财税促进房地产行业健康发展研究

陈大为

摘要：近年来，房地产行业出现了销售滞胀、存量房增加的问题，“去库存”政策对于房地产行业的稳定发展具有一定的作用。而国家大力推行的“营改增”税收改革则是国家对于现行房地产行业税负过重、机制存在缺陷的改善思路。基于各种税制改革完善房地产课税配套制度，保障住房有序建设，逐步适应市场经济的步伐，有利于促进房地产行业的健康、有序发展。

关键词：财税；促进；房地产行业；健康发展

我国居民住房经历了住房分配到商品化的变革，并逐步发展成为国民经济支柱。在看似繁荣的房地产行业表面下，隐藏着很多泡沫经济，出现了房价过度上涨的形势。政府从宏观经济调节的视角对房地产行业进行了干预调整，控制市场价格回归合理。房地产税就是宏观经济调节的一项手段，这不仅关乎房地产行业的健康发展，也关乎国家的财政收入。国家财政部、国税局相继出台了非产权人重新购房个人所得税、房产税城镇土地使用税、个人房屋转让所得征收税、廉价租住房有关税收、土地增值税征管等政策。

一、我国房地产税制情况

房地产行业由专门从事地产经营和开发的企业组成。房地产企业包括自持物业和销售物业两种。房地产企业业务延伸面较广，经营范围广泛，部门设置较多，运转经营体积庞大，经营周期长，资金鏈较长。负债比率高，资金投资回报率高，相对风险较高。

我国国内房地产市场发展时间不长，经历过几次重大的市场重组。在全国的大、中城市发生了严重的供求失衡。政府多次开展了宏观调整，出台一系列政策整顿市场秩序，效果相对滞后。开发环节的税收较少，主要为耕地占用税，契税、印花税，税费相对较轻。流转环节涉及到大量的营业税，也包括土地增值税，目前国家重点对流转环节开展税收制度改革，以降低房地产成本，最终降低商品价格。当消费者的购房需求增加，卖方市场出现，对税费不敏感的购房者就成为成本交易环节的承担者。

保有环节包含了租赁等形式，税收占比不高，以房地产税及城市土地用税为主。在企业的生产经营中，税费还未扩大至行业以外的社会成员，房产税试点的结果表明，预期的效果没有达到。

二、新常态下房地产行业出现的问题

（一）行业吸引力快速下降

房地产行业中包括了开发、勘察规划设计、施工监管、建筑材料供应、投资机构、物业管理等一系列职能的企业，行业的内涵外延广泛。金融危机发生后的房地产行业发展势头依然不减，随后的5年内，除个别中心城市，房地产市场增长量明显下降，行业平均利润大幅缩水。资本的驱动导致企业转战其他行业，以高科技行业为典型代表，加大虚拟经营力度。从“建设—买卖”到“经营—投资融资”，房地产的发展开始步入新常态。储备土地负债基础下的粗放型发展模式不再适应放缓的行业发展步伐，传统房地产行业的吸引力下降。

（二）过度依赖投资驱动

笔者对国内大中型城市的房地产企业研究发现，企业对风险的预测能力较弱，风险意识较差，风险评估能力薄弱。当高收益摆在房地产企业面前，在整体的项目预期方面就会出现过高的情况。长期以来投资驱动下的生产经营链弱化了项目过程管理的作用。国内房地产企业抵御风险的能力较差。房地产采用最多的融资渠道是银行借款，财务杠杆是企业纷纷追求的。长期的借款降低成本的同时也会带来市场的疲软化，负面影响多。单一融资渠道被证券市场拒绝，社会成本对于房地产的投资非常谨慎。

（三）企业面临财务管理问题

国内上市的房地产企业并不多，货币资金占有量明显不足，这些都表明了企业抵御财务风险的能力不足。当企业预付账款的比重与货币相匹配时，企业的机会成本率增加，相对来说比较高，也决定了财务上更大的风险。房地产企业资金周转率偏低，只有1.0平均值。销售利润率需高于其他行业才可维持企业经营。相对高的安全标准、较长的生产周期、繁杂的行政审批都导致了流程简化难度。在频繁变化的政府政策下，房地产行业对市场波动的敏感度较高。

