营改增对房地产企业影响分析

文/王韵甜，黄山学院经济管理学院

营改增对房地产企业影响分析

文/王韵甜，黄山学院经济管理学院

营业税改增值税的全面推开，将对房地产企业造成重要影响，这需要房地产企业要高度重视税收改革工作，以更好的适应营改增。本文对营改增后房地产企业进行了分析，首着重分析了营改增对房地产企业的影响，最后就房地产如何适应营改增、做好税收筹划工作提出了一些对策。

营改增；房地产企业；影响

自2016年5月1日起，营业税改增值税试点全面推广，这标志着我国“营改增”已经步入新的发展阶段。在我国房地产企业步入经济发展“新常态”的大背景下，营改增无疑对房地产企业带来了重要的影响，会制约房地产企业的科学、健康、持续发展，在这种情况下，研究营改增对房地产企业税收的影响以及如何开展税收筹划，不仅有利于我国营改增的全面、深入实施，而且对于房地产企业更好的适应营改增、做好税收筹划工作、提高自身的经营与发展能力具有十分重要的意义和价值。

1 营改增简介

营改增即营业税改征增值税，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，能有效降低企业税负。“营改增”改变了市场经济交往中的价格体系，把营业税的“价内税”变成了增值税的“价外税”，形成了增值税进项和销项的抵扣关系，这将从深层次上影响到产业结构的调整及企业的内部架构。自2011年以来，国家税务总局、国家财政部联合下发了关于营改增的试点方案，首先在上海实施了营改增试点，行业主要包括部分现代服务业以及交通运输业，2016年4月30日，国务院发布了《全面推开营改增试点后调整中央与地方增值税收入划分过渡方案》，明确以2014年为基数核定中央返还和地方上缴基数，过渡期暂定2年至3年。2016年5月1日起，营业税改征增值税试点全面推开。

2 营改增对房地产企业的不利影响

2.1 对房地产企业落实政策造成影响

目前我国绝大多数房地产企业特别是中小房地产企业在营改增的大背景下，存在着很多不相适应的现象，比如有很多中小房地产企业的财务管理模式还不适应营改增的需要，特别是一些中小房地产企业对营改增给企业带来的影响缺乏深刻的了解和认识，普遍认为营改增会造成企业负担增加。但房地产企业并没有认识到，营改增不仅能够降价企业负担，而且也是“倒逼”房地产企业加强内部管理工作，因而房地产企业在内部管理模式方面需要进行变革，否则根本无法适应营改增的需要。

2.2 对房地产企业现金流量造成影响

由于房地产企业的业务特殊性与复杂性，要求房地产企业必须有充足的现金流来维持企业的正常运转。建筑开发企业多采用预售制，流转税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金。营改增后，转让无形资产、销售不动产增值税税率为11%。增值税构成房地产企业不可忽视的现金流出，营改增后，建筑项目的现金流出金额会增大。在开发阶段，进项税金额将大幅增加，预售阶段，销项税额大幅增加，综合影响，前期资金垫付成本加大，后期留抵过多，无法抵扣。从这一点来看，营改增对房地产企业现金流会产生影响。

2.3 对房地产企业行业利润造成影响

营业税属于价内税，增值税属于价外税，房地产企业营改增后，如果在相同的收款现金流入下，房地产企业报表所列的收入项目必然会减少。而更为重要的是，房地产企业营改增之后，税负负担必然会上升，如按11%征收增值税，那么融资费用、征地补偿费用、城市基础设施配套费用如果不采取抵扣的方式，就会大大增加房地产企业的税负负担。由于房地产企业营改增与金融业有十分密切的关系，因而营改增后，融资成本也将大幅度增加，而融资成本是房地产企业最为重要的成本之一，房地产企业的税率上升到11%，那么就会将其成本转嫁给房地产企业，进而使房地产企业的成本上升，而从目前的金融政策来看，贷款利息进项税是不允许进行抵扣的，因而房地产企业的融资成本将大大提高，这会导致其利润受到更大的影响。

3 房地产企业解决营改增不利影响的策略

3.1 加强教育培训，提高业务人员素质

对于房地产企业来说，要想更加适应营改增，最为重要的就是要强化业务人员的教育和培训，使他们能够尽快适应增值税。这需要房地产企业从自身房地产企业实际出发，着眼于更好的适应营改增，加大对报税人员、财务人员以及相关方面人员的教育和培训。要从风险应对的角度，针对营改增对房地产企业业务流程的影响，对业务合同的发票条款、价税条款等进行学习的研究。房地产企业还要树立增值税“价值链”管理理念，将营改增扩大到房地产企业生产经营活动的各个领域和各个环节，提高各方面人员的业务能力，这样能够形成合力，共同做好营改增的应对工作。要建立和完善营改增后的会计研究工作内部组织和管理制度，落实日常开展会计工作的方法、程序，完善营改增后会计工作的奖惩制度，这是企业适应营改增、提高会计利润的重要保障。

3.2 着眼降低成本，强化税收筹划技巧

只有做好税收筹划工作，才能更有效的降低成本、提高效益，在开展税收筹划过程中，要把握“减轻税收”和“防控风险”两个方面原则，明确房地产企业税收筹划的短期和长期目标：短期目标应该是节约成本、减少交税、提高效益为目标；长期目标应该是房地产企业将税法融入到房地产企业各项生产经营活动当中，通过对税法的全面、深入、系统研究，着力提升税法意识和纳税观念，而不是利用我国税法的制度缺陷进行“避税”，只有这样才能使我国房地产企业提升对税收筹划的认识，推动我国房地产企业税收筹划的科学发展，并形成科学的方法。对房地产企业的高层管理人员来说，要重视房地产企业的税收筹划工作，而对财务人员而言，首先应做到正确纳税，减少纳税失误，减少涉税处罚风险。

3.3 建立防范机制，规避税收筹划风险

税收筹划必须把握好一定的“度”，所谓过犹不及，因而房地产企业决策层、领导层特别是管理层，在开展税收筹划过程中，必须牢固树立“风险意识”，通过建立符合税收筹划的风险预警机制，保证税收筹划的科学化、规范化和法制化，否则就是陷入偷税、逃税、漏税的边缘。一是建立信息收集机制，大量收集与房地产企业生产经营相关的各类税收政策，通过比较分析，科学制定税收筹划方案；二是建立危机预知机制，通过对税收政策、经营活动等信息的深入分析，当出现税收筹划风险时，一定要发出预警，提前做好应对策略，防患于未然；三是建立风险控制机制，当房地产企业税收筹划存在潜在风险的情况下，采取一定的补救措施，对税收筹划风险进行控制，确保不出现违法问题。

4 结论

综上所述，营改增政策的全面实施，对房地产企业来说是一把“双刃剑”，最为重要的影响就是营改增将对房地产企业的经营活动、现金流量、项目利润造成巨大的影响。这就需要房地产企业必须高度重视营改增对自身造成的不利影响，积极探索有效的税收筹划策略，提高业务人员素质、强化税收筹划技巧、规避税收筹划风险，使房地产企业更加适应营改增，真正用好、用足、用活营改增政策降低成本、提高效益。

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