土地与房屋征收审计刍议

范夏玲

土地与房屋征收审计刍议

范夏玲

近年来，伴随着城市化进程的加快、城市化发展规模的扩张，棚户区改造项目、郊区城市化项目的推进，越来越多的城郊、棚户区的土地、房屋被征收。党的十八大以来，党和政府高度关注基层“微腐败”，而土地和房屋征收补偿成为易发生“微腐败”的领域。如何管好、用好土地和房屋征收补偿资金，保证国有资金用在“刀刃”上，切实维护人民群众的切身利益是社会关注的热点。加强对土地和房屋征收补偿专项资金管理的审计监督，是审计机关的一项重要任务。笔者结合近两年开展的土地与房屋征收补偿专项资金使用管理情况审计，谈谈如何有效地开展该项审计工作。

一、土地与房屋征收补偿专项资金审计面临的现状

1.土地与房屋征收补偿资金审计属于事后审计，审计监督难度较大。该类审计一般安排在土地与房屋征收项目结束后。土地上的附属物大多数已铲除，房屋及附属设施已基本上拆除完毕。审计时接触的资料多为纸质的材料，纷繁复杂，审计组很难评价被审计单位所提供数据的真实性。

2.很难对土地与房屋征收补偿资金管理的内部控制制度进行测试。该类审计一般属于事后审计，审计组不能抽取土地与房屋征收补偿资金相关的内部控制关键控制点进行测试。如果能选取相关参与方（房地产测绘、评估机构、项目实施单位、土地与房屋征收单位）操作流程的关键点进行控制测试，查看其工作是否相互牵制，是否建立了严格的内部控制制度防范舞弊风险，审计组对该项资金的使用管理情况就能做出相对公允的评价。

3.土地与房屋征收专项资金审计尚未形成较为成熟的具有现实指导性的实施方案，目前从事该项审计的项目成员大多数为财会相关专业，缺乏关于土地与房屋征收相关的专业知识，房地产测绘、评估的能力欠缺。而部分的房地产测绘、评估机构为了承揽业务或者收受被征收人的“好处”，未按相关的职业准则、行业标准出具测绘或者评估报告，但审计人员不能对其报告的真实性、准确性进行有效地复核，这导致土地与房屋征收补偿专项资金审计的质量不高。

4.土地与房屋征收补偿资料缺失。一般情况下，土地与房屋征收行为的决定由同级人民政府作出，土地收储中心或者房屋征收部门作为受托征收管理部门，而该项目所在街道、乡（场）为实施单位。征收管理部门未建立完整的分户补偿档案资料，被征收房屋的评估报告、房屋及附属设施测量面积登记表、土地上附属物的现场盘点表等支撑补偿协议中数据的相关资料散落在实施单位。

二、土地与房屋征收补偿专项资金审计工作的重点

1.审核土地与房屋征收流程是否符合规定要求。审计组应让土地与房屋征收部门提供项目建设批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、土地与房屋征收实施方案、委托征收合同、社会风险评估报告、参与土地房屋测绘、评估机构选定程序、家庭社会情况调查表等前期相关资料，核实相关的征收程序是否合法合规。其中：要特别关注土地与房屋征收实施方案，明确土地与房屋征收参与方的职责与权限，查看相关部门是否按《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(国土资发〔2004〕238号)、《国有土地与房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）相关规定履职。同时也要关注内部控制是否完善，具体来说就是土地与房屋征收实施方案在确保经济、高效的完成征收工作的基础上，是否能有效地保障征收补偿资金的安全、征收信息的完整性、防范廉政风险。如果发现存在瑕疵，应提请相关部门完善相关资料或者程序。

2.审查土地与房屋征收补偿档案是否符合有关规定和标准。在审计中要特别关注土地与房屋征收补偿的公示情况，关注是否严格按相关法规将补偿和安置结果进行公示，核对公示结果与实际补偿情况是否一致。审计组应仔细查看征收管理部门是否建立完善的土地与房屋征收分户补偿档案。分户补偿档案中是否有房屋权属证明（如房产证、水、电、天然气的缴费凭证）、身份证复印件、测绘报告、评估报告、土地附属物、房屋附属物的现场盘点表。对于房屋的性质和面积的确认，审查是否有房产证明或者根据土地与房屋征收方案规定的相关参与方的共同认定及共同认定结果是否进行了公示，关注对证外建筑面积的补偿是否合法，是否有资料说明自建、砖木结构、简易结构等证外建筑为“两违”建筑。对于补偿安置结果的审查应重点关注补偿标准和金额是否超过土地与房屋征收实施方案规定的平均标准和定额。必要时还应进行走访，核实有无冒领征收补偿资金的现象。

3.关注土地与房屋征收涉及的测绘、评估机构出具报告的正当性、准确性。通过访谈了解其工作的流程，查看其流程是否符合评估、测绘相关的执业准则的要求，通过审查土地与房屋征收测绘、评估机构的业务档案，复核其报告是否有原始资料支撑，必要时利用外部专家复核其报告的正当性、准确性。

三、土地与房屋征收补偿专项资金审计工作的建议

1.探索建立土地与房屋征收补偿专项资金跟踪审计制度。审计部门提前介入土地与房屋征收补偿工作，实现全程跟踪。“好的内部控制让人心甘情愿地做好人，差的内部控制让人身不由己地当坏人”，审计组通过识别土地与房屋征收工作的关键内部控制点并对其进行测试，查看相关部门是否建立了完善的内部控制制度来保障征收补偿资金的安全与征收补偿信息的完整性、防止和发现作业过程中的舞弊，相关部门是否严格执行相关的内部控制。具体来说就是查看地类、土地附属物的品种等级、数量与房屋的成新率、房屋附属设施数量、规格型号等是否由多方共同认定，是否按实施方案的规定确认土地与房屋的性质和面积，是否执行严格的公示程序，征收补偿协议是否严格按评估、测绘报告签订（关注征收补偿协议日期是否早于评估报告日期）、是否将征收补偿资金及时、准确地发放到被征收户银行账户、查看征收补偿档案资料是否按相关规定管理等。通过提前介入，可以有效地推进征收管理工作规范化，及时纠正工作中出现的偏差，促进征收管理工作按法律办事，按规矩办事，确保补偿资金及时发放到位，保障群众利益，防范“微腐败”。

2.加强对审计人员的专业培训，提高其专业素养。必要时依赖外部专家工作。一方面，在开展该项审计前和审计实施过程中，强化对审计人员的培训，使其掌握土地与房屋测绘、评估的相关专业知识，提升其业务水平。如果审计人员能熟练掌握相关的专业知识，深入拆迁现场，获取第一手资料，及时就装修材料、土地上的附属物进行市场询价，复核评估报告的真实性、准确性，将大大提升审计效率和审计质量，同时也能促使测绘、评估等中介机构严格按执业准则作业。另一方面，如果囿于审计时间及审计人员专业水平的限制，审计组可以考虑借用外部专家的工作。通过建立外部测绘、评估专家库，让其复核评估、测绘结果的正当性、准确性。

3.提高土地与房屋征收补偿工作的透明度。严格执行初评初测、复评复测与补偿结果公示制度。及时在房屋征收范围内向被征收人公布分户补偿情况，充分发挥公众的监督作用，做到公开、公正、透明，接受社会的监督。这样才能尽量避免征收补偿资金管理出现漏洞，同时也有利于补偿资金足额发放到被征收户手中，保障人民群众的切身利益，实现专款专用。

（作者单位：九江经济技术开发区审计分局）