武汉地铁集团“轨道+物业”建设运营的实践与探索

文〡武汉地铁集团有限公司 何继斌 段瑜 王莹 彭颖 张丽

武汉地铁集团“轨道+物业”建设运营的实践与探索

文〡武汉地铁集团有限公司 何继斌 段瑜 王莹 彭颖 张丽

根据《武汉市轨道交通线网规划修编（2014-2049年）》（以下简称《线网规划》），远期武汉市轨道交通将遵循“环+放射”的布局原则，预计2049年将形成“一环十射、三快穿城、环网交织、轴向放射”的线网结构，市域快轨线路达到25条，总长1045公里，站点594座，线网密度将达到1公里/平方公里，城市轨道交通出行日客流量2300万人次，其中主城区范围内线网规模533公里，站点365座。

“轨道+物业”：线网、城市空间的融合与共生

《线网规划》提出的“环+放射”线网结构，有效呼应了《武汉市2030年城市总体规划》提出的“1+3+3”城市空间格局。在加强、加密主城、副城、新城组群轨道互通的同时，有力支撑“长江新城，长江主轴，东湖城市生态绿心，城市亮点区块”（城轴心），以及总体规划确定的19处重点功能区，如江岸和武昌沿江商务区、王家墩CBD、汉宜片、国博中心等重点功能区，以及大光谷、大车都、大临空、大临港等四大产业板块。武汉市轨道交通线网和城市空间格局的紧密融合为“轨道+物业”的发展奠定了坚实的骨架基础。

武汉市轨道交通线网规划图（2014-2049）

港铁集团城轨发展的成功得益于“共生”理念在城市与轨道交通融合发展中的突出表现。首先是确立城轨交通引导城市开发的“TOD”发展策略；其次是通过物业的精细化开发强化市民生活方式对城市轨道交通的依赖；再次，是建设实施中的“3D”原则，即：“高强度建设”（Density），强调集约式高效的圈层式开发，使交通与城市建设相结合；“多元化土地利用”（Diversity），强调按照市场的需求合理配置各类公共设施，增加区域的活力和双向客流；“优质小区设计”（Design），强调设计友好的步行环境，使宜商宜居的社区与轨道站点无缝连接。这一“线网与物业融合、物业与城市共生”的经验指引了武汉地铁集团“轨道+物业”的发展方向。

“轨道+物业”发展目标定位思考

助力建设“世界级地铁城市”

武汉市委、市政府提出了建设 “世界级地铁城市”的宏伟目标，这一目标不仅对线网建设提出要求，也对城市空间结构和布局提出了相应的配套要求。武汉地铁集团围绕着“轨道建设、地铁运营、土地发展、物业开发、资源经营”五位一体，紧锣密鼓开展城轨交通建设和运营，并通过后三者的综合开发平衡建设资金和补贴运营费用，确保地铁业务的可持续发展。“轨道+物业”提供建设运营资金来源确保地铁线网硬件，也促进了武汉市轴向空间布局和各功能区块建设，完善和提升城市各项功能，助力建设“世界级地铁城市”。

多元打造TOD低碳生活服务商

“轨道+物业”开发应围绕着城市市民的“居住、工作、游憩、交通”四大活动（据《雅典宪章》），以轨道交通作为城市交通系统的骨干，以地铁车站为中心，物业开发与地铁车辆段、车站有机融合为一体，激发城市和社区活力，塑造面向未来的“TOD模式下的低碳城市生活”：

——交通：以TOD为引导，通过物业开发培育客流，为公共交通占比80%的出行率提供客源保障；

——工作：建设办公商务物业，提供高密度、高效复合的就业场所，满足市民的工作需求；

——居住：直接或间接提供大量的住宅物业，根据不同年龄层次打造租赁公寓、创客公寓、酒店式公寓、上盖住宅、地铁小镇社区等多样化产品，并配以教育、文化、商业等完善公共设施，满足市民的居住需求；

