新常态下商业银行应加强个人住房贷款风险管理

2017-12-24

金融经济 2017年24期

1.引言

现阶段，中国经济呈现出经济增速放缓、经济结构深度调整和经济发展方式转变的新常态，对商业银行信贷风险管理提出新的挑战。特别是中央经济工作会议将去库存作为经济结构调整的重要任务以来，商品房价格持续走高，催生房地产市场泡沫，给整个金融体系特别是商业银行带来不稳定因素。而今年一季度末全国各个城市为应对房地产市场过热相继出台的限购政策使得房价跌落的同时，也加剧了商业银行个人住房贷款的风险。我国商业银行应不断适应经济环境的变化，积极应对经济新常态带来的挑战，加强个人住房贷款风险管理，降低个人住房贷款风险，在经济新常态下稳健发展。

2.个人住房贷款的含义与特点

2.1 商业银行个人住房贷款的含义

中国人民银行将个人住房贷款定义为：借款人由于购买自用普通住房的需要而向贷款人申请的贷款。同时贷款人在发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。中国农业银行个人住房贷款是指农业银行向自然人发放的用于购买国有土地上的住房，并以购房设定抵押的贷款。

2.2 商业银行个人住房贷款的特点

与其他个人贷款不同，商业银行个人住房贷款主要有以下特点：

第一，贷款额度较高。随着房屋价格的走高，以房产作为抵押物的个人住房贷款的额度一般在几十万到几百万不等，明显高于其他个人贷款额度。

第二，贷款期限长，还款周期短。个人住房贷款期限根据借款人年龄及意愿一般为5至20年，最高可达30年。其还款形式为按月还款的偿还方式。

第三，贷款对象、贷款用途与抵押物单一。个人住房贷款的贷款对象是自然人，贷款只可用于购买自用住房，其抵押物是所购买的住房本身。

第四，贷款信息分散庞杂。住房贷款属于个人消费贷款，申请人数量较多，涉及申请人基本信息和信用信息、贷款数量和年限信息、还款信息等，对商业银行信息处理能力提出较高要求。

3.我国商业银行个人住房贷款风险分析

由于商业银行个人住房贷款具有上述特征，其风险也呈现出隐蔽性、系统性、对政策的敏感性等特征。本文从银行、借款人和市场三个角度，对个人住房贷款的风险进行分析。

3.1 商业银行内部因素产生的风险

(1)操作风险。操作风险是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。商业银行人住房贷款风险是由银行内部人员违规办理业务、设计不当的风险控制体系、信息处理系统失灵以及欺诈等引起的潜在损失的可能。个人住房贷款在贷款调查、审批、发放和贷后追踪环节均有不同程度的操作失职现象。

(2)制度缺陷。个人住房贷款的发放往往依据个人征信报告、收入证明和银行流水等信息对借款人作出评价，缺乏有效的个人信用评估体系，无法识别借款人的长期经济状况和潜在信用风险，使银行处于信息劣势。

(3)流动性和银行挤兑风险。随着房贷业务的迅猛发展，个人住房贷款规模迅速扩大，造成银行资金运用的长期化和来源的短期化期限错配问题严重。银行资金流动性受到限制，容易造成流动性风险，同时也为银行挤兑埋下隐患。

(4)抵押物风险。当个人住房贷款的借款人出现违约，银行将处置其抵押物以减少损失。抵押物风险主要有抵押物价格风险和抵押物处置风险。当抵押物价格下降，不足以偿还贷款时会产生抵押物价格风险。而当处置耗费成本过高或房地产二级市场不完善导致抵押物拍卖价格偏低，不足以偿还贷款时则会产生抵押物处置风险。

3.2 信用风险

信用风险又称违约风险，是指交易对手未能履行契约中所约定的义务而造成损失的风险。第一，我国信用体系不完善，银行不能全面了解借款人信息的真实性，导致银行向一些劣质客户发放贷款，易造成信用风险的发生。第二，目前互联网金融、担保公司和中介机构发展迅猛，相关管理滞后，借款人通过上述途径筹借“假首付”，冒充合格的借款人，容易引发违约风险。第三，借款人利用银行管理漏洞，编造借款用途，以购房的名义套取银行个人住房贷款另做他用，这种“假按揭”的现象给商业银行带来信用风险隐患。

3.3 市场风险

(1)利率风险。一方面，随着我国利率市场化速度加快，各个银行个人住房贷款利率呈现非同质变化态势，成本较高的银行会调高房贷利率，信息的不对称将引发逆向选择问题，引致高风险借款者的加入，增加银行房贷的风险。另一方面，由于个人房贷期限较长，当利率处于上升期且借款人预期未来利率仍将升高时，会选择提前还款来规避损失，利率的波动增加了借款人的违约风险。

(2)房地产市场风险。当房价下跌，剩余贷款本息额大于所购买的房产价值时，借款人选择主动弃房的可能性增加，导致银行贷款无法收回，形成银行不良资产。目前，为防止房价进一步增长，国家和地方政府相继出台了一系列政策，通过限购、提高首付比例、降杠杆等方式对房地产市场进行调控。2016年，天津市也陆续出台“9·30”“11·28”“3·30”限购政策，促使住房回归其作为消费品的居住属性，抑制其作为投资品的资产属性。在政策调控下，天津房地产市场降温明显，银行个人贷款政策趋紧。

4.我国商业银行个人住房贷款风险的防范

商业银行个人住房贷款风险影响大，范围广，不仅影响着银行经营的优劣，更影响着整个金融体系甚至整个国民经济的命脉。因此，必须加强个人房贷风险管理，做好风险防范。

4.1 严把按揭楼盘准入关

当前市场环境下，各大银行收紧银根、控制额度、审慎批贷，开发商及购房客户贷款审批更为严格，企业回款速度放缓；受环境治理的影响，政府往往在冬季出台停工令，拉长了开发商回款周期，资金压力增大，这都考验了开发商的综合实力。大型开发商制度规范、资金实力雄厚、员工管理严格，能正面应对房地产市场降温，而小型开发商则可能面临资金链断裂、楼盘烂尾的困境，从而可能出现大规模一手楼假按揭情况，危及信贷安全。因此，一手房严把按揭楼盘准入关，关注企业办证进度及资金状况，深入调查关系人贷款。二手房要优选大型中介推荐的业务，大型中介制度规范、员工管理严格、业务量较多，能利用集体智慧及资金实力正面应对房地产市场。

4.2 注重贷款客户真实性调查

2015年以来，天津房地产市场快速升温，房产价值几近翻倍，这无疑刺激了个人客户将住房作为投资性资产的热情。虽然现在国家政策限制了个人客户购房资格，但不断涌现的地王，坚定了客户对未来房地产回温走高的信心，因此依旧可能存在个人客户通过虚假借款主体、虚假婚姻状况、虚假工作、虚假收入、虚假自有资金支付首付等情况来获取银行贷款。因此，客户经理必须与借款人进行面谈，核验借款人证明资料、购买行为真实性、工作情况等，并通过电话核实、上门调查、征信查询、企查查等手段进一步核实借款人提供资料的真实性，确保真实购买行为，保证第一还款来源的稳定性。