（四）行业科研投入不足

受制于粗放型经营理念，房地产长期注重资本积累和产业扩张，没有足够的精力投入到企业的精细化管理以及产学研一体化探索。忽略科技投入的后果就是企业管理水平和建设技术方面的落后，住宅产业化迟迟不能推进，工业化住宅生产无法实现。城市的精装成套住宅极少，购房者需支付装修费用，耗费大量的时间精力。为压缩建造成本，不重视人员的技术培训，科技政策鼓励落实不到位。环保观念不足，大部分建筑项目仍然处于高能耗阶段，绿色建筑的目标尚未达成。

三、财税改革促进房地产发展研究

财税政策是国家在一定时期内依据相关的经济理论，结合实际经济发展水平制定的财税准则，是调控房地产市场的常用政策。近年来，房地产市场变化加快，精准把握行业产生了更大的难度，一系列的财税政策出台，以期抑制过快上涨的房价。

（一）抵御政策掣肘风险

土地政策和房产政策之间存在着突出的矛盾。由于两者分属的部门不同，政策目标上有一定的分歧。地方政府在房产、信贷方面的决策以保障市场供需平衡为主，但是与土地政策维护环境、生态安全的目的方向有所偏差，这样在某种程度上，会影响到房地产企业的决策。保障性住房和商品房之间的矛盾也造成了一定程度的房地产市场失衡。现有的企业应对经适房、公租房遇冷带来的资本流向问题，陷入了两难。而国家开展的财税改革可以协调交易环节和保有环节的成本差距，以房产交易为主的营业税缩减，个人的税率适度提高，流转总税负降低。

（二）符合“调结构、稳增长”政策精神

长期以来，房地产行业税负占比较高的“物业税”、“房地产税”属于级别较高的税种，单纯在一个区域难以发挥实效。财税制度改革后，房地产的个人缴纳税率适合度提高，过户费用降低，二手交易税收优惠取消。金融系统支持按揭业务，简化了登记流程，对费用的支出降低。对于陈年老旧的改建能够提高区域的住房条件，增加的保障房小区能够优化社区的公共设施建设。土地使用税及闲置费增加，提高了土地开发成本，有利于土地的集成节约利用。民生项目的财政投入对加快公共设施建设有实际意义。endprint

四、房地产企业经营战略调整

（一）调整开发模式和产品结构

以政府或相关组织带头，组织设计院所的智力储备，对某地区进行因地制宜的产品开发，实行标准化的建筑开发过程。为适应新常态，增加对复合地产和特色开发的重视程度，从商住开发向着商业、旅游、养老、教育、文化等多个方向定制补充。在商业管理的服务增值下，价值链扩展带来超额利润，商铺租赁可带来稳定的资金流。国家产业升级鼓励第三产业发展，以电商、办公、信息处理为代表的服务性地产兴起。

（二）执行新的财务战略

国家宏观财税政策对房地产企业的影响巨大，市场竞争会淘汰实力规模薄弱的企业。为了适应新常态，延长企业寿命，必须改善融资渠道，提高资金回收效率。加快经营活动变现能力，削减库存，优化资源配置，合理布局项目比例。在财务管理中引入项目管理策略，制定完备的管理制度。公司在项目敏感性分析上应该加强，增加抵御风险的能力。可以寻求战略合作伙伴，共同开发地产以减少经济压力。

（三）规范和创新企业管理

企业的生产资本涉及到了供应、生产、销售、资金、人力等多个领域。EPR管理可以协助企业实现资源的实时调配和计划消耗。高水平化的人力资源管理是支撑企业经营目标实现的途径，需要加强对于团队的建设及培训。在企业人力资源管理中经过认真的思考和调查，制定合理的人力资源发展规划，对于企业的人力资源管理规范性有提高意识，面对日益激烈的市场竞争，需要根据自身的发展短板，引进一定规模的人力资源作为智力储备。人才是企业的核心竞争力，可有效防范抵御企业管理风险。

綜上所述，在我国去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的财税要求下，做到房地产行业质量和效率的提高必须具备前瞻性的策略。新的财税政策进一步完善了地产调控，对此应该在政策的基础上，改进住房价格信息统计制度，提高市场调控的科学性，增强对市场的监测分析，把握房地产行业的走势，将新问题及时处理。

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（作者单位：滦县财政局）endprint