房地产企业目标成本管理实施策略研究——以重庆宏帆实业为例

重庆宏帆实业有限公司 唐代春

房地产企业目标成本管理实施策略研究
——以重庆宏帆实业为例

重庆宏帆实业有限公司 唐代春

房地产企业在经历一轮又一轮的宏观调控之后，行业竞争加剧。降低成本是众多房地产企业采取的提高竞争力的措施之一。而目标成本管理能够在企业整体经营目标的前提下，从项目成本预算开始进行项目成本的分解、控制，是比较适合房地产企业选用的成本管理方法。本文都目标成本管理进行了简单介绍，以重庆宏帆实业有限公司为例，对房地产企业运用目标成本管理的流程以及策略进行了详细介绍，认为房地产企业实施目标成本管理可以有效降低项目成本，提高企业竞争力。

房地产 目标成本管理 预算 考核

一、引言

国家对房地产市场一轮又一轮的调控，房地产企业起起伏伏，竞争日益激烈。房地产企业收入增加幅度趋于平稳，但人力资源成本与建筑成本却呈上升态势。由于房地产行业具有投资额较大，建设期较长等特性，在企业资金有限的情况下，进行合理的成本管理、降低经营风险是房地产企业面临的重要问题。目标管理作为一种合理科学的成本管理方法，为房地产降低成本提供了一种合理有效的方法。

二、目标成本管理概述

在自由竞争市场，产品价格由市场决定，企业想要获得更大的利润，必须尽力降低成本，“利润=价格-成本”这个公式应该是房地产企业的经营理念。在这个公式中，“成本”是房地产企业能够控制的唯一变量，降低建筑开发成本以及销售成本才能在市场中获得较大利润。传统的成本管理可以采取降低建筑材料价格、精简建筑工艺等方法来降低成本，但是传统方法最终可能会导致商品房的质量降低，最终影响房地产企业的竞争力。为了合理进行成本控制，采用目标成本管理方法成为了很多房地产企业的选择。

三、重庆宏帆实业目标成本管理应用流程

重庆宏帆实业有限公司，主营业务为房地产开发以及销售相关业务，公司成立于1990年，是一家国有控股企业。在近年来房地产企业竞争日益加剧的形式下，一直积极进行成本控制，在市场具有一定的竞争优势。宏帆置地积极从传统的成本管理模式向目标成本管理转变。由于房地产开发工作非常具有连续性，项目策划、可行性研究、项目实施、竣工验收、销售这几个方面都是房地产企业成本发生的重要方面。

宏帆实业目标成本管理流程图：

图1 宏帆实业目标成本管理流程图

如图1所示，目标成本就是在在进行成本预测、成本决策之后，在结合企业整体目标的前提下确定本企业的目标成本，之后进行目标的分解、控制、考核与评价，根据考核评价目标进一步改进目标成本管理。具体到宏帆置地公司，根据每一个开发项目，从项目的设计、项目的施工、项目完成、销售这几个方面都始终贯穿这样的目标成本管理流程。以项目成本预算为前提，对项目施工过程的各项成本进行监控，把责任成本分解，最后对项目成本进行责任考核评价，实行成本控制的有效激励。

四、重庆宏帆实业目标成本管理的实施策略

(一)目标成本的成本考核意识的建立

目标成本管理的顺利实施需要强调“全员参与”的理念，员工必须支持目标成本管理。重庆宏帆实业为了让目标成本管理效果能够得以发挥，在实施初期针对目标成本管理组织员工进行了学习培训，在培训过程中了解他们都目标成本管理的意见，增加员工对目标成本管理的了解，并且鼓励全员参与。由于目标成本管理较为新颖，重庆宏帆实业的员工接受度不高，同时员工本身的素质与目标成本管理的实施也具有一定的差距。

(二)成本限额设计以及合同管理

项目成本的80%都是由项目的设计规划阶段决定的，而施工图纸的设计对项目成本的影响可能性也达到了10%-15%。对于整个工程来说，对成本的事前预算管理就显得尤为重要。在项目开始正式施工之后，整个项目成本受到的变化可能性就只有5%了，项目投资的整体计划额度在项目的计划阶段就已经确定，所以对项目成本的事前预算是最为关键的环节。

宏帆实业有限公司针对项目成本的事前管理主要从两个方面来进行，一是在项目的设计阶段对项目成本进行限额设计，二是严格的进行招投标及合同管理。

1、项目设计阶段成本限额设计

目标成本管理的第一步就是需要在结合企业的整体经营目标的前提下对项目成本进行成本预算。宏帆实业在楼盘选址确定以后，对每个项目成本都会进行合理预算。成本预算在工程就体现在工程设计阶段的成本限额设计。限额设计就是在不降低工程质量和不影响经营效果的前提下，尽量在工程选才、工程设计方面节约成本。设计了项目成本限额之后，后续的项目开展都按照预定的成本预算有序开展，为后续的成本控制打下坚实的基础。

2、招投标及合同管理

通过严格的招投标和合同管理，在合同中明确规定以后在施工过程中可能会出现的各种问题如何进行规范处理，为以后的工程做了充足的准备工作。在项目的开始阶段需要把大量的精力和时间花在合同制定上面。重庆宏帆实业有限公司制定了规范的合同管理条例，确保合同条款的严谨性，并且根据不同的施工项目特征制定不同的合同模块，为项目的成本管理提供了基础。

(三)进行工程结算阶段的严格审核

目标成本管理的事后控制主要集中的项目竣工的成本结算阶段。虽说此时项目已基本完工，但是最后的工程结算环节也是目标成本管理的重要环节。首先，需要一个具有充分专业能力的造价师，需要充分识别施工单位的一切不合理开支，把控好目标成本管理的最后一关。其次，为了项目结算，需要充分搜集各项自利，特别是现场签证费用，需要充分评估其合理性和有效性。在工程结算阶段，还需要对项目实际成本与预算限额进行对比分析，计算差异，分析原因，从而为下一个项目目标成本的制定提供过往的经验。

(四)建立严格的成本考核制度

目标成本管理的成效与职工的目标成本考核评价具有非常直接的联系。只有建立起严格的成本考核机制，将成本预算执行情况与职工的绩效挂钩才能让目标成本管理取得良好的效果，才能充分调动员工的积极性。

五、结束语

目标成本管理根据企业的经营目标进行项目成本预算，对目标成本进行层层分解、控制、考核、评价，这些措施有利于增强员工的成本责任意识，可以起到良好的效果。由于项目成本的80%都是在项目设计阶段就已经决定的，而目标成本管理正是以成本预算为基础，在项目的图纸设计阶段就确定成本限额，在过程中再加以控制，最后进行竣工结算，一系列的措施有助于房地产企业实施良好的成本管理。重庆宏帆实业有限公司的目标成本管理的成功实施，为其它中小房地产企业的目标成本管理提供了借鉴意义。目标成本管理作为一种科学合理的成本管理方法，房地产企业应该予以重视，采用目标成本管理可以促进房地产企业更好的控制开发成本，提升竞争力。