——游憩：打造P+R标杆物业，链接都市和郊野，弥补城乡时空差异，提供市民最便捷、高品质的游憩空间和场所。

“轨道+物业”全生命周期的建设探索

依照以上的目标和定位，武汉地铁集团策划和建设了一批优秀的“轨道+物业”项目，截至2016年底为止总量约81个，总占地面积约2万余亩，总建筑面积近2800万平方米。其中已建成22个项目，总建筑面积约122万平方米；正在建设18个项目，总建筑面积约291万平方米。在开发建设过程中，遵循如下的原则指导实施：

同步线网规划、科学确定物业选址

在发改委、规划局等相关部门的支持下，武汉地铁集团在线网规划阶段就对物业开发进行统一考虑，结合线路周边城市发展和轨道站点建设时序，策划物业开发项目的选址，为“轨道+物业”预留“白地”分期建设。在线路建设和站点实施阶段，结合车场和车辆段上盖、P+R站点物业、换乘站点上盖、风塔出入口上盖等，为物业项目预留工程建设条件。

综合规划、争取政策、落实用地和规划指标

结合线路修规，逐一开展每条线路的综合规划，对站点周边500～1000米范围用地进行分级式开发引导，将既有轨道交通设施用地的单一功能优化调整为以综合开发为主导的复合功能，核定相应地块的规划指标。

争取政府支持，制订获得《武汉市人民政府关于支持地铁建设的土地资源筹集意见和方案的批复》打包成片土地开发地铁小镇；制订《武汉市人民政府办公厅关于加强轨道交通场站及周边土地综合开发利用工作的通知》落实“轨道+物业”开发政策保障，将轨道线路沿线用地按照A、B、C三类进行划分，施行差异化规划管控和开发模式。A线为站点工程建设用地，通过划拨形式取得；B线为站点配套设施用地，可用作复合利用物业开发，通过划拨转协议出让方式取得，作为城市轨道交通配套设施获得市发改委立项；C线为国有储备用地，按市场方式公开供地，带条件交由具备轨道和开发综合资质的机构整体开发。

尊重市场、注重策划、精细设计

在前期设计阶段，与规划部门协作，在开展用地咨询的同时，地铁集团开展市场营销策划和建筑概念规划设计，“以策划促进规划，以设计定指标”，依据产品定位确定主体建筑空间构成、功能分区和流线组织后，反馈用地咨询确定项目的规划条件等重要指标，以确保“轨道+物业”项目的综合效应和可行性。

注重“轨道+物业”项目开发的建筑方案设计。对于重点和关键项目，开展方案征集、竞争性谈判等方式，鼓励国内外设计机构组成联合体参与方案设计，实行本土化与国际化优势互补，寻求最优方案。

协同建设、过程精品，确保工程高品质

站点物业同步施工建设，对上盖物业结合轨道交通工程建设预留物业开发结构基础，对配套的P+R等项目则结合站点所在区域的城市功能和发展势态，择机开发和建设。施工阶段对物业与站点出入口衔接、交通接驳换乘、建筑幕墙、室内导引、室外景观等专项设计，进行专题研究，铸就过程精品。

精准招商运营，力争资源经营、社会效益“双实现”

在资源招商阶段，通过实地调研、潜在客户访谈，充分了解市场动向和客户需求。招商方式灵活，主要采取公开拍卖、竞争性谈判、公开竞价、委托代理招商、商务谈判等多渠道的复合招商模式，力争实现效益最大化。在资源运营阶段，采用全过程监管，从项目前期阶段一直覆盖至项目运营阶段，保证项目的可行性、高效性，严控项目品质及后期运营质量。

“轨道+物业”重点项目的特色实践

A类项目一般结合车站工程一并建设实施，B、C类项目分为划拨或协议出让、以持有为主的配建利用，挂牌出让可出售的综合开发，片状开发的地铁小镇，共三种类型，针对重点项目进行了实践探索：

