加以开发的话，就会面对百分之二十的土地闲置费，甚至有可能会被无偿收回。

（4）政策环境。该方面的风险指的是政府部门为了确保国民经济能够保持可持续发展，对房地产业利用相关政策来实现宏观调控，继而给企业带来财务风险。

（三）内部控制不合理导致财务风险出现

企业内部控制管理工作是决定一个企业发展情况最为重要的因素，企业管理人员应该对其加以高度的重视，优质的内部管理能够节约管理成本，继而提升企业的经济效益。

（1）内部控制制度不完善。第一，有些房地产企业只会针对企业运行过程当中的某些环节设置一些相应的操作规则，而相互之间却无法具备良好的内在联系，并不能形成较为健全的制度体系。第二，在对内部控制制度加以设置的过程当中，并没有良好的结合行业发展规律以及管理需求，对内控制度加以盲目的构建，做不到统筹兼顾，使得内控工作只具备制度，而不具备完善的操作流程，使其丧失了实用性以及可操作性。

（2）内部控制监督不够到位。针对内控工作实施的监管也是影响企业内控风险控制质量呈现的重要因素。有些企业虽然制定出了内控制度，在工作实践当中也基本能够按照内控程序进行，不过在其相应监督机制方面却具有较大的欠缺，让内部控制只是流于形式，导致财务风险的出现。要是企业内部的财务部门跟审计部门之间没有分开，会导致企业内审工作受各种利益牵制，继而很难针对财务流程实施高效的控制以及约束，对审计监督效果形成严重的影响。

二、我国房地产企业中财务风险的控制策略

（一）财务风险控制意识的提升

虽然财务风险将会对房地产企业的经营和今后的发展形成巨大的影响，不过因为我国经济长期都处在对房地产业依靠的模式当中，让很多业内人士觉得只要是我国的经济没有大波动出现，房地产企业也就不可能面临大的危机。并且因为大多数房地产企业在融资方式上都是采用银行贷款的方式，这也就更让企业在面对财务风险的控制方面显得意识十分淡薄。而不管是房地产企业能否在将来一直得到国家在政策方面的支持，应该说企业对财务风险控制的重视都是企业在未来实现健康发展的一个最为重要的条件。endprint

（二）提升对资金链风险的控制

资金链风险是房地产企业的财务风险当中最为重要的内容之一，财务风险的出现通常都是跟企业资金链风险的控制不够合理相关。房地产行业属于资金密集型的行业，所以要是没有资金持续的支持，企业就将会丧失持续发展的基础和前提。特别是对那些中小型企业来讲，不理性的扩张，亦或是使用了不合理的资金链管理策略，都非常可能会致使企业陷入到财务困境当中，投资方面的失誤势必导致企业资金链的断裂，让企业迅速崩塌。有许多具有丰富经验的房地产开发商都知道，当下房地产企业在实施资金链风险控制方面还具备较大的可操作空间，特别是在投资环节当中资金涟源所呈现的投资可持续发展，需要对资金链风险做出更为全面和细致的掌控。

（三）提升对政策以及市场变化所形成的应变能力

市场环境以及政策出现的变化也会对房地产企业形成较大的影响。企业对市场环境以及政策风险加以准确的掌控，才是企业规避财务风险，继而获取良好发展的重要保障和前提。而就我国房地产行业目前的状况来说，大多数企业在应对市场环境变化以及政策变化的时候还有很多问题，这主要是因为我们国家的房地产企业长期所经受的总体政策变化都具有扩张性以及开放性。而因为2010年国家在对房地产行业的相关政策做出了调整，让许多房地产企业呈现出了应对不够的情况。在对市场环境以及政策变化加以应对的过程当中，应该让所呈现的变化跟科学的财务决策相结合，利用对企业内部合理资本结构的保持，实现对财务风险的控制，继而让企业实现更高的经济效益和社会效益。

（四）风险预警以及管理机制的建立和健全

房地产企业需要将自身状况跟外部的市场环境结合起来，继而建立并健全企业内部的财务风险预警机制，从而设置出符合实际情况的企业财务风险管理机制。应该对资金链风险加以高度的重视，资金链是房地产企业健康发展的基础，能够维持资金链长期安全、稳定的运行对房地产企业来说是十分关键的。在对资金链风险加以判断的过程当中，一定要将资金链所对应的本质情况当做判断依据。对现金流预算的具体执行状况加以重点的关注，利用对预算差异和异常波动的分析，继而找出资金流链条当中所出现的各种问题，采用与之相对应的解决措施，把有可能出现的问题以及风险抑制在萌芽中。要是企业目前所拥有的资金小于预期收入资金，就说明企业盈利不足，亦或是过度扩展而导致现金短缺。在这个时候就应该积极将差异所形成的原因找出，不能只是简单的利用资金注入的方法进行解决，要在查明原因之后做出针对性的解决。而且对现金净流量结构以及组成的分析，主要是针对经营状态、融资以及投资占据现金的比例来确定其是否能否贴合企业目前的发展战略。

三、结束语

总而言之，在房地产行业高速发展的今天，对企业财务风险加以良好的分析和处理，具有非常重要的现实意义，是房地产企业经济效益和社会效益良好的呈现的基础和前提。只有切实做好财务风险的控制工作，才能够更为良好的推动我国房地产行业健康的发展，继而为我国国民经济的持续增长注入源源不断的动力。endprint