万达集团商业地产副总裁黄国斌：文旅地产开发核心是对开发节奏的把握

文/本刊记者 张征征

万达集团商业地产副总裁黄国斌：文旅地产开发核心是对开发节奏的把握

文/本刊记者 张征征

着我国经济发展水平和城乡居民收入的不断提高，文化消费、旅游消费日益成为广大人民群众的日常需求，成为经济发展新的增长点。2017年春，国家发改委更是连同八个部门，研究制定了《“十三五”时期文化旅游提升工程实施方案》，旨在提高我国文化旅游发展质量和效益，促进珍贵遗产资源保护传承和地方经济结构转型升级。各家开发商闻风而动，从雅居乐到万达，从东方园林到绿地，从恒大到碧桂园，都纷纷加入文旅开发的大军当中。但文旅地产究竟该如何做？怎么开发才不至流于简单的模式套用？

日前，本刊记者采访了万达集

随团商业地产副总裁黄国斌，请他阐述了自己关于文旅地产的系统思路。

记者：近三年您整体负责15个万达文旅项目，我认为您最有资格解读，做文旅地产开发最重要的是什么？

黄国斌：中国目前的文旅地产开发，核心是“节奏”两字，也就是对开发节奏的把握。

综合考虑项目的年度现金流、开发速度、资金需求、企业融资之间的平衡，会制定出不同的开发顺序，而不同的开发顺序则呈现完全不同的整盘利润。

我们结合这么多年文旅项目开发经验，进行了深入的复盘和反思，

开发了国内首个“文旅项目开发节奏模型”。这个模型把影响开发节奏的所有因素全部组合在一起，包括持有物业节点、成本、财务、核算、税收、价格、市场及预测等，形成无限多的开发组合可能性。有了这个模型，只要输入不同的开发思路，就能马上推导出这种方案的经济效益，给文旅项目的开发决策提供了快捷、精确的参考依据。

记者：中国房屋质量问题多年来都是个老大难，您觉得如何才能解决？

黄国斌：设计一体化+施工产业化，双拳并举有望破解中国房屋质量困局。

万达西双版纳国际度假区。匡保桥 摄

整体来说，中国的房地产行业的品质，相比10多年前并没有多么大的进步，根本原因在于没有一套根本的保障体系。

我们要建立一套保障体系，第一个要点是设计一体化。目前设计的各个板块如景观、建筑、机电等都是分开的，各自为战，设计界面多，出现问题的风险太大，设计一体化将能够解决这个问题。设计一体化还要注重用户思维，通过吸收市场与客户的反馈意见，设计师不断对产品进行反思和调整，投放，反馈，再调整——这种设计的闭环将能产生更多优秀的产品。

保障体系的第二个要点是工程施工的产业化。我国的房屋建设多数采用的仍然是施工现场人工作业的方式，施工人员的素质以及技术操作水平相对较低，施工过程误差较大，会导致施工质量不可控。住宅产业化能够有效避免传统建造方式下的人工作业误差、保障建筑质量，减少现场施工产生的能耗和污染，还可以降低人力成本，提高生产效率。通过产业化保证了基本质量优良，在此基础上才可能进一步做更优化的提升。

记者：文旅地产营销与传统的住宅、城市综合体营销有什么区别？

黄国斌：我们曾经总结过文旅营销的核心三要点模型：城市营销、文化营销、势能营销。

城市营销，万达城选择落地一个城市，将对这个城市的未来格局、对诸多市民的生活产生重大的影响，因此第一件事情就是要深入了解本地的历史、人文、地理，以开放的姿态全然拥抱和融入这个城市，让这个城市的市民感受到“万达城是我们城市的一部分，是我们的骄傲”。

文化营销，作为文化旅游城，文化是必不可少的要素。必须要结合“文化”这个核心概念来进行全面、系统的营销，才能体现出万达城的核心价值，让项目从众多普通的住宅商业项目中脱颖而出。

势能营销，作为几百亿的大盘，势能是营销成功非常关键的因素。在结合城市特点、文化元素的基础上，从面世伊始就大动作、大开大合，才能打造项目的高势能，让市场一接触就立刻被征服；在持续的营销过程中，也要用高势能的策略和策划，保持项目不断的高歌猛进。

记者：据了解您手下都是非常优秀的项目总经理，在团队管理过程中您有什么心得？

黄国斌：我们万达城的总经理，都是具有二三十年房地产从业经验的高级管理人才，专业能力和解决问题的能力都是行业一流的。

我的心得是：要充分尊重人，把每个个体都当成有智慧有追求的个体，才能调动他的主观能动性；同时，团队要有共同的愿景，要有做出好产品的理想，我们系统的这种氛围已经蔚然成风，从中心到项目，大家都是一门心思做专业。

记者：作为一名资深的高级职业经理人，您对年轻职业经理人有什么建议？

黄国斌：找一个好的平台，在一个企业里尽量长远发展。不用设立职位、金钱上的具体目标，而要设定工作成果的目标。把现在的工作做好，机会自然就来。

其次，不要怕活多，干得越多、越杂，工作能力提升越大。因为职位越高，对综合管理能力要求越高。