配建利用项目

主要结合站点配套设施如常规风亭、隧道风塔、P+R停车场、配电房等，划取一定用地，同步建设商业、办公、公寓等设施。由于这类项目与地铁站点设施联系较为紧密，土地性质以市政设施用地或商业用地性质为主，土地获取也是以划拨方式获取，后期建成后以自持方式进行运营，获取长期租金以补贴地铁运营。这类项目由于与站点结合紧密，拥有大量的客流量，有利于形成良好的物业价值；反过来，物业价值的提升又促进了更多的人流、客流来消费，并与地铁出行衔接，成为地铁城市最主要的载体和现象。由于各个站点的区位、站厅设置、出入口设置等的独特性，也使得这类项目具有各自的特点。尤其是位于城市重要节点、多线路换乘的站点，其配建利用项目更呈现出独特魅力。

综合开发项目

结合车场和车辆段进行上盖开发，并对接所在区域的城市规划，适当整合周边地块，构成更为全面、丰富的城市功能。这类项目以招拍挂方式获取后，可入市销售，获取更为丰厚资金以支持轨道建设；其中部分持有的商业或租赁房项目，将通过租金回笼以平衡运营成本。

配建利用项目

田田广场项目，位于武汉地铁8号线与10号线换乘竹叶山站，紧邻汉口中央活动区，是组团级商业设施集聚区。依托优越的交通条件、丰富的开敞空间环境和周边成熟的商业氛围，打造站城一体的商业综合体。地下二层与站厅层相联通，布置地方特色商业品牌，及部分P+R停车设施；地下一层为露天半地下商业广场，通过椭圆形的露天开敞空间引导出站客流驻足。广场运用生态造景的理念，利用景观树种营造明显的四季季相变化，结合灯光设计、铺装设计等形成围绕主建筑的弧线形态层层辐射的“光”的变化，营造四季各有特点、早晚景象各不相同的景观和五大主题广场，为市民提供多样化的景观休闲场所。

三阳路风井配套项目，本项目为地铁7号线过江隧道风塔及设备用房配套综合楼，位于7号线与14号线换乘三阳路站。依托优越的交通条件和配套设施,打造武汉城市名片和江岸地标。

该项目涉及与地铁风井工程对接，建筑结构需满足7号线过江隧道工程技术需求。项目主体建筑由两栋玻璃幕墙塔楼组合而成，通过一体化的设计使塔楼如同从裙楼中生长延展而出，似两条向上升腾的玉龙。建筑风格现代简约，两栋塔楼之间通过曲线形裙房联通，整体造型通透灵动。主楼高200米，结合过江隧道及地下设备用房设计，副楼高180米，通过一体化造型裙房连接主楼。同时依托优越的站点上盖区位优势，高效组织地下空间与地铁出站口的衔接。

江汉路站还建楼项目，位于繁华的江汉路商业区，东临花楼街、南临交通路、西临中山大道、北临江汉路步行街，属于武汉市历史文化名城保护范围内，规划用地面积1.38公顷。江汉路站区位优越，周边商埠云集，人流量大，建筑既要体现“历史性”又要实现“商业性”。结合站厅层组织地下空间开发，引导出站人流直接进入建筑内部，形成集中和成规模的商业空间，满足大量人流的各种商业需求。上部建筑还原为欧式风格，并进行层数和立面的变化和处理，形成丰富的外观和线条。

综合开发项目

常青车辆段综合开发项目，位于地铁2号线常青车辆段，是武汉市首个地铁上盖综合开发项目。该项目依托常青片区优美的生态环境和醇熟的配套设施。项目总用地面积约17.19公顷，总建筑面积约52.4万平方米，总户数为4582户，容积率为3.05，产品覆盖小高层、高层、商业综合体。社区配备站前主题商业街、运动会所、幼儿园，满足全方位需求。

本项目利用车辆段停车列检区域规整柱网及出入段线线路（咽喉区）的上部空间（上盖区域）布置高层住宅和小区公建；库区以外有条件设置规整柱网位置设置夹层车库和设备用房。社区内采用港式台地设计，充分利用上盖空间，将所有住宅建于台地之上，使住户远离外部环境噪音。地铁站直接连通社区，并与社区慢性系统高效衔接，形成地铁、商街、住宅、办公等相互通达的人流动线，实现低碳社区生活方式。

