城市住宅小区物业管理中的现状与对策研究

文/杨海珍 柳洁冰,张家口学院

城市住宅小区物业管理中的现状与对策研究

文/杨海珍 柳洁冰,张家口学院

从城市住宅小区物业管理的服务属性入手，分析了我国城市住宅小区物业管理的现状及存在的问题。从完善法律法规、引入市场竞争机制等方面探讨了完善我国城市小区物业管理的对策与措施。

城市住宅小区；物业管理；现状；对策

近十几年来，伴随着我国城市化进程的不断推进和房地产市场的快速发展，我国城市住宅小区规模、数量均呈急剧增加之势。而与此不相适应的是，目前我国住宅小区的物业管理水平仍十分低下。本文从住宅小区物业服务供需不平衡这一矛盾入手，探讨制约我国物业管理服务发展的主要因素，并提出相应的解决之策。

1 目前我国住宅小区物业管理存在问题

1.1 政策法规方面

法律法规滞后，完善的物业管理法规体系尚未形成。由于传统房屋管理局限于房屋修缮，管理对象限于公有房屋，对规范的法律需求不大。自 1994 年以来，建设部等国家部委和各级地方政府先后颁发了一系列行政规章、行业规范和地方性法规。但事实上物业管理的实践在上世纪80年代中后期就有了一定的发展，显然物业管理立法滞后于该行业的发展。

1.2 开发商方面

合理的规划、优良的工程质量和齐全的配套设施是做好小区物业管理的重要前提条件。但近些年，我国很多地方不少开发商重建设、轻管理，追求短期经济效益，设计规划缺乏长远考虑，建筑施工质量粗糙，配套设施不全。

1.3 业主方面

由于我国长期的住宅消费模式是福利型的，有些业主还不大习惯物业管理有偿服务的观念，很多业主还无法接受花钱买房后再掏钱请“管家”的消费方式，福利住房的惯性思维还存在，如今让他们“花钱住房”,就容易产生对物业管理的过分要求，憧憬着少收费、多办事。这一点在房改房住宅小区业主中体现特别明显。还有部分业主认为，自己花钱买了房子，维修养护也可自己负责，却不知小区内治安、消防、公共设施的维护、环境卫生的保持都需要相应的管理。

1.4 住宅小区物业管理企业本身

1.4.1 物业管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺

住宅小区物业管理公司在其经营、管理、服务中会与社会有关部门形成密切的关系。一个建好、完整的小区要正常运转，涉及的专业部门有房管、园林、环卫、公安、消防、市政、供暖、供水、供电、煤气、共用天线等十几个。

1.4.2 企业服务品种少，质量低

在经济欠发达地区，特别是一些旧小区和房改房小区，由于业主经济收入以及所居住小区的条件限制，承担不起较高的物业费用。另一方面，物业管理公司大部分从业人员没有从业经验、公司管理落后。在服务品种上，仅限于提供清洁、保安、维修等基本服务，缺乏更深层次的物业服务意识。

1.4.3 物业管理收费难

目前小区物业服务质量距人们的要求还有很大的差距，“收费不规范”、“服务不到位”、“维修不及时”是服务质量中最主要的三大问题，也是小区业主和物业公司矛盾的焦点。由于物业行业市场化进程滞后，造成不少物业服务企业运行模式与市场格格不入，企业综合技能、反应能力难以适应市场需求，服务质量难以提升，造成企业“收费率”低。

1.4.4 管理人才短缺问题

物业管理队伍中专业人才少，懂经营管理、工程技术、维护技术，又通晓物业管理业务的专业化人才则更少。与此同时，我国对物业管理人才的培养还有所欠缺。

2 关于加强城市住宅小区物业管理的对策

2.1 制定相应的法律法规，加强行业监管，明确界定业主、业主委员会及小区物业管理企业各方的权利义务关系尽快完善我国物业管理法律体系，是理顺目前物业管理领域各种关系、处理好各种纠纷的根本途径。

对此，本文提出以下建议∶ 第一，涉及物业管理的法律法规应由中央直接立法；第二，在涉及物业管理领域的一系列法律法规中，应对住宅小区管理中房地产开发商的权限、业主的权益、业主委员会的成立及运作、物业管理公司的责任与义务等问题作出明确界定； 第三，要尊重业主和物业管理企业双方的意思自治，在相关法规的调整下，业主与物业管理企业最终须依据所签订的物业服务合同，在《合同法》的框架下厘清业主与物业管理企业间的权利义务关系。如此，小区的物业管理才能走上健康发展的轨道。

2.2 加强城市住宅小区物业企业管理，引入市场竞争机制，培育和完善物业管理市场的微观经济主体缺乏竞争机制、物业管理市场体系尚未真正建立起来，是当前城市住宅小区物业管理成效差的原因之一。因此，解决物业管理领域的乱象，最根本的就是在完善法规的前提下，改变这种市场竞争程度不够的垄断现状，以竞争促进物业管理服务质量的提高。

对此，本文提出以下建议∶ 第一，要推行物业管理企业资质等级申报评审制度，提高物业管理企业的准入门槛，例如对物业管理企业进行资格认证管理、对物业管理企业进行定期考评； 第二，引进市场竞争机制，明确物业管理招投标的基本要求和操作程序，以使参与者有章可循。

我们必须尽快改善住宅小区物业管理的宏观与微观环境，加快企业的现代企业制度建设，推进住宅小区物业管理市场化进程，完善小区物业管理收费机制，树立企业服务品牌和提高物业管理水平，以业养业，从而实现小区物业管理行业的持续健康发展。

[1]田小红．我国物业管理存在问题及发展趋势[J]．经济师，2009(8)：281–282.

[2]宋静艳．城市住宅小区物业管理中存在的问题及对策［J］．产业与科技论坛，2012(1):233－234.