三金潭车辆段综合开发项目，位于武汉市东西湖区，与轨道交通8号线站点衔接，拟规划建设成为大型品质生活社区。项目用地面积约24.6公顷，总建筑面积约105.5万平方米产品覆盖住宅、幼儿园、学校及生活配套服务设施。

项目范围内包含1条轨道交通联络线和1条出入段线。场地设计通过架空车库抬高入户地坪至与联络线平行，并局部下沉顶部覆土形成山地缓坡，布置单元式住宅组团。上盖平台作景观步行绿道，串联各个社区组团及配套功能。基地内沿轨道联络线组织环线车行交通，并引入微循环公交，在重要节点处设置公交站点，实现多种交通方式无缝换乘。

地铁小镇

地铁小镇是以轨道交通站点为中心，在主城区外围建立的低碳新市镇，每个小镇规模约1500～3000亩，旨在疏解中心城区人口，构筑TOD站城一体化的低碳新市镇。黄家湖地铁小镇作为武汉市地铁小镇启动示范区，先后开展了用地空间规划论证、实施性规划、概念方案（国际征集）、启动区概念设计等多轮规划设计工作，旨在树立地铁小镇标杆。小镇位于武汉市江夏区，坐拥轨道交通8号线与17号线，同时与城市轨道环线12号线紧邻，可实现与多条城市轨道交通线路的快速换乘。

小镇定位为“创智地铁云谷、滨湖TOD家园”，旨在依托优越的交通条件、浓厚的科研氛围、得天独厚的生态优势,打造以居住功能为主，兼具文化娱乐、创意研发办公功能的高品质滨湖国际菁英小镇。规划以地铁站为依托，打造南北两个公共核心空间，强化地铁站前服务功能，通过站前商业将地铁站点向基地内部延伸，扩大站点辐射范围。同时，建立公共产业服务环，联系南北服务核心，沿黄家湖大道布置配套服务设施，沿腹地规划产业集群，形成公共产业服务环。

小镇南核心拟建设地铁小镇体验馆及复合商业廊道，通过文化和商业效应带动片区发展。启动区采用“站城一体化”设计，从区域层面组织紧凑高效的复合功能开发，设置不同的换乘体系形成区域微循环交通体系，借由地铁的触媒效应，创造多重体验的城市生活中心。

“轨道+物业”需解决的问题

规划协调

现行的《城市用地分类与规划建设用地标准》中对于城市轨道交通用地兼容物业开发项目的用地性质和规划条件均未做出明确规定，导致了城市轨道交通用地复合开发的行政审批过程面临频繁的规划用地调整和“一事一议”流程，制约了城市轨道交通对城市发展的引导和带动作用，建议加强轨道设施复合用地在用地性质和规划条件方面的法规突破和技术协调，加强城市规划对地铁城市建设的促进指引作用。

黄家湖地铁小镇效果图

土地获取方式的制度化和常态化

明确轨道建设主体具有沿线土地开发权主体地位是实现城市轨道交通与沿线土地共同开发的重要事实条件。但是《物权法》对土地房屋征收、经营性用地出让、划拨用途范围等方面存在严格规定，使得地方政府在促进地铁物业开发同步实施过程中存在一定存疑空间，导致“轨道+物业”开发土地获取面临障碍。建议尽快通过法规、政策，在体制上设定轨道建设主体的开发主体地位，促进土地获取方式的制度化和常态化。

区域整合

介于产权分隔，以城轨交通为导向的城市开发往往局限于城轨交通开发物业项目，对于周边非轨道产权物业，难以保证高强度、高品质、公共性的物业性质及建设水准，建议通过城市设计、产权协调等行政手段，对城市轨道交通沿线土地利用进行综合性的开发协调，为城市轨道交通周边土地的混合、高密度使用创造条件，为地铁物业整合沿线地区发展提供条件。

何继斌，武汉地铁集团有限公司副总经理，教授级高级工程师

段 瑜，武汉市轨道交通建设有限公司总工程师，教授级高级工程师

王 莹，武汉市轨道交通建设有限公司

彭 颖，武汉地铁集团有限公司

张 丽，武汉地铁资源经营